Invertir en Inmobiliario con poco dinero

En este artículo vamos a ver cuatro maneras de invertir en inmobiliario con poco dinero. El propósito es hacer crecer nuestro capital rápidamente y así poder invertir cantidades más importantes que nos generen mayores ingresos pasivos.

Invertir en inmobiliario con poco dinero

Introducción

Frecuentemente la gente piensa que para invertir en inmobiliario es necesario poseer un importante capital de partida. 

Lo cierto es que, a menos que se tenga la suerte de vivir en un país donde los bancos están dispuestos a financiar la operación inmobiliaria en su conjunto (por ejemplo, en Francia se puede llegar hasta el 110%, es decir el precio de compra, las posibles obras y los gastos de registro), por regla general es difícil obtener financiación por un importe superior al 80% del precio de adquisición del bien.

Esto hace que sea virtualmente imposible realizar inversiones inmobiliarias tradicionales (compra para alquilar) con poco dinero a través del uso de financiación bancaria. 

Sin embargo, como vamos a ver a continuación, gracias a las fintechs (nuevas tecnologías aplicadas al mundo de las finanzas) y los mercados de valores es hoy en día perfectamente posible invertir en inmobiliario con poco dinero de manera rentable.

De hecho, este tipo de inversiones pueden incluso llegar a ser más rentables que las inversiones inmobiliarias clásicasEn este artículo vamos a ver cuatro de las maneras más interesantes y sencillas de invertir en inmobiliario con poco dinero.

4 maneras de invertir en inmobiliario con poco dinero

A continuación vamos a ver cuatro maneras de invertir en inmobiliario con poco dinero. Todas ellas son muy fáciles de ejecutar, requieren muy poco capital y pueden llegar a ofrecer un retorno muy interesante. Sin embargo, no creemos que todas ellas sean adaptadas a todo tipo de inversores, por lo que si decides invertir en alguna de ellas, asegúrate bien de que entiendes por completo las implicaciones de tu inversión (horizonte de inversión, retorno esperado, riesgo, etc.).

#1. Crowdfunding inmobiliario

El crowdfunding no es más que una forma de financiación colectiva o financiación participativa.

Pues bien, tal y como explicamos en mayor detalle en otro artículo, el crowdfunding inmobiliario (conocido como «real estate crowdfunding» en inglés) consiste, a su vez, en la financiación colectiva de proyectos inmobiliarios.

Más concretamente, se trata de un método de inversión alternativa que permite a inversores individuales invertir en proyectos inmobiliarios que generan ingresos mensuales y/o que tienen un importante potencial de crecimiento. Y ello a través de una plataforma tecnológica sin que sea necesario visitar ningún bien ni encargarse de la gestión de los mismos.

El crowdfunding inmobiliario es un concepto novedoso y revolucionario con un gran potencial, que evita las barreras de entrada clásicas a las inversiones inmobiliarias (alto coste de adquisición, costes de mantenimiento, necesidad de obtener financiación, problemas de impago, etc.) y está universalizando y democratizando las inversiones inmobiliarias.

Ello se debe a que la inversión mínima es realmente baja (50€ en la mayoría de plataformas), por lo que permite invertir en inmobiliario con poco dinero. Además hace que sea muy sencillo diversificar nuestra cartera invirtiendo en numerosos proyectos diferentes.

Existen numerosas plataformas para invertir en crowdfunding inmobiliario. Sin lugar a dudas nuestra preferida es Housers por su fiabilidad (entre otros muchos, cuenta con el apoyo del Gobierno de España), sencillez de utilización, gran elenco de proyectos y rentabilidad.

En otro artículo explicamos cómo invertir en Housers paso a paso. Si te animas a invertir en crowdfunding inmobiliario utilizando esta plataforma te animamos a que te registres utilizando este enlace pues así recibirás 25€ como regalo de bienvenida.

Otra plataforma que también nos gusta mucho es EstateGuru. Próximamente publicaremos la reseña completa de dicha plataforma, pero te adelantamos que con esta plataforma se puede obtener una rentabilidad superior al 12%, lo que está francamente bien. Otra plataforma que también está muy bien y ofrece una rentabilidad incluso superior es Crowdestate.

A pesar de tengas poco dinero para invertir en crowdfunding inmobiliario, te aconsejamos que diversifiques al máximo tu inversión. Así pues, aconsejamos dividir el capital que deseas invertir entre varias plataformas y, dentro de cada plataforma, dividirlo a su vez en tantos proyectos como te sea posible (eso dependerá de la inversión mínima en cada plataforma, pero de media suele rondar los 50€ con lo que se puede fácilmente diversificar incluso con un pequeño capital).

#2. ETFs

Existen tres maneras de invertir en inmobiliario con poco dinero mediante la bolsa. La primera de ellas es mediante la inversión en ETFs (si no sabes lo que son los ETFs, lee este otro artículo).

Como explicábamos en un artículo anterior, la plataforma de Morningstar resulta muy útil para identificar ETFs. Si hacemos una búsqueda de los ETFs que existen a nivel mundial que permiten invertir en inmobiliario obtenemos 61 resultados. Los primeros resultados de la lista, ordenados de mayor a menos rating Morningstar, son los siguientes.

La principal ventaja de los ETFs respecto a la segunda y tercera maneras de invertir en inmobiliario mediante la bolsa que veremos más abajo es que no es necesario llevar acabo un análisis pormenorizado de cada una de las empresas en las que invierte el ETF. Además permiten diversificar con una sola «compra», a la vez que se ofrecen gran flexibilidad, transparencia y liquidez, y todo ello por un coste realmente bajo puesto que la inversión mínima es una acción que tan sólo cuesta una decena de euros/dólares.

A continuación vamos a detenernos brevemente en el único ETF que tiene la calificación de 5 estrellas Morningstar: el Xtrackers FTSE Developed Europe ex UK Real Estate (XREA).

Este ETF replica el rendimiento del índice FTSE EPRA/NAREIT Developed Europe Ex UK Capped Net Index que, a su vez ha sido diseñado con el fin de reflejar el rendimiento de empresas cotizadas del sector inmobiliario (incluyendo REITs) de los países más desarrollados de Europa, excluyendo a Reino Unido. Como la inversión mínima es una acción del ETF, en este caso la inversión mínima en estos momentos es de 54,55€, con lo cual vemos que efectivamente es una buena opción par invertir en inmobiliario con poco dinero.

En términos de rentabilidad, y aunque como podéis ver en la tablas anterior e inferior el inicio de año no ha sido bueno, vemos que el retorno medio anual en los últimos 3 años fue del 5,8% y en los últimos 5 años del 12,9%, lo cual significa que es una inversión interesante. Esto es particularmente cierto sobre todo si se trata de una inversión a medio/largo plazo pues así no debemos preocuparnos de la volatilidad que, como frecuentemente en bolsa, es relativamente elevada.

En definitiva, los ETFs son una excelente manera de invertir en inmobiliario con poco dinero para la gente que no tenga unos excesivos conocimientos del sector inmobiliario o de los mercados financieros o que, teniendo uno u otro, no desea pasar demasiado tiempo analizando el activo en el que va a invertir.

Por último cabe decir que para poder invertir en inmobiliario través de un ETF es necesario un buen broker, de preferencia internacional para poder invertir en los ETFs que cotizan en EEUU. Para ello nuestra recomendación es InteractiveBrokers. En este otro artículo explicamos por qué creemos que es el mejor broker del mundo para invertir en bolsa.

#3. REITs y Socimis

Los REITs (del inglés Real Estate Investment Trust) son sociedades, que normalmente cotizan en bolsa, que no están gravadas por el impuesto de sociedades si cumplen ciertos requisitos que varían de un país a otro. En caso de que el REIT cotice en bolsa, se compra y vende de la misma manera que cualquier acción (y, por lo tanto también puedes invertir en REITs a través de InteractiveBrokers). Esto es precisamente lo que hace que las inversiones inmobiliarias a gran escala sean accesibles también a pequeños inversores con un limitado capital.

Típicamente los REITS deben de obtener como mínimo un 75% de sus ingresos del alquiler de bienes inmuebles (oficinas, apartamentos, centros comerciales, hoteles, almacenes, etc.) y deben de distribuir un 90% de los beneficios en forma de dividendo a sus accionistas.

Aunque existen varios tipos de REITs, los más importantes son los equity REITs, que constituyen un 94% de todos los REITs. Se trata de compañías que se dedican a una amplia gama de actividades, entre las que se encuentra el leasing, la transformación de propiedades y servicios de alquiler.

Les siguen los mortgage REITs (4% de todos los REITs), que principalmente se dedican a prestar dinero a los propietarios de los inmuebles y a comprar préstamos.

Las Socimis (Sociedades Cotizadas Anónimas de Inversión en el Mercado Inmobiliario) no son más que la versión española de los REITs.

Si nos detenemos brevemente a analizar las principales Socimis Españolas, vemos que se trata de auténticos gigantes del ladrillo, pues las 5 principales controlan más de 26.000 millones de euros en propiedades.

Las grandes Socimis españolas controlan ya más de 26.000 millones en propiedades. Fuente: CincoDías.

El principal interés de los REITs y Socimis no es tanto la apreciación de la cotización de la acción (aunque es siempre un elemento adicional interesante a tener en cuenta a la hora de invertir), sino los dividendos que distribuyen. Estos provienen de los ingresos generados mediante la explotación de los diferentes bienes inmuebles que posee la sociedad.

A modo de ejemplo podemos analizar Merlin Properties (es uno de los componentes del IBEX35).  Se trata de la mayor Socimi de España y está entre las 15 más grandes de Europa. El dividendo distribuido en 2017 fue del 2,38% (0,30€ por acción, y la cotización actual es de 12,58€), lo cual no es demasiado elevado, pero está en aumento, lo cual es positivo. Pero en este caso, como vemos en el siguiente gráfico, la acción ha incrementado un 60% en 4 años, es decir un 15% de media anual.

Evolución de la cotización de Merlin desde su constitución en 2014.

En definitiva, los REITs son otra excelente manera de invertir en inmobiliario con poco dinero pues permiten diversificar, con una sola inversión, entre multitud de propiedades y de tipos de propiedades.

Por normal general los REITs convienen a inversores que prefieren obtener un retorno sobre inversión regular mediante los dividendos. En cambio, los ETFs convienen más a inversores que prefieren obtener una rentabilidad a más largo plazo mediante la apreciación del valor de la acción del ETF.

#4. Acciones de empresas del sector inmobiliario

Existen infinidad de empresas a través de todo el mundo activas en el sector inmobiliario que cotizan en bolsa. De nuevo, al igual que con los ETFs y los REITs, se puede invertir en inmobiliario con poco dinero invirtiendo directamente en empresas del sector puesto que la inversión minima es una sola acción, y que el precio no suele superar la decena de euros/dólares.

A modo de ejemplo vamos a hablar de One Liberty Properties (cuyo ticker es OLP). En el siguiente gráfico vemos que la acción lleva en un canal alcista desde comienzos del 2009 hace 10 años, y que desde entonces se ha apreciado un 1.500%.

Además de eso, en 2017 la empresa distribuyó un dividendo de $1,74 por acción, lo cual equivale al 7,5%. Con lo cual, tanto por la apreciación de la acción como por su elevado dividendo, este ejemplo demuestra que se puede invertir en inmobiliario con poco dinero de manera totalmente rentable mediante la inversión en acciones de empresas del sector inmobiliario.

En definitiva, si se sabe identificar las acciones individuales que tienen un mayor potencial de apreciación, se puede ganar mucho dinero (mucho más que mediante ETFs y REITs). Sin embargo identificar dichas acciones es muy difícil (y desde luego no es algo que los más neófitos en bolsa vayan a poder hacer a la primera) y, además, en caso de mercado bajista como fue el caso cuando explotó la crisis de las sub-primes en 2008, las acciones individuales tienen una mayor volatilidad que los índices.

Por lo tanto, aunque la compra de acciones de empresas individuales activas en el sector de la construcción sea posiblemente la mejor manera de obtener un elevado retorno sobre inversión, aconsejamos a las personas que aun no se sientan totalmente cómodas con los mercados bursátiles que privilegien los ETFs y los REITs, en función de su horizonte de inversión y rentabilidad deseada.

Conclusión

En este artículo hemos visto cuatro maneras de invertir en inmobiliario con poco dinero. Las cuatro son muy interesantes y pueden ofrecer elevados retornos. Sin embargo, como decíamos al comienzo, no creemos que todas ellas sean adaptadas a todo tipo de inversores, por lo que si decides invertir en alguna de ellas, asegúrate bien de que entiendes por completo las implicaciones de tu inversión (horizonte de inversión, retorno esperado, riesgo, etc.).

Dicho esto, podemos utilizar una o varias de estas maneras de invertir en inmobiliario con poco dinero para hacer crecer nuestro capital. Y una vez que sea suficientemente elevado para pedir un préstamo (es decir, que dispongamos del 20-30% del precio de compra más los gastos de registro), estaremos en medida de pasar a la velocidad superior utilizando el efecto de apalancamiento financiero para enriquecernos más rápidamente. Además, al ser nosotros mismos los únicos propietarios del bien tendremos un mayor control sobre nuestra inversión y podremos intentar realizar cambios para aumentar la rentabilidad (aunque, por otro lado, en caso de reparaciones, tendremos que soportar la totalidad de las mismas nosotros solos).

Si tienes cualquier duda acerca de cómo invertir en inmobiliario (independientemente del capital del que dispongas)  si ya has invertido en este sector y quieres compartir tu experiencia con los demás lectores, no dudes en dejar un comentario más abajo.

Y si crees que este artículo puede ser de interés para otras personas de tu entorno, te animamos a que lo compartas con ellas. ¡Muchas gracias por adelantado!

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