[Inversión inmobiliaria] ✅ MEGAGUÍA paso a paso
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[Megaguía de inversión inmobiliaria] Qué estrategias existen para invertir en bienes inmuebles y cuáles te interesan más según tu situación (más un especial de consejos y errores)

Antes de la crisis del año 2008 todo el mundo daba por sentado que invertir en bienes inmuebles era una apuesta segura, puesto que el valor de los inmuebles no dejaba de incrementarse.

Sin embargo, después de la crisis de las hipotecas subprimes de EEUU (y la burbuja inmobiliaria que sufrieron varios países, entre ellos España), la inversión inmobiliaria se convirtió en un tema bastante controvertido.

A día de hoy todavía persiste una gran duda sobre este tema:

¿Invertir en inmuebles realmente es una idea interesante? ¿Se puede obtener una buena rentabilidad?

Cuando me hacéis estas preguntas, yo siempre respondo lo mismo:

La inversión inmobiliaria es un tipo de inversión tan válida como cualquier otra. Siguiendo una buena estrategia puedes obtener mucha más rentabilidad de la que piensas.

El miedo a lo que ocurrió en el pasado y el desconocimiento sobre esta materia hace que muchos desconfíen de este tipo de inversión, o que incluso se hable mal de ella. Sin embargo, la realidad es bien distinta (lo verás a lo largo de este artículo).

Es por eso que quiero enseñarte la otra cara de esta moneda.

Yo misma invierto en bienes inmobiliarios y como soy una ferviente defensora del conocimiento, según mi experiencia personal quiero explicarte:

  • Cómo invertir en bienes inmuebles y sacarles la máxima rentabilidad.
  • Qué estrategias puedes utilizar para realizar este tipo de inversión.
  • Algunos consejos que debes tener presentes antes de lanzarte a comprar.

Además, es importante que sepas que no es necesario disponer de grandes cantidades de capital.

Existen diferentes formas de invertir en inmobiliario, cada una adaptada a cada perfil de inversor.

A continuación, vamos a verlo.

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Índice de contenidos

✅ Qué es la inversión inmobiliaria y de qué forma podemos sacarle la máxima rentabilidad

Empecemos por una definición:

La inversión inmobiliaria se basa en adquirir, directa o indirectamente, una parte o la totalidad de un inmueble con la finalidad de obtener ingresos pasivos y aumentar el patrimonio.

Como puedes intuir por la definición que acabo de darte, existen numerosas maneras de ganar dinero invirtiendo en el sector inmobiliario (aunque unas siempre son más rentables que otras).

En cualquier caso, la elección de la metodología que puedes seguir para invertir en bienes inmuebles dependerá exclusivamente de tu perfil de inversor.

Para ello tendrás que tener en cuenta:

  • Tu capacidad económica.
  • La rentabilidad esperada.
  • Tu experiencia en la inversión del inmobiliario.
  • Tu horizonte de inversión.
  • El tiempo que le quieres dedicar a la inversión.
  • Etc.

Por eso es importante que conozcas las distintas estrategias de inversión inmobiliaria que existen, para así puedas escoger la más adecuada para ti.

✅ Estrategias de inversión inmobiliaria directa (las más interesantes para mí): alquiler, vender y reformar para vender

En este apartado voy a centrarme exclusivamente en las 3 formas de inversión más interesantes y con las que puedes obtener mayor retorno de la inversión si haces bien las cosas e inviertes de forma adecuada (más adelante te hablaré de otras 4 estrategias, ideales si no tienes capacidad adquisitiva como para adquirir un inmueble).

Estas 3 metodologías se basan en la inversión directa, es decir, en comprar el bien para luego:

  1. Alquilar el inmueble para generar ingresos pasivos todos los meses.
  2. Conseguir una revalorización del bien a medio-largo plazo.
  3. Conseguir una plusvalía a corto plazo mediante la renovación/rehabilitación y posterior venta del bien.

Vamos a ver en detalle cómo llevar a cabo de manera estratégica cada una de estas inversiones.

 

#1 Comprar un inmueble para alquilarlo

Este modelo de inversión se basa simplemente en comprar un inmueble a un precio que nos resulte atractivo y rentable para luego alquilarlo.

Este tipo de inversión es probablemente la más conocida de todas y, además, es una de las más interesantes puesto que permite generar ingresos pasivos todos los meses.

Sin embargo, es importante que antes de realizar cualquier operación te asegures de cómo se encuentra el mercado del alquiler en la zona por la que estés interesado.

 

👍 Beneficios de comprar un inmueble para alquilarlo

Desde mi experiencia personal, obtener ingresos mediante el alquiler de un bien tiene varias ventajas:

 

A. Buena rentabilidad

Los beneficios que consigues con el alquiler acostumbran a ser siempre mucho más elevados (una horquilla aproximada sería entre un 2% y un 15%) que los que obtienes con cualquier inversión de renta fija. Esto, claro está, siempre que realices la inversión correctamente y teniendo en cuenta los costes de la misma.

 

B. Múltiples opciones de alquiler

Otro factor interesante de esta inversión es que existen diferentes tipos de alquileres, por lo que puedes elegir qué opción te resulta más atractiva según lo que estés buscando.

Estas son las opciones que podemos encontrar:

  • Pisos tradicionales con alquileres de larga o corta duración.
  • Pisos de vacaciones con alquileres de corta duración.
  • Pisos compartidos.
  • Habitaciones dentro de tu residencia principal.
  • Parkings.
  • Trasteros.
  • Naves.
  • Terrenos (para explotación agrícola o forestal).

Puedes tomar la decisión de solo comprar un tipo de inmueble y replicar la operación tantas veces como quieras, o bien diversificar entre diferentes tipos de bienes.

 

C. Invertir con apalancamiento

Este es un beneficio realmente atractivo.

El apalancamiento consiste adquirir el bien mediante un préstamo bancario y pagar las cuotas del mismo mediante el alquiler. De este modo puedes autofinanciar parcial o totalmente la compra sin necesidad de recurrir a tus ahorros.

En este caso nos podemos encontrar ante 2 escenarios:

  1. Que el bien se autofinancie solo: si haces bien las cosas (es decir, si negocias adecuadamente el precio de adquisición del bien y las condiciones de la hipoteca), puedes llegar a conseguir que el alquiler sea superior a la cuota de la hipoteca y demás gastos asociados con la explotación del bien (cargas mensuales, impuestos, etc.). En este caso se considerará que el bien se autofinancia o, lo que es lo mismo, el bien se «pagará solo» gracias al alquiler del inquilino.
  2. Que el bien se autofinancie solo y, además, obtengas ingresos pasivos: puede darse el caso de que el alquiler sea tan elevado respecto a la cuota de la hipoteca y demás gastos, que incluso genere un cash-flow positivo todo los meses. Es decir, que el bien no solo se autofinancie sino que, además, tú recibas ingresos pasivos todos los meses.

Para llegar al punto número 2 es preciso encontrar las mejores oportunidades y saber negociar a lo largo de todo el proceso de inversión (más adelante te daré algunas ideas de cómo hacerlo).

En definitiva, si consigues repetir este proceso con varios bienes que, como mínimo, se autofinancien (o, mejor aún, que generen un cash-flow positivo todos los meses), conseguirás invertir en el sector inmobiliario de manera muy rentable y, además, generar ingresos pasivos todos los meses.

 

#2 Comprar un bien inmueble para vender

En este caso lo que hacemos es adquirir un bien no con el propósito de alquilarlo, sino con el objetivo de que este se vaya revalorizando con el paso del tiempo.

Esta forma de ganar dinero con inmobiliario requiere paciencia (pues, por lo general, hay que esperar varios años para ver elevadas plusvalías) pero puede llegar a ser muy lucrativa si el bien tiene un fuerte potencial de apreciación.

Por lo tanto, para este tipo de inversión es muy importante seleccionar adecuadamente la ubicación del bien, pues muchas veces los bienes inmuebles se revalorizan en función de su localización.

Los tipos de bienes que son más interesantes para este modelo de inversión son:

  • Pisos.
  • Terrenos.
  • Solares.

Si por ejemplo inviertes en un terreno en una zona que pasa a estar muy demandada, el precio del mismo se disparará, puesto que habrá numerosos compradores interesados en adquirir el terreno para construir una vivienda.

 

#3 Comprar un bien inmueble para reformar y vender

Si lo que deseas al invertir en inmobiliario es ganar grandes cantidades de dinero en un plazo corto de tiempo, lo que tienes que hacer es centrarte en la renovación de bienes en mal estado para posteriormente revenderlos a precio de mercado o, idealmente, por encima del precio de mercado.

Cuanto peor sea el estado en el que se encuentra el bien, mayores reformas habrá que hacer pero, por lo general, mayor será también la plusvalía que se podrá obtener.

Ten en cuenta que normalmente las obras asustan a la gran mayoría de las personas, por eso están dispuestos a pagar un precio más elevado por adquirir un bien totalmente renovado.

 

👍 Beneficios de invertir en inmobiliario para reformar y vender después

La gran ventaja de comprar, reformar y vender es que, en la mayoría de los casos, tú puedes revender el bien nada más haber terminado la renovación, obteniendo así una importante plusvalía.

Eso sí:

La plusvalía será mayor cuanto más hayas negociado el precio de adquisición y el importe para la renovación del bien.

Esta es una manera de invertir en el sector inmobiliario muy rentable. Pero también conviene tener en cuenta que requiere conocer bien el mercado y contar con un equipo de renovaciones competente y de confianza.

 

🔎 Consideraciones previas a tener en cuenta

Para este tipo de inversión inmobiliaria es primordial conocer bien las reglas fiscales aplicables en el país/región donde se encuentra el bien, puesto que el régimen fiscal puede tener un impacto muy significativo sobre tus ganancias netas

Por ejemplo: si revendes el bien demasiado rápido, en algunos países, se puede considerar especulación y Hacienda te puede exigir hasta un 50% del beneficio obtenido.

Como es lógico, hay maneras de evitar dicha imposición (por ejemplo, si el bien ha sido tu residencia principal durante un cierto periodo de tiempo) pero, como digo, has de conocer muy bien las reglas fiscales aplicables antes de realizar la inversión para no encontrarte con sorpresas por el camino.

En cualquier caso, te recomiendo que busques un buen asesor que pueda explicarte todos los pormenores antes de realizar ninguna inversión.

 

✅ Inversión inmobiliaria alternativa: las mejores formas de invertir en bienes inmuebles con poco dinero

¿No tienes la suficiente capacidad adquisitiva para invertir en inmobiliario?

Si este es tu caso, debes saber que esto no es ningún impedimento para invertir en bienes inmuebles, solo que la estrategia que deberás seguir será diferente a las que has visto.

Hasta ahora te he hablado de las inversiones inmobiliarias directas; sin embargo, al principio de este artículo, también te he mencionado las inversiones inmobiliarias indirectas.

¿Qué son las inversiones inmobiliarias indirectas?

Las inversiones inmobiliarias indirectas son en las que no compramos el bien (no somos los propietarios), sino que somos partícipes de un modo u otro de alguna actividad relacionada con los bienes inmuebles.

A continuación te hablo de cuatro tipos de inversiones que puedes realizar a través de la inversión inmobiliaria indirecta.

 

#1 Crowdfunding inmobiliario

El crowdfunding inmobiliario es un modelo de inversión que se basa en financiar proyectos inmobiliarios colectivos con el objetivo de que el proyecto salga adelante y así obtener una rentabilidad.

Se trata de un método de inversión alternativa que permite a inversores individuales invertir en proyectos inmobiliarios que generan ingresos mensuales y/o que tienen un interesante potencial de crecimiento.

Todo el proceso se realiza a través de una plataforma tecnológica sin que sea necesario visitar ningún bien ni encargarse de la gestión de los mismos.

El crowdfunding inmobiliario es un concepto novedoso y revolucionario con un gran potencial, que evita las barreras de entrada clásicas a las inversiones inmobiliarias:

  • Alto coste de adquisición.
  • Costes de mantenimiento.
  • Necesidad de obtener financiación.
  • Problemas de impago.
  • Etc.

Y que además, está universalizando y democratizando las inversiones inmobiliarias.

Sin embargo, hay que seleccionar con mucho cuidado las plataformas en las que inviertas, puesto que la inversión no está regulada y uno se puede llevar malas sorpresas si no se invierte en plataformas sólidas.

>> NOTA: para ampliar información, suscríbete a mi newsletter para, mes a mes, recibir la Actualización de la «Cartera Inversor Inteligente» de El Club de Inversión; en esta actualización te hablo (entre otras cosas) de crowdfunding y plataformas para realizar este tipo de operaciones.

 

👍 Ventajas del crowdfunding inmobiliario

Existen 2 ventajas de este tipo de inversión, entre ellas:

  1. Inversión mínima baja (50 € en la mayoría de plataformas): por lo que permite invertir en inmobiliario con poco dinero.
  2. Diversificación: debido al bajo coste que tiene acceder a este tipo de inversiones, es muy sencillo diversificar nuestra cartera pudiendo invertir en numerosos proyectos diferentes.

Después de ver las ventajas de este modelo de inversión, pasemos a ver otras opciones.

 

2#. ETFs inmobiliarios

Esta estrategia se trata en invertir mediante ETFs (una cesta de acciones y otros activos financieros) relacionados con empresas del sector inmobiliario.

Para poder invertir en inmobiliario a través de un ETF es necesario un buen broker (si todavía no tienes uno, te aconsejo que leas este artículo donde te hablo de los 4 mejores brokers para invertir a día de hoy).

Si hacemos una búsqueda en la plataforma de Morningstar de los ETFs que existen a nivel mundial que permiten invertir en inmobiliario, obtenemos más de 150 resultados. Ordenando los resultados de mayor a menor rentabilidad, tenemos la siguiente lista:

ETF inversion inmobiliaria

Si quieres ahondar en el tema de la inversión mediante ETFs, te recomiendo leer este artículo: «Qué son los ETFs y por qué los considero el mejor producto financiero para invertir a largo plazo»

 

👍 Ventajas de la inversión inmobiliaria con ETFs

Existen 3 grandes ventajas de este modelo de inversión:

  1. Inversión sencilla de realizar: no es necesario llevar a cabo un análisis pormenorizado de cada una de las empresas en las que invierte el ETF.
  2. Permiten diversificar: al comprar un ETF estás comprando diferentes participaciones de diferentes empresas del sector inmobiliario (e incluso, según el tipo de ETF que compres puedes estar comprando empresas de diferentes países y en distintas divisas).
  3. Importe de entrada muy bajo: se puede invertir comprando una única participación (con un importe que puede ser de unas decenas de euros/dólares en la mayoría de los casos). Por esta razón, la inversión es realmente accesible para cualquier bolsillo.

Los ETFs son una excelente manera de invertir en inmobiliario con poco dinero para la gente que no tenga unos excesivos conocimientos del sector inmobiliario, de los mercados financieros o que, teniendo uno u otro, no desea pasar demasiado tiempo analizando el activo en el que va a invertir.

 

#3 REITs y SOCIMIS

Los REITs y las SOCIMIs son dos tipos de empresas de inversión del sector inmobiliario que cotizan en bolsa.

La actividad económica de estas empresas se centra en la compra, promoción y rehabilitación de bienes inmuebles para obtener ingresos ya sea a través de la venta o el alquiler de los mismos.

Así pues, esta inversión se basa en comprar acciones de REITs y/o SOCIMIs para cobrar los dividendos (ingresos pasivos); es decir, cobrar parte de los beneficios que obtienen de su actividad en inmobiliario.

 

🔎 Tipos de REITs

Existen varios tipos de REITs:

  1. Equity REITs (son los más importantes): constituyen un 94% de todos los REITs y se trata de compañías que se dedican a una amplia gama de actividades, entre las que se encuentra el leasing, la transformación de propiedades y servicios de alquiler.
  2. Mortgage REITs (4% de todos los REITs): principalmente se dedican a prestar dinero a los propietarios de los inmuebles y a comprar préstamos.
  3. REITs Mixtos (2% de todos los REITs): son compañías que mezclan las 2 actividades anteriores.

>> Puedes aprender mucho más sobre este tipo de empresas (y de esta inversión en concreto) leyendo este artículo: «[REITs y SOCIMIs] Cómo invertir en el sector inmobiliario sin desembolsar grandes cantidades de dinero»

 

#4 Acciones de empresas del sector inmobiliario

Existen infinidad de empresas en todo el mundo que están activas en el sector inmobiliario y que, además, cotizan en bolsa mediante la venta de acciones.

Estas empresas nos permiten invertir en inmobiliario con poco dinero, puesto que la inversión mínima es de una sola acción (y no suele superar la decena de euros/dólares).

Sin embargo, debes tener presente que las acciones son volátiles y, por lo tanto, debes saber en todo momento en qué tipo de empresa inviertes y llevar un control.

 

🔎 Ejemplo de inversión inmobiliaria a través de acciones

En este ejemplo quiero hablarte de One Liberty Properties (cuyo ticker es OLP).

Desde comienzos del 2009 hasta 2019 la empresa se encontraba en un canal alcista; el precio de las acciones llegó a apreciarse un 1.500%.

En 2019 la empresa distribuyó un dividendo de $1,80 por acción, lo cual equivale al 6,8%.

Por lo cual, tanto por la apreciación de la acción como por su elevado dividendo, este ejemplo demuestra que se puede invertir en inmobiliario con poco dinero de manera totalmente rentable mediante la inversión en acciones de empresas del sector inmobiliario.

Sin embargo, identificar dichas acciones es muy difícil (y desde luego no es algo que los más neófitos en bolsa vayan a poder hacer a la primera). Además, en caso de un mercado bajista como cuando explotó la crisis de las subprimes en 2008 o con la crisis del coronavirus en 2020, las acciones son muy volátiles.

Con esta última crisis su cotización ha sufrido un descenso de un -50% en dos meses.

En resumen.

Aunque la compra de acciones de empresas individuales activas en el sector de la construcción sea posiblemente la mejor manera de obtener un elevado retorno sobre inversión, aconsejo a las personas que aún no se sientan totalmente cómodas con los mercados bursátiles a que se decanten por los ETFs y los REITs (en función de su horizonte de inversión y rentabilidad deseada).

Si quieres aprender a invertir mediante las compra de acciones y/o ETFs, en esta página puedes encontrar toda la información acerca de mi curso de bolsa de alto rendimiento.

 

Inversiones inmobiliarias rentables

✅ Consejos y errores que debes tener en cuenta si quieres invertir en inmobiliario como un profesional

En este momento ya conoces las distintas formas de invertir en bienes raíces; sin embargo, aún te falta conocer algunos secretos (que pocos inversores cuentan) para hacer de estas estrategias una inversión realmente rentable.

Sigue leyendo porque voy a desvelártelas a continuación.

 

➡️ Los 4 consejos que no deberías obviar antes de invertir en bienes inmuebles

Estos consejos provienen de mi propia experiencia y es importante que los tengas en cuenta si quieres evitar cometer los típicos errores de principiante.

 

1. Los buenos negocios se hacen a la hora de la compra, no de la venta

Contrariamente a lo que la mayor parte de la gente cree, las buenas inversiones se consiguen en el momento de la compra. Entender el porqué es muy sencillo.

En el momento de la compra sabemos exactamente el precio que vamos a pagar y podemos compararlo con el precio medio del mercado. En cambio, las condiciones de mercado en el futuro son absolutamente hipotéticas y nos son totalmente ajenas.

Ten en cuenta que:

  • Si compras a un precio por debajo del precio de mercado: si el precio de mercado se mantiene como mínimo estable, lograrás una plusvalía a la hora de la venta.
  • Si compras por encima del precio de mercado: si este se mantiene estable, no solo no realizarás una ganancia a la hora de la reventa sino que incluso podrás realizar una minusvalía. Por eso es tan importante no solo buscar bienes excepcionales, sino también negociar el precio de compra al máximo.

En conclusión, piensa siempre en el precio de compra y no en el de la posible venta.

 

2. Hay que buscar no solo buenos bienes, sino también buenos vendedores

Por supuesto que hay que buscar buenos bienes, eso es una evidencia. Lo que no es tan obvio es que es casi tan o más importante buscar buenos vendedores.

¿A qué nos referimos con buenos vendedores?

Los buenos vendedores son personas que quieren vender su bien, sea por el motivo que sea; porque necesitan el dinero, porque están cansados de gestionar el bien, porque quieren deshacerse de él, porque hay que hacer demasiadas reparaciones, etc.

¿Por qué es tan importante este punto?

Está claro, cuánto mayor interés y prisa tenga el vendedor por deshacerse del bien, mayor será su incentivo para rebajar el precio.

Por el contrario, si nos topamos con un vendedor que no tenga prisa en vender su bien, será casi imposible negociar el precio.

Cuanta más información tengamos al respecto, mayor será nuestro poder de negociación y, por ende, más fácil será lograr un precio de compra atractivo.

Por eso es esencial conocer el motivo por el que el vendedor desea desprenderse de su bien.

 

3. No hay que implicarse emocionalmente

Recordemos que se trata de realizar inversiones inmobiliarias con éxito, y no de comprar bienes bonitos ni en los que a nosotros nos gustaría vivir. Por eso es imprescindible no implicarse emocionalmente en el proceso de compra.

En otras palabras:

No hay que valorar si una inversión es o no interesante en función de la apariencia del bien, sino única y exclusivamente en base a los números.

Tenemos que analizar cuidadosamente todos los aspectos financieros de la inversión (valoración objetiva), y dejar de lado todos los aspectos estéticos o emocionales (valoración subjetiva).

Por muy bonito que sea un bien y por mucho que nos guste, si los números no salen, hay que descartar el bien.

Tal vez suene muy frío, pero es la única manera de asegurarse que vamos a lograr realizar una inversión exitosa con una elevada rentabilidad.

 

4. Siempre hay buenas oportunidades, solo hay que saber encontrarlas

Ya he mencionado otras veces que el mejor momento para invertir en el sector inmobiliario fue hace años. Sin embargo, el segundo mejor momento para invertir es ahora.

Incluso en lo más alto del ciclo inmobiliario se pueden encontrar buenas oportunidades.

Es cierto que habrá muchas menos que en otros momentos, pero si buscamos concienzudamente, encontraremos.

Se trata simplemente de armarse de paciencia hasta dar con el bien que ofrezca la rentabilidad esperada y que tenga un elevado potencial de apreciación.

 

➡️ Los 7 errores que debes evitar a toda costa si vas a invertir en bienes inmuebles

Pasemos ahora a ver qué errores no debes cometer para que tus inversiones inmobiliarias resulten rentables de verdad.

 

1. Pagar al contado

Lo que hace que realmente nos enriquezcamos con las inversiones inmobiliarias es que utilicemos el dinero de los demás para financiar nuestra adquisición. Y cuando digo el dinero de los demás, me refiero al dinero del banco mediante el efecto de apalancamiento.

Si pagamos al contado no podemos aprovechar el efecto de apalancamiento que hace que estas inversiones sean tan interesantes (tal y como te he contado en un apartado anterior).

Además la rentabilidad será inferior.

Veámoslo con un ejemplo:

Si un piso de 100.000€ (incluyendo ya todos los gastos) se puede alquilar por 800€ al mes, nuestra rentabilidad bruta será de 9,6%. En cambio, si ese mismo piso lo compramos mediando un préstamo cuya cuota mensual es de 500€ y hemos puesto solo 20.000€ de nuestro bolsillo, la rentabilidad bruta será del 18%, casi el doble.

Como contraargumento hay gente que dirá que si se paga al contado no hay que pagar los intereses del préstamo, lo cual es cierto. Sin embargo, sabiendo que:

  1. Los tipos de interés son actualmente extremadamente bajos.
  2. En la mayoría de los países los intereses bancarios son deducibles de los ingresos generados por el bien inmueble.

Este argumento no es convincente.

>> EXCEPCIÓN: existe un cierto número de casos muy limitados donde el pagar al contado sí puede ser más interesante que adquirir el bien mediante un préstamo. Cuando se presenta una oportunidad de este estilo y se tiene el capital necesario disponible sí que conviene sopesar la posibilidad de pagar al contado. Este puede ser el caso de la inversión inmobiliaria en EEUU.

 

2. Comprar mediante préstamos ineficientes (o apalancarse de forma errónea)

A la hora de ver si una inversión es económicamente interesante, mucha gente se limita a comparar el alquiler que pueden obtener con la cuota del préstamo.

Eso es un craso error puesto que hay muchos otros gastos que hemos de tener en cuenta para calcular la rentabilidad de nuestra inversión.

Si el alquiler es insuficiente para cubrir la cuota mensual de la hipoteca y todos los gastos inherentes a la inversión (cargas mensuales, reparaciones, impuestos, etc.), no será una buena inversión.

El motivo por el que esto es un error es porque la próxima vez que vayamos al banco a solicitar financiación para realizar otra inversión, es muy probable que el banquero nos deniegue la solicitud de préstamo, puesto que no sabemos generar ingresos con las inversiones inmobiliarias ya que estamos incurriendo en pérdidas mensuales.

Así pues, si compras deudas no solo verás como tu liquidez disminuye mes a mes hasta que el préstamo quede completamente amortizado, sino que además verás cómo tu potencial de inversión se verá rápidamente limitado a una única (la primera) inversión que solo te aportará dinero en 20 años cuando hayas pagado completamente el préstamo.

 

3. Comprar la residencia principal antes de invertir

No es un error como tal, pero sí que nos puede limitar a la hora de invertir en el sector inmobiliario y, por lo tanto, frenarnos a la hora de generar ingresos pasivos.

Si solicitas un préstamo para tu residencia principal, vas a agotar la cuantía que los bancos están dispuestos a prestarte en función de tus ingresos (esto varía de un país a otro y de una persona a otra, pero el límite suele rondar el 33% de los ingresos de una persona). Por tanto, va a impedir que hagas inversiones inmobiliarias hasta que no hayas amortizado por completo el préstamo de tu residencia principal.

En cambio, si lo haces al revés, la cosa cambia.

Si tienes uno o varios bienes que se autofinancian, esto va a generar ingresos adicionales que el banco tendrá en cuenta a la hora de calcular el importe máximo que puede prestarnos.

A pesar de que tengas ya una importante cuota mensual en términos absolutos (€), en términos relativos (%) seguirás por debajo del tope que el banco estará dispuesto a prestarte.

Si lo haces así podrás tener no solo tu residencia principal, sino que podrás además adquirir bienes inmuebles que te generarán ingresos pasivos todos los meses.

Si conseguimos que todas nuestra inversiones se autofinancien, el banco no tendrá objeción en seguir financiando nuevos proyectos. Pero decimos en teoría, puesto que en la práctica los bancos desean limitar el número de préstamos que conceden a una misma persona por si algo fallara.

 

4. Hacer las obras uno mismo

Este es un error que comete sobre todo la gente que trabaja en el sector de la construcción o que simplemente son manitas. Piensan que pueden ahorrarse mucho dinero haciendo las obras ellos mismos.

Y sí, tienen razón, se ahorrarán dinero. Pero no será en absoluto suficiente para compensar la pérdida de ingresos sufrida por el hecho de haber tenido el bien «fuera del mercado» durante todo el tiempo que realizaban las obras.

Si contratamos una empresa, realizarán las obras mucho más rápido de lo que lo podríamos hacer nosotros trabajando únicamente en nuestros ratos libres.

Por no hablar de la calidad de los acabados, que seguramente sean mejores que si los hacemos nosotros mismos. Además, los gastos de obra y renovación son deducibles de los impuestos, lo cual es un elemento muy importante a tener en cuenta.

En definitiva.

Es preferible delegar las obras y trabajos de renovación a una empresa especializada puesto que aunque sea más costoso inicialmente, compensará rápidamente ya que podremos comenzar a rentabilidad nuestro bien mucho antes.

Dicho eso, es siempre importante asegurarse de que la empresa lleva a cabo las obras en el tiempo y presupuesto pactado para evitar malas sorpresas.

 

5. No presentar un dosier adecuado al banco (y no ser perseverante)

La gente cree que para obtener un préstamo es suficiente con enseñarle al banco el anuncio y presentarle algunas fotos para obtener financiación.

Nada más lejos de la realidad.

Si hacemos eso es muy probable que el banco nos exija más información o, directamente, que nos diga que no financia la adquisición.

Los bancos reciben cientos y cientos de solicitudes de financiación todos los días por lo que, si no lo ven claro, prefieren rechazar la solicitud y pasar a otro cliente.

Para maximizar nuestras oportunidades de obtener financiación, hay que llevar al banco de la mano y explicarle por qué nuestro proyecto sí es una buena inversión. Es importante explicarle cómo vas a generar dinero con tu proyecto, tanto para ti como para el banco.

En definitiva, hay que explicárselo lo más claramente posible. Y, lo mejor de todo, es que si sabes cómo hacerlo, verás que no es nada complicado.

En este punto quiero darte un consejo.

Si estás convencido de que has encontrado una buena oportunidad pero que tu banco no te apoya, no te rindas. Vete a ver a otros bancos (en realidad esto lo tendrías que hacer aunque tu banco sí que te apoye para obtener condiciones más favorables) y preséntales tu proyecto.

Si tu proyecto es sólido y está bien presentado, verás como algún banco acaba concediéndote el préstamo.

 

6. Confiar ciegamente en los intermediarios

Todos los intermediarios que intervienen en el proceso de compra tienen sus propios intereses, y muchas veces estos son opuestos (o al menos no están alineados) con los nuestros.

Eso hace que, por desgracia, a menudo no nos den toda la información de la que dispongan o nos disimulen la realidad para aumentar su beneficio.

Por ejemplo:

  • El banco no te dirá que el tipo de interés que te ofrecen es más elevado que el del banco de al lado.
  • El agente inmobiliario, probablemente, no te dirá todo lo que sabe sobre los vendedores para que no intentes negociar un precio de compra inferior puesto que eso supondría una comisión inferior para él.
  • El empresario que haga el presupuesto de las obras puede que infle el presupuesto con la esperanza de que no sepas cuánto valen las cosas, etc.

Por lo tanto, cuando se invierte en el sector inmobiliario no hay que confiar ciegamente en todos los interlocutores.

Tienes que hacer tus propias averiguaciones y gestiones para asegurarte de que lo que estás comprando en una buena oportunidad y no un nido de problemas. De lo contrario la operación te podrá salir muy cara, que es lo que por desgracia le pasa a mucha gente que confía plenamente en la buena fe de las personas.

Aunque, cuidado.

No se trata de desconfiar de todo el mundo, sino de cerciorarse de que lo que dicen es plenamente verídico.

En realidad se trata de tener sentido común e indagar cuando algo nos escame.

 

7. No llevar a cabo un estudio de mercado

A la hora de visitar bienes no solo hay que asegurarse de que el bien está en buenas condiciones y que el precio es adecuado (o, idealmente, por debajo del precio de mercado).

Hay que comprobar si hay demanda para ese tipo de bienes si lo queremos comprar para alquilar y, si la hay, ver qué precio estaría la gente dispuesta a ofrecer.

El estudio de mercado es decisivo porque si el bien no tiene demanda, o si la tiene pero a un precio demasiado bajo, nos hará incurrir en pérdidas.

Por lo tanto, si al llevar a cabo el estudio de mercado vemos que no habría demanda suficiente, es preferible abandonar el proyecto y explorar otros.

 

Inversiones inmobiliarias españa

✅ Cuál es la inversión inmobiliaria más rentable para mí

En este artículo te he mencionado 7 formas de invertir en inmobiliario. Las siete pueden ser rentables siempre y cuando realices la inversión con cabeza y estrategia.

En cualquiera de mis formaciones, e incluso en los artículos de mi blog, explico lo importante que es diversificar. Así pues, siguiendo mi propia recomendación, yo invierto mediante varias de estas estrategias.

Ahora bien.

Desde mi punto de vista, la mejor inversión que he realizado y que mayor rentabilidad me ha dado a lo largo de los años ha sido la inversión inmobiliaria en EEUU. Con esta estrategia se puede llegar a ganar aproximadamente un 15% de rentabilidad anual neta, y eso sin tener en cuenta su fuerte potencial de apreciación.

Si te interesa aprender a invertir en inmobiliario en EEUU, he creado una formación específica para ello. Si quieres ser informado de la próxima apertura de las inscripciones, puedes apuntarte a la lista de espera y serás el primero en recibir toda la información y conocer las nuevas fechas de la formación.

Espero que este artículo tan extenso pero lleno de información extraída de mi propia experiencia, te haya resultado útil.

Y, como siempre te digo, si quieres dejar tu opinión o contarme si has realizado alguna vez alguna de estas inversiones, puedes escribirlo en comentarios. Estoy segura que entre todos podremos seguir aprendiendo.

Hasta el próximo artículo, te deseo unas muy felices inversiones.

8 comentarios en “[Megaguía de inversión inmobiliaria] Qué estrategias existen para invertir en bienes inmuebles y cuáles te interesan más según tu situación (más un especial de consejos y errores)”

  1. Hola buenas, me gustaria empezar con la inversion en inmuebles pero me asaltan un monton de dudas: el objetivo es compra de un piso para alquilar.

    -donde encuentro la informacion sobre la demanda de alquiler por ciudades en españa?
    -una vez esto supongo que tendre que visitar inmobiliarias.
    -en cuanto a lo del precio de compra, yo puedo tener mis objetivos (a la baja ) pero como saber si me estoy pasando.
    -en caso de reforma, como calcular en un primer vistazo cuanto podrian costar algunas reformas basicas??
    -seria de ayuda contratar un asesor, en caso positivo, como lo elijo.

    agradeceria algun comentario al respecto.

    1. Hola Juanjo, gracias por dejar tu comentario. Nuestro consejo es que acudas a un asesor inmobiliario en tu ciudad para poder ayudarte. Deberás mostrarle tu situación y el capital que estás dispuesto a invertir. Teniendo esos datos, será posible contestar a tus preguntas, pues todo dependerá de cada inversor. Esperamos haberte podido ayudar. Un saludo.

  2. Hola Andrea, gracias por el artículo.
    Dices que los gastos de obra y renovación son deducibles de los impuestos, puedes explicar un poco más o ponernos alguna referencia por ejemplo de alguna web, para tener más información? Tengo entendido que solo ciertas reformas son deductibles pero la mayoría no…. Quizá me equivoco, eso es precisamente uno de los puntos que no veo nada claros y me frenan…. Te hablo del mercado en España.
    Gracias!!

    1. Hola Sam, nos alegra mucho que te haya gustado el artículo publicado por Andrea. Si quieres saber más sobre las inversiones inmobiliarias que realiza Andrea, el próximo día 27 Andrea realizará una MasterClass gratuita sobre inversiones inmobiliarias en EEUU. En los próximos días haremos llegar más información a todos nuestros suscriptores. Un saludo 🙂

  3. Felicidades por este pedazo de post Andrea

    Bastante largo pero con información valiosa. Gracias por los consejos que das a la hora de meternos en este tipo de inversión (desconocía alguno de ellos) y gracias también por darnos tu punto de vista personal.

    Tengo pensado hacer este tipo de inversión pronto y encuentro esta información con bastante valor

  4. HOLA ANDREA, EXCELENTE ARTICULO. ES MUY IMPORTANTE PARA MI TENER ESTA INFORMACIÓN DE ALGUIEN QUE ESTA INVIRTIENDO HACE TIEMPO Y ABRIRNOS EL CAMINO, PARA REALIZAR BUENAS INVERSIONES. EN ESPECIAL POR QUE ESTOY INCURSIONANDO EN ESTE APASIONANTE MUNDO DE LAS INVERSIONES HACE POCO TIEMPO. MUCHAS GRACIAS!!! ÉXITOS!!! SALUDOS DESDE ARGENTINA.

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