Qué son las REITs y las SOCIMIS ➡️ Cuándo interesa invertir
Que son los REITs y SOCIMIs

[REITs y SOCIMIs] Cómo invertir en el sector inmobiliario sin desembolsar grandes cantidades de dinero

Seguramente habrás escuchado muchas veces lo interesante que pueden resultar las inversiones inmobiliarias. Sin embargo, puede que seas de los que piensa que para hacerlo es necesario tener mucho capital.

Los REITs y las SOCIMIs son dos tipos de sociedades de inversión que nos ofrecen la posibilidad de invertir en inmobiliario sin desembolsar grandes cantidades de dinero.

Por eso, en este artículo quiero contarte:

  • Qué son y cuál es el objetivo de estas sociedades.
  • Qué tipos existen y qué inversiones inmobiliarias realizan.
  • Cómo puedes invertir en REITs y SOCIMIs.

Si nunca habías escuchado nada sobre este tipo de inversión, ahora es el momento de conocerla.

Empecemos.

 

✅ ¿Qué son los REITs y las SOCIMIs?

Las siglas REIT significan Real Estate Investment Trust, y se trata de sociedades de inversión del sector inmobiliario que cotizan en bolsa. Y las SOCIMIs (Sociedad Cotizada Anónima de Inversión en el Mercado Inmobiliario) son el equivalente de los REITs en España.

Aunque existe alguna pequeña diferencia entre ambos conceptos (REITs y SOCIMIs), lo que nos interesa es que la finalidad de ambas es la misma.

Son sociedades que se dedican a la compra, promoción y rehabilitación de un gran número de activos inmobiliarios (o incluso a la adquisición de hipotecas), para después obtener ingresos a través del alquiler o los intereses.

Los beneficios que consiguen con esta actividad son los que reparten después a sus accionistas en forma de dividendos.

De aquí viene el atractivo de esta inversión, de la posibilidad de cobrar ingresos pasivos a través de la inversión de acciones (concretamente de acciones de empresas que invierten en inmobiliario) que ofrecen dividendos.

Pero además, los REITs no solo son sociedades interesantes para ganar ingresos a través del reparto de dividendos; sino que si lo hacen bien, estas empresas ven como su cotización se revaloriza y hacen que el inversor gane por partida doble.

>> Si te interesa aprender a invertir a través de acciones que reparten dividendos puedes acceder a mi curso de inversión en dividendos. En esta formación te enseño la estrategia paso a paso para conseguir unos retornos de la inversión de entre el 5 y el 10%.

 

1. Breve historia de los REITs: cómo nacen y con qué objetivo

El Congreso estadounidense dio autorización legal para constituir los primeros REITs en 1960.

El objetivo por el que nacieron estas sociedades era el de facilitar el acceso de pequeños inversores a inversiones del sector inmobiliario a gran escala.

La mejor manera de hacerlo posible (y la escogida), consistía en equiparar la inversión en estas sociedades inmobiliarias a la inversión en acciones de empresas activas de cualquier otro sector de la economía.

Es decir:

Los inversores podrían aspirar a la inversión inmobiliaria a través de la compra de acciones de estas sociedades cotizadas.

Sin embargo, debido a la complejidad jurídica y económica inherente a la constitución de los REITs, el primer REIT (Continental Mortgage Investors) no salió a bolsa (NYSE) hasta 1965. 

Desde entonces los REITs en EEUU han cautivado a todo tipo de inversores, desde inversores institucionales hasta pequeños inversores.

Y el resto de países del mundo se fueron sumando a esta corriente en los sucesivos años:

  • En Europa la primera legislación nacional en aprobar la constitución de REITs fue la holandesa en 1969. Le siguieron muchos otros Estados miembros de la Unión Europea.
  • En Australia el primer REIT que cotizó en bolsa fue en 1971 y en Canadá en 1993, aunque no se hicieron populares hasta dos décadas después.
  • En Asia los REITs llegaron un poco más tarde, el primero salió a bolsa en Japón en 2001.
  • En España la primera SOCIMI (Entrecampos Cuatro Socimi) fue fundada en el año 2004, pero no fue hasta el 2012 que se acogió al régimen fiscal de las SOCIMIs.
  • En México este concepto se conoce con el nombre de FIBRAs y no fue hasta 2004 cuando se reguló. La primera FIBRA en este país fue FUNO, que nació en marzo de 2011.

Hoy en día existe un número importante de REITs en todo el mundo y la mayoría de ellos aceptan inversiones internacionales. Esto es un gran atractivo a la hora de invertir, pues se puede invertir en REITs de multitud de países, diversificando de esa manera geográficamente la inversión inmobiliaria.

 

2. Tipos de REITs y SOCIMIs que existen en el mercado

A grandes rasgos existen tres tipos de REITs según el tipo de activos en los que invierten:

 

#A. REITs que invierten en propiedades (equity REITs)

Son REITs que invierten en un tipo concreto de propiedades (por ejemplo, centros comerciales) o combinan distintos tipos de activos inmobiliarios.

Sus ingresos provienen del arrendamiento de los bienes que detienen.

Una vez generado ese ingreso (en forma de alquileres), lo distribuyen a través de dividendos a sus accionistas.

Además, si un REIT decide vender una de sus propiedades a un precio superior al precio de adquisición, la plusvalía también se repartirá entre sus accionistas en forma de dividendos.

 

#B. REITs que invierten en hipotecas (Mortgage REITs)

Son REITs que prestan dinero a los propietarios de los bienes inmuebles (para sus hipotecas) o adquieren directamente las hipotecas.

En estos casos sus ingresos provienen principalmente de los intereses que reciben (que, a su vez, se calculan como la diferencia entre los intereses que perciben sobre las hipotecas y el coste de financiar los préstamos).

Una vez consiguen esos beneficios, lo distribuyen a sus accionistas en forma de dividendos.

 

#C. REITs mixtos o híbridos

Se trata de REITs que reparten su cartera de activos entre propiedades e hipotecas, y pueden llegar a ser bastante complejos.

En Estados Unidos se pueden encontrar los tres tipos de REITs. Sin embargo, en Europa es mucho más común encontrar REITs que invierten exclusivamente en propiedades. Es por eso que en España solo existe este tipo de SOCIMI.

 

2. Ejemplos de REITs/SOCIMIs

Antes de ver las ventajas y desventajas de invertir en estas sociedades, me gustaría mostrarte 2 ejemplos de REITs que invierten en propiedades.

 

➡️ Simon Property Group (NYSE: SPG): un REIT americano

Uno de los REITs más conocidos en EEUU es Simon Property, una compañía estadounidense de gran relevancia en el sector que invierte en bienes inmobiliarios en América del Norte, Europa y Asia.

Como puedes observar en el siguiente gráfico, la empresa ha tenido una evolución ascendente considerable a lo largo de los años y sus dividendos han ido en aumento (un factor muy interesante para los inversores).

reit americano

reit usa
Datos extraídos de es.investing.com

 

➡️ Merlin properties (BME:MRL): una SOCIMI española

Una de las principales SOCIMIs de España es Merlin, una compañía que invierte en la adquisición y gestión de propiedades inmobiliarias dentro de la península ibérica.

Es una sociedad cotizada relativamente joven que cotiza en el IBEX-35 desde el 2015.

En el siguiente gráfico puedes ver la evolución de su cotización en bolsa y la rentabilidad de sus dividendos:

SOCIMI españa

invertir en SOCIMI
Datos extraídos de es.investing.com

 

 

✅ Comparativa entre las inversiones inmobiliarias «directas» y los REITs/SOCIMIs

A continuación vamos a ver las ventajas y desventajas que tiene invertir en el sector inmobiliario a través de un REIT, frente a hacerlo «directamente»; es decir, comprando una propiedad y poniéndola en alquiler.

 

1. Ventajas de los REITs y las SOCIMIs

Las ventajas de los REITs frente a las inversiones inmobiliarias directas son las siguientes:

  • Inversión transparente y líquida: podemos entrar y salir de la inversión en cualquier momento.
  • Capital de entrada reducido: el capital mínimo de inversión es muy inferior al de una inversión directa.
  • Diversificación: se puede invertir en una amplia serie de propiedades de una sola vez (pisos, comercios, hospitales, bosques, hoteles, centros comerciales, etc.).
  • Inversión internacional: permiten invertir de manera sencilla en diferentes países, diversificando así geográficamente la cartera.
  • Ventajas fiscales interesantes: en ciertos países los REITs ofrecen algunas ventajas fiscales.
  • Inversión pasiva: es una inversión mucho más pasiva y que requiere menos tiempo de dedicación que las inversiones inmobiliarias directas.

Además, en caso de que el REIT tenga una política de reinversión de dividendo, se devengarán intereses compuestos.

Sin duda las ventajas son muy jugosas, pero veámos ahora cuáles son las desventajas.

 

2. Desventajas de los REITs y las SOCIMIs

Las desventajas de los REITs frente a las inversiones inmobiliarias directas son las siguientes:

  • Retorno de la inversión inferior: los retornos son inferiores a lo que se puede obtener mediante una inversión directa si se encuentra una buena oportunidad (enfatizo que esto solo ocurre en los casos en los que conseguimos una buena oportunidad, que es a lo que debemos aspirar y a lo que enseño a hacer en el curso de inversión inmobiliario en EEUU).
  • La frecuencia de cobro es baja: la frecuencia en el pago de los dividendos suele ser inferior (trimestral o anual, según los casos) al de las inversiones directas (generalmente mensual), máxime cuando hay una política de reinversión de dividendo.
  • No eres propietario de un inmueble: el inversor es propietario de instrumentos financieros y no de propiedades físicas.
  • Apalancamiento limitado: las ocasiones en las que se puede recurrir al efecto de apalancamiento para invertir son mucho más limitadas.
  • Inversiones muy reguladas (número mínimo de accionistas, % de ingresos que debe de provenir de inversiones inmobiliarias, cuantía de los dividendos, etc.): si eres un pequeño inversor esto es un punto a tu favor pues la legislación está prevista para protegerte, pero si eres un inversor profesional puede limitar el alcance de tu inversión.
  • Correlación superior: al tratarse de productos financieros, la correlación con los mercados es superior a la correlación que existe entre las inversiones inmobiliarias directas y los mercados financieros.

Además, debido al tamaño de los REITs, si somos pequeños inversores nuestro voto en las asambleas no tendrá impacto alguno sobre la toma de decisiones.

 

✅ Cómo invertir en una SOCIMI y/o un REIT

Existen 3 formas para invertir en REITs y SOCIMIs:

  1. Adquiriendo acciones de la sociedad.
  2. Comprando REITs/SOCIMIs con ETFs.
  3. A través de un fondo de inversión especializado.

Veamos qué opción puede resultar más interesante en tu caso.

 

1. Comprar acciones de un REIT o SOCIMI

La inversión a través de las acciones es la forma aparentemente más “sencilla” de llevar a cabo.

Para ello necesitas:

  1. Ser cliente de un bróker de confianza. Si no dispones de uno puedes ver aquí un artículo escribí realizando una comparativa de los 4 mejores brókers del momento. 
  2. Analizar los diferentes REITs y SOCIMIs del mercado, incluido empresas internacionales.
  3. Analizar la evolución de los dividendos de las diferentes empresas.

De este modo podrás elegir y comprar, aquellas sociedades que pueden ofrecerte un mayor retorno.

 

2. Comprar ETFs de REITs o SOCIMIs

Comprar un ETFs equivale a comprar diferentes acciones de varias empresas en un único paquete.

Por eso, existe una clara ventaja entre los ETFs y las acciones: la diversificación.

Al comprar ETFs nuestra exposición se ve reducida y en caso de que una de las empresas que componen el ETF haga “default” nuestra inversión no se verá muy comprometida.

Además, podemos diversificar aún más nuestra cartera si invertimos en varios ETFs de distintas zonas geográficas y distintos tipos de activos a la vez.

 

➡️ Ejemplos de ETFs REIT

A continuación te muestro algunos ejemplos de ETFs que invierten en diferentes tipos de REITS:

Vanguard Real Estate ETF (VNQ)

REITs ETF
Gráfico extraído de es.investing.com

 

Schwab US REIT ETF (SCHH)

diferencia entre socimi y fondo inmobiliario
Gráfico extraído de es.investing.com

 

iShares Global REIT (REET)

reits que son
Gráfico extraído de es.investing.com

>> ¿Quieres aprender a invertir con ETFs?

En el curso de Alto rendimiento en Bolsa puedes aprender la estrategia que yo misma utilizo, y con la que puedes obtener un rentabilidad media anual de un 15%. En él enseño a invertir en diferentes tipos de ETFs, algunos de los cuales incluyen REITs.

 

3. Comprar REITs a través de fondos de inversión

Los fondos de inversión especializados en inmobiliario son una alternativa a los ETFs.

Al igual que los ETFs, los fondos te permiten diversificar pero, además, en este caso es el gestor del fondo quien se encarga de decidir en qué sociedades invertir y en cuáles no.

Para invertir en inmobiliario a través de fondos de inversión es importante elegir un buen fondo con un buen gestor (y buscar qué gestora lo comercializa).

Para ello puedes utilizar las siguientes plataformas:

  1. Investing.com
  2. Morningstar (puedes encontrar más información sobre cómo funciona Morningstar en este artículo).

>> Si te interesa aprender más sobre fondos de inversión puedes leer este artículo: “Qué son los fondos y qué diferencias existen”.

 

✅ Invertir en inmobiliario ¿sí o no?

Una vez visto cómo funcionan los REITs y cómo puedes invertir en ellos, queda hacerse esta pregunta: ¿realmente es interesante para ti invertir en inmobiliario?

Invertir en el sector inmobiliario es una excelente manera de generar ingresos pasivos y de diversificar tu patrimonio.

Sin embargo, es importante que analices tu situación particular para ver qué encaja mejor con tu perfil de inversor.

Por eso, invertir en inmobiliario dependerá de cada inversor:

  • Algunos preferirán las inversiones tradicionales (si este es tu caso quizá te interese mi formación de inversión inmobiliaria en EEUU donde se pueden conseguir unas rentabilidades de entre un 15 y un 20%).
  • Otros preferirán hacerlo a través de los REITs y SOCIMIs.

Pero conocer todas las opciones que existen en el mercado te ayudará a decidir por ti mismo cuál de las dos maneras se adapta mejor a ti.

Desde mi punto de vista, ambas opciones son muy interesantes y pueden generarte buenos ingresos; siempre y cuando, hayas hecho un análisis previo para conocer cuál es la situación y los posibles riesgos y retornos de esa inversión.

De hecho yo misma invierto en inmobiliario a través de los dos métodos: comprando bienes inmobiliarios para alquilar y con ETFs de REITs.

Espero que este artículo te haya sido de utilidad y si tienes cualquier duda o simplemente quieres compartir con los demás tu opinión acerca de los REITs y SOCIMIs, no dudes en dejar un comentario.

13 comentarios en “[REITs y SOCIMIs] Cómo invertir en el sector inmobiliario sin desembolsar grandes cantidades de dinero”

  1. Excelente artículo! La verdad es que la inversión inmobiliaria ofrece muchas posibilidades para los inversores, aunque no todo son ventajas y hay que estudiar bien cada caso concreto. Os dejo un video interesante en el que se comparan las ventajas y desventajas entre ser propietario frente a invertir mendiante participaciones tipo crowdfundings, REITs, SOCIMIs…etc. https://youtu.be/GgUbJkzXgdI

    1. El Club de Inversión

      Muchas gracias, nos alegra que te haya resultado útil el artículo. Y gracias por enriquecer a esta comunidad con nuevas aportaciones como lo has hecho. Un saludo

  2. Buen articulo siempre aporta conocimiento para los que queremos incurcionar en este tipo de negocios,me queda una inquietud cual es la diferiencia de estos metodos de invercion con los fideicomisos inmobiliarios Gracias

    1. Hola José, gracias por tu comentario y por tus palabras. Al ser una pregunta que requiere de una respuesta muy extensa, no es posible contestarla en un sólo comentario. Gracias por tu comprensión. Un saludo 🙂

    1. Hola Isaac, en momentos de crisis siempre existen buenas oportunidades. Lo más importante inicialmente es el conocimiento que se tenga de ellas. De este modo podremos evitar cometer errores muy costosos. Un saludo.

  3. Hola me gustaría saber si es buena idea en invertir en varios ETFs que repliquen al SP500 o por el contrario si con invertir en uno solamente sería suficiente.

    1. Hola Borja, gracias por dejar tu consulta. En principio si todos los ETFs replican el mismo índice y por tanto engloba a las mismas empresas (las 500 mayores de EEUU) con uno sería suficiente para tu inversión. Esperamos haberte podido ayudar. Un saludo 🙂

  4. Hola Andrea. Muy buen artículo.
    Quisiera saber en que sector inmobiliario se dan los mejores dividendos, y si estos decrecen cuando la acción baja de valor.
    Gracias.

    1. Hola Papo, gracias por dejar tu consulta. Como cualquier inversión, el sector inmobiliario puede tanto incrementarse como experimentar caídas. A lo largo del artículo se citan algunos ejemplos de REITS y SOCIMIs que pueden ser de tu interés. Esperamos haberte podido ayudar. Un saludo 🙂

  5. Hola, me ha gustado mucho en la parte que hablas sobre apalancamiento para inversiones en bienes raices, pero donde puedo conseguir informacion más detallada sobre como hacer la estratégia de apalancamiento.
    Gracias
    Elcio

    1. Hola Elcio, el apalancamiento consiste en disponer de una cantidad para invertir y utilizar el dinero de otros (ejemplo bancos u otras personas) para poder invertir. Imagina que tu tienes 25,000€ y pides prestamos 75,000€ a tu banco. Este proceso suele ser similar en la mayoría de inversiones. Esperamos haberte podido ayudar. Un saludo 🙂

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