¿Qué son los REITs?

En este artículo vamos a ver qué son los REITs, su historia y cómo invertir en ellos.

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¿Qué son los REITs?

REIT equivale a Real Estate Investment Trust. Se trata de sociedades de inversión en el sector inmobiliario que cotizan en bolsa. Estas sociedades detienen un gran número de activos inmobiliarios (tanto propiedades como hipotecas) de los cuales obtienen ingresos que hacen llegar a los accionistas en la forma de dividendos.

El equivalente de los REITs en español son las Socimis, que son el acrónimo de Sociedad Cotizada Anónima de Inversión en el Mercado Inmobiliario.

Breve historia de los REITs

El Congreso estadounidense dio autorización legal para constituir REITs en 1960. El objetivo era facilitar el acceso de pequeños inversores a inversiones en el sector inmobiliario a gran escala. La mejor manera de hacerlo – y la escogida – consistía en equiparar la inversión en estas sociedades inmobiliarias a la inversión en acciones de empresas activas en cualquier otro sector de la economía, mediante la compra de valores.

Debido a la complejidad jurídica y económica inherente a la constitución de los REITs, el primer REIT – Continental Mortgage Investors – no salió a bolsa (NYSE) hasta 1965. Desde entonces los REITs en EEUU han cautivado a todo tipo de inversores, desde inversores institucionales hasta pequeños inversores.

En Europa la primera legislación nacional en aprobar la constitución de REITs fue la holandesa en 1969. Le siguieron muchos otros Estados miembros de la Unión Europea.

En Australia el primer REIT que cotizó en bolsa fue en 1971 y en Canadá en 1993 aunque no se hicieron populares hasta dos décadas después.

En Asia los REITs llegaron un poco más tarde puesto que el primero salió a bolsa en Japón en 2001.

Hoy en día existe un número importante de REITs en todo el mundo. La mayoría de ellos accepta inversiones internacionales (lo cual es un gran atractivo a la hora de invertir en ellos) pero existen un par de países que sólo permiten a los residentes de los mismos invertir en los REITs nacionales.

Tipos de REITs

A grandes rasgos existen tres tipos de REITs, según el tipo de activos en los que invierten:

#1. REITs que invierten en propiedades

Estos REITs invierten y poseen numerosas propiedades. Pueden invertir en un tipo concreto de propiedades (por ejemplo centros comerciales) o combinar distintos tipos de activos inmobiliarios. En cualquier caso sus ingresos provienen del arrendamiento de los bienes que detienen. A continuación distribuyen los alquileres que perciben en forma de dividendos a sus accionistas.

En caso de que un REIT venda una de sus propiedades a un precio superior al precio de adquisición, la plusvalía se repartirá entre sus accionistas también en la forma de dividendos.

#2. REITs que invierten en hipotecas

Estos REITs invierten y poseen hipotecas. Los REITs prestan dinero a los propietarios de los bienes inmuebles para que los adquieron con hipoteca, o directamente adquieren las hipotecas. En estos casos sus ingresos provienen principalmente de los intereses que reciben (que a su vez se calculan como la diferencia entre los intereses que perciben sobre las hipotecas y el coste de financiar los préstamos) y que distribuyen a sus accionistas también en forma de dividendos.

#3. REITs mixtos o híbridos

Se trata de REITs que reparten su cartera de activos entre propiedades e hipotecas.

En Estados Unidos se pueden encontrar los tres tipos de REITs. Sin embargo en Europa es mucho más común encontrar REITs que invierten exclusivamente en propiedades.

Cómo invertir en un REITs

Existen dos maneras de invertir en REITs. Por un lado se puede invertir adquiriendo directamente los acciones de la sociedad en bolsa. La alternativa en hacerlo a través de un fondo de inversión especializado en este tipo de inversiones. La segunda opción es particularmente interesante para aquellos REITs que son públicos pero que no cotizan directamente en bolsa.

Una manera particularmente interesante de invertir en REITs es a través de ETFs. El motivo es que así podemos diversificar nuestra cartera al poder invertir en varios ETFs, zonas geográficas y tipos de activos a la vez.

Comparativa entre las inversiones inmobiliarias «directas» y los REITs

A continuación vamos a ver las ventajas y desventajas que tiene invertir en el sector inmobiliario a través de un REIT frente a hacerlo «directamente» uno mismo.

Ventajas de los REITs

Las ventajas de los REITs frente a las inversiones inmobiliarias «directas» son las siguientes:

  • Es una manera muy transparente y líquida de acceder al sector inmobiliario: podemos entrar y salir de posición en cualquier momento.
  • El capital mínimo de inversión es muy inferior al de una inversión «directa».
  • Permite diversificarse puesto que se puede invertir en una amplia serie de propiedades de una vez: pisos, comercios, hospitales, bosques, hoteles, centros comerciales, etc.
  • Dependiendo de los países, pueden llegar a ofrecer ventajas fiscales interesantes.
  • Permiten invertir de manera sencilla en diferentes países.
  • En caso de que el REIT tenga una política de reinversión de dividendo, se devengarán intereses compuestos.
  • Es una inversión mucho más pasiva y requiere mucho menos tiempo que las inversiones inmobiliarias «directas».

Desventajas de los REITs

Las desventajas de los REITs frente a las inversiones inmobiliarias «directas» son las siguientes:

  • Los retornos son inferiores a lo que se puede obtener mediate una inversión «directa» si se encuentra una buena oportunidad (enfatizo que esto sólo ocurre en los casos en los que conseguimos una buena oportunidad, que es a lo que debemos aspirar y lo que El Club de Inversión enseña a hacer).
  • Además la frecuencia en el pago de los dividendos suele ser inferior (trimetral o anual, según los casos) al de las inversiones «directas (generalmente mensual), máxime cuando hay una política de reinversión de dividendo.
  • Debido al tamaño de los REITs, si somos pequeños inversores nuestro voto en las asambleas no tendrá impacto alguno sobre la toma de decisiones.
  • El inversor es propietario de instrumentos financieros y no de propiedades físicas.
  • Las ocasiones en las que se puede recurrir al efecto de apalancamiento para invertir son mucho más limitadas.
  • Al tratarse de productos financiero, la correlación con los mercados financieros es superior.
  • Se trata de inversiones extremadamente reguladas (número mínimo de accionistas, % de ingresos que debe de provenir de inversiones inmobiliarias, cuantía de los dividendos, etc.). Si eres un pequeño inversor esto es un punto a tu favor pues la legislación está prevista para protegerte, pero si eres un inversor importante puede limitar el alcance de tu inversión.

 Conclusión

Invertir en el sector inmobiliario es una excelente manera de generar ingresos pasivos y de diversificar tu patrimonio.

La manera de hacerlo dependerá de cada inversor: algunos preferirán las inversiones tradicionales y otros hacerlo a través de los REITs. El propósito de este artículo ha sido, por lo tnato, explicar qué son los REITs, qué tipos existen, cómo invertir en ellos y, sobre todo, cuáles son sus ventajas y desventajas respecto a las inversiones inmobiliarias tradicionales. Así podrás decidir por ti mismo cuál de las dos maneras se adecúa mejor a ti.

Si tienes cualquier duda o simplemente quieres compartir con los demás tu opinión acerca de los REITs no dudes en dejar un comentario. ¡Muchas gracias por adelantado!

0 comentarios en “¿Qué son los REITs?”

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