Antes de la crisis del año 2008, todo el mundo daba por sentado que invertir en bienes inmuebles era una apuesta segura, puesto que su valor no dejaba de incrementarse.
Sin embargo, después de la crisis de las hipotecas subprimes de EE.UU. (y la burbuja inmobiliaria que sufrieron varios países, entre ellos España), la inversión inmobiliaria se convirtió en un tema bastante controvertido.
A día de hoy, todavía persiste una gran duda sobre este tema:
¿Invertir en inmuebles realmente es una idea interesante? ¿Se puede obtener una buena rentabilidad?
Cuando me hacéis estas preguntas, yo siempre respondo lo mismo:
La inversión inmobiliaria es un tipo de inversión tan válida como cualquier otra. Siguiendo una buena estrategia puedes obtener mucha más rentabilidad de la que piensas.
El miedo a lo que ocurrió en el pasado y el desconocimiento sobre esta materia hace que muchos desconfíen de este tipo de inversión, o que incluso se hable mal de ella. Sin embargo, la realidad es bien distinta, como verás a lo largo de este artículo sobre invertir en vivienda en España u otras regiones.
Por eso quiero enseñarte la otra cara de la moneda.
Yo misma invierto en bienes inmobiliarios y, como soy una ferviente defensora del conocimiento, según mi experiencia personal, quiero explicarte:
- Cómo aprender a invertir en inmuebles y sacarles la máxima rentabilidad.
- Qué estrategias puedes utilizar para realizar este tipo de inversión.
- Algunos consejos que debes tener presentes antes de lanzarte a comprar.
Además, es importante que sepas que no es necesario disponer de grandes cantidades de capital.
Existen diferentes formas de invertir en inmobiliario, cada una adaptada a cada perfil de inversor.
Te lo explico en detalle a continuación.
✅ Qué es invertir en inmuebles y cómo podemos sacarle la máxima rentabilidad
Empecemos por una definición:
La inversión inmobiliaria consiste en adquirir, directa o indirectamente, una parte o la totalidad de un inmueble con la finalidad de obtener ingresos pasivos y/o aumentar el patrimonio.
Como puedes intuir por la definición que acabo de darte, existen numerosas maneras de ganar dinero invirtiendo en el sector inmobiliario (aunque unas sean más rentables que otras).
En cualquier caso, la elección de la metodología que puedes seguir para invertir en bienes inmuebles dependerá exclusivamente de tu perfil de inversor.
Para saber cómo invertir en inmuebles con éxito, tendrás que tener en cuenta:
- Tu capacidad económica.
- La rentabilidad esperada.
- Tu experiencia en la inversión del inmobiliario.
- Tu horizonte de inversión.
- El tiempo que le quieres dedicar a la inversión.
- Etc.
En definitiva, se trata de que tu perfil como inversor y tu nivel de tolerancia al riesgo estén perfectamente alineados con tu estrategia.
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Por tanto, es importante que conozcas las distintas estrategias de inversión inmobiliaria que existen, para así escoger la más adecuada para ti.
✅ Las estrategias de inversión inmobiliaria directa más interesantes para mí: alquilar, vender y reformar para vender
En este apartado voy a centrarme exclusivamente en las 3 formas de inversión más interesantes y con las que puedes obtener mayor retorno de la inversión si haces bien las cosas.
Más adelante te hablaré de otras 6 estrategias, ideales si no tienes la capacidad adquisitiva suficiente para adquirir un inmueble de forma directa.
Estas metodologías se basan en la inversión directa, es decir, en comprar el bien para luego:
- Alquilar el inmueble para generar ingresos pasivos todos los meses.
- Conseguir una revalorización del bien a medio-largo plazo.
- Conseguir una plusvalía a corto plazo mediante la renovación/rehabilitación y posterior venta del bien.
Vamos a ver en detalle cómo llevar a cabo de manera estratégica cada una de estas inversiones:
➡️ #1. Comprar un inmueble para alquilarlo
Este modelo de inversión se basa, simplemente, en comprar un inmueble a un precio que nos resulte atractivo y rentable para luego alquilarlo.
Me refiero no solo a invertir en viviendas (pisos o casas), sino también a oficinas, locales comerciales, naves industriales o cualquier otro tipo de inmuebles.
Esta modalidad de inversión es probablemente la más conocida de todas y, además, es una de las más interesantes, puesto que permite generar ingresos pasivos todos los meses.
Quizás por ello, esta sea una de las formas más clásicas de invertir en inmuebles en España y en muchos otros países de nuestro entorno.
Sin embargo, es importante que antes de realizar cualquier operación verifiques cómo se encuentra el mercado del alquiler en la zona por la que estés interesado. Además, deberías comprobar la rentabilidad bruta del alquiler.
???? Beneficios de la compra de vivienda para alquilar
Desde mi experiencia personal, la compra de vivienda para alquilar tiene varias ventajas:
A) Invertir con apalancamiento
Este es un beneficio realmente atractivo de la inversión en inmuebles y que no muchas personas saben utilizar de forma estratégica.
De hecho, la mayoría de quienes se plantean comprar una propiedad en España con hipoteca, se limitan a hacerlo para su vivienda habitual y no para invertir.
En pocas palabras, el apalancamiento consiste adquirir el bien mediante un préstamo bancario y pagar las cuotas del mismo con lo recibido por el alquiler. De este modo puedes autofinanciar parcial o totalmente la compra sin necesidad de recurrir a tus ahorros.
En este caso nos podemos encontrar ante 2 escenarios:
- Que el bien se autofinancie solo: si haces bien las cosas (es decir, si negocias adecuadamente el precio de adquisición del bien y las condiciones de la hipoteca), puedes llegar a conseguir que el alquiler sea superior a la cuota de la hipoteca y demás gastos asociados con la explotación del bien (cargas mensuales, impuestos, etc.). En este caso se considerará que el bien se autofinancia o, lo que es lo mismo, que el bien se «pagará solo», gracias al alquiler del inquilino.
- Que el bien se autofinancie solo y, además, obtengas una fuente de ingresos pasivos: puede darse el caso de que el alquiler sea tan elevado respecto a la cuota de la hipoteca y demás gastos, que incluso genere un cash-flow positivo todos los meses. Es decir, que el bien no solo se autofinancie, sino que, además, tú recibas ingresos pasivos todos los meses.
Para llegar al punto número 2 es preciso encontrar las mejores oportunidades para invertir y saber negociar a lo largo de todo el proceso de inversión (más adelante te daré algunas ideas de cómo hacerlo).
En definitiva, si consigues repetir este proceso con varios bienes que, como mínimo, se autofinancien (o, mejor aún, que generen un cash-flow positivo todos los meses), conseguirás invertir en el sector inmobiliario de manera muy rentable y, además, generar ingresos pasivos todos los meses.
De hecho, los inmuebles podrían llegar a ser algo así como tu mejor plan de pensiones, ese que te construirás tú y que no dependerá de decisiones de «los de arriba», ajenas a tu control.
B) Buena rentabilidad de la inversión en inmuebles
Los beneficios que consigues con el alquiler acostumbran a ser siempre mucho más elevados (una horquilla aproximada sería entre un 2% y un 15%) que los que obtienes con cualquier inversión de renta fija
Por cierto, si te interesa saber cómo calcular la rentabilidad inmobiliaria, este artículo te vendrá genial.
Esto, claro está, siempre que realices la inversión correctamente y teniendo en cuenta los costes de la misma antes de tomar una decisión de compra.
Desde luego, esta es una de las claves más importantes cuando nos planteamos cómo hacer inversiones inmobiliarias exitosas con altas rentabilidades.
C) Múltiples opciones de alquiler
Otro factor interesante de esta modalidad de inversión en inmuebles es que existen diferentes tipos de alquileres, por lo que puedes elegir la opción que te resulte más atractiva según lo que estés buscando.
Estas son las posibilidades que puedes encontrar:
- Pisos tradicionales con alquileres de larga o corta duración.
- Pisos de vacaciones con alquileres de corta duración.
- Pisos compartidos.
- Pisos de fondos de inversión
- Habitaciones dentro de tu residencia principal.
- Parkings.
- Oficinas.
- Trasteros.
- Naves industriales.
- Terrenos (para explotación agrícola o forestal).
Puedes tomar la decisión de solo comprar un tipo de inmueble y replicar la operación tantas veces como quieras, o bien diversificar entre diferentes tipos de bienes, que suele ser lo más recomendable.
➡️ #2. Comprar un bien inmueble para vender
En este caso, lo que hacemos es adquirir un bien no con el propósito de alquilarlo, sino con el objetivo de que se vaya revalorizando con el paso del tiempo.
Esta forma de ganar dinero con inmobiliario requiere paciencia (pues, por lo general, hay que esperar varios años para ver elevadas plusvalías), pero puede llegar a ser muy lucrativa si el bien tiene un fuerte potencial de apreciación.
Por lo tanto, para este tipo de inversión es muy importante seleccionar adecuadamente la ubicación del bien, pues casi siempre los bienes inmuebles se revalorizan en función de su localización.
Los tipos de bienes que son más interesantes para este modelo de inversión son:
- Pisos.
- Terrenos.
- Solares.
Si, por ejemplo, inviertes en un terreno en una zona que pasa a estar muy demandada, su precio se disparará, puesto que habrá numerosos compradores interesados en adquirir el terreno para construir una vivienda.
Para eso puedes considerar también los fondos de inversión inmobiliaria para generar rendimientos económicos a la hora de comprar una casa (después hablaremos de esto).
➡️ #3. Comprar un bien inmueble para reformar y vender
Si lo que deseas al invertir en inmobiliario es ganar grandes cantidades de dinero en un plazo corto de tiempo, lo que podrías hacer es centrarte en la renovación de bienes en mal estado para posteriormente revenderlos a precio de mercado o, incluso, por encima de los precios de mercado.
Cuanto peor sea el estado en el que se encuentra el bien, mayores reformas habrá que hacer, pero, por lo general, mayor será también la plusvalía que se podrá obtener.
Ten en cuenta que, normalmente, las obras asustan a la gran mayoría de las personas, por eso están dispuestos a pagar un precio más elevado por adquirir un bien totalmente renovado.
???? Beneficios de invertir en inmobiliario para reformar y vender después
La gran ventaja de comprar, reformar y vender es que, en la mayoría de los casos, tú puedes revender el bien nada más haber terminado la renovación, obteniendo así una importante plusvalía.
Eso sí:
La plusvalía será mayor cuanto mejor hayas negociado el precio de adquisición y el presupuesto para la renovación del bien.
Esta es una manera de invertir en el sector inmobiliario muy rentable.
Pero también conviene tener en cuenta que requiere conocer bien el mercado y contar con un equipo de renovaciones competente y de confianza.
???? Consideraciones previas a tener en cuenta
Para este tipo de inversión inmobiliaria es primordial conocer bien las reglas fiscales aplicables en el país o región donde se encuentra el bien, puesto que el régimen fiscal puede tener un impacto muy significativo sobre tus ganancias netas.
Por ejemplo: si revendes el bien demasiado rápido, en algunos países, se puede considerar especulación y Hacienda te puede exigir hasta un 50% del beneficio obtenido.
Como es lógico, hay maneras de evitar dicha imposición (por ejemplo, si el bien ha sido tu residencia principal durante un cierto periodo de tiempo). Pero, como digo, has de conocer muy bien las reglas fiscales aplicables antes de realizar la inversión para no encontrarte con sorpresas por el camino.
Además, si no sabes qué es un activo inmobiliario sin explotar o sin posesión, es mejor que te informes antes de adquirirlo como inversión, ya que tienen características particulares.
En cualquier caso, te recomiendo que busques un buen asesor que pueda explicarte todos los pormenores antes de realizar ninguna inversión.
✅ Inversiones inmobiliarias alternativas: las mejores formas de invertir en bienes inmuebles con poco dinero
¿No tienes la suficiente capacidad adquisitiva para invertir en inmobiliario?
Si este es tu caso, debes saber que esto no es ningún impedimento para invertir en bienes inmuebles. Simplemente, la estrategia que deberás seguir será diferente a las habituales.
Hasta ahora te he hablado de las inversiones inmobiliarias directas; sin embargo, al principio de este artículo, también he mencionado las inversiones inmobiliarias indirectas.
Entonces, ¿qué son las inversiones inmobiliarias indirectas?
Las inversiones inmobiliarias indirectas son aquellas en las que no compramos el bien (no somos los propietarios), sino que somos partícipes de algún derecho relacionado con esos inmuebles.
A continuación, te hablo de 6 tipos de inversiones que puedes realizar a través de la inversión inmobiliaria indirecta:
➡️ #1. Crowdfunding inmobiliario: invertir en inmuebles con poco dinero
El crowdfunding inmobiliario es un modelo de inversión que se basa en financiar proyectos inmobiliarios colectivos con el objetivo de que el proyecto salga adelante y obtener una determinada rentabilidad.
Se trata de un método de inversión alternativa que permite a inversores individuales invertir en proyectos inmobiliarios que generan ingresos mensuales y/o que tienen un interesante potencial de crecimiento.
Todo el proceso se realiza a través de una plataforma tecnológica, sin que sea necesario visitar ningún bien ni encargarse de la gestión de los mismos.
El crowdfunding inmobiliario es un concepto bastante novedoso y con un gran potencial, que evita las barreras de entrada clásicas a las inversiones inmobiliarias:
- Alto coste de adquisición.
- Costes de mantenimiento.
- Necesidad de obtener financiación y realizar todos los trámites para hacerla efectiva.
- Problemas de impago.
- Etc.
Además, está universalizando y democratizando las inversiones inmobiliarias.
Sin embargo, hay que seleccionar con mucho cuidado las plataformas y proyectos en donde invertir, puesto que es un sector en el que podrías llevarte sorpresas desagradables si no inviertes en plataformas sólidas.
Si quieres tener la información más actualizada sobre las mejores plataformas de inversión en crowdfunding inmobiliario del momento, te invito a que sigas las últimas actualizaciones de nuestra Cartera Inversor Inteligente.
???? Ventajas del crowdfunding inmobiliario
Existen dos grandes ventajas de este tipo de inversión inmobiliaria:
- Inversión mínima baja: esto permite invertir en inmobiliario con poco dinero (100 € en algunas plataformas).
- Diversificación: debido al bajo coste que tiene acceder a este tipo de inversiones inmobiliarias, es muy sencillo diversificar nuestra cartera de inmuebles, pudiendo invertir en numerosos proyectos diferentes.
Existen varias plataformas interesantes para invertir en crowdfunding inmobiliario. Una de las que está ganando más terreno últimamente es Urbanitae.
Después de ver las ventajas de este modelo de inversión para obtener ganancias con bienes inmuebles, pasemos a ver otras opciones de inversión inmobiliaria indirecta.
➡️ #2. REITs y SOCIMIS: cómo invertir en el sector inmobiliario a través de sociedades cotizadas
Los REITs (Real Estate Investment Trust) y las SOCIMIs (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria) son dos tipos de empresas de inversión del sector inmobiliario que cotizan en bolsa.
La actividad económica de estas empresas se centra en la compra, promoción y rehabilitación de bienes inmuebles para obtener ingresos, ya sea a través de la venta o el alquiler de los mismos.
Así pues, esta inversión se basa en comprar acciones de REITs y/o SOCIMIs para cobrar los dividendos (ingresos pasivos); es decir, cobrar parte de los beneficios que obtienen de su actividad en inmobiliario.
???? Tipos de REITs
Existen varios tipos de REITs:
- Equity REITs: son los más importantes. Constituyen un 94% de todos los REITs y se trata de compañías que se dedican a una amplia gama de actividades, entre las que se encuentra el leasing, la transformación de propiedades y servicios de alquiler.
- Mortgage REITs: representan el 4% de todos los REITs. Principalmente se dedican a prestar dinero a los propietarios de los inmuebles y a comprar préstamos.
- REITs Mixtos: son el 2% de todos los REITs. Se trata de compañías que mezclan las dos actividades anteriores.
> Puedes aprender mucho más sobre este tipo de empresas (y de esta inversión en concreto) leyendo este artículo: «[REITs y SOCIMIs] Cómo invertir en el sector inmobiliario sin desembolsar grandes cantidades de dinero»
Por ponerte un ejemplo, aquí puedes ver la cotización de uno de los REITs de mayor capitalización a día de hoy, Equinix:
➡️ #3. Acciones de empresas del sector inmobiliario
Existe infinidad de empresas en todo el mundo que se dedican, de un modo u otro, al sector inmobiliario y que, además, sus acciones cotizan en bolsa.
Estas empresas nos permiten realizar inversiones en negocios inmobiliarios con poco dinero, puesto que la inversión mínima es de una sola acción.
Sin embargo, debes tener presente que las acciones son volátiles y, por lo tanto, debes saber en todo momento en qué tipo de empresa inviertes y llevar un control adecuado.
Aunque se trate de proyectos de inversión más sencillos, no dejes de informarte antes de ejecutar cualquier operación.
Además de la inversión directa en acciones, también podrías utilizar fondos de inversión inmobiliarios o ETFs especializados, como ahora te explicaré.
➡️ #4. ETFs inmobiliarios
Esta estrategia consiste en invertir mediante ETFs relacionados con empresas del sector inmobiliario.
Como sabes, estos fondos cotizados (Exchange-Traded Funds) te permiten participar (a partir de importes muy pequeños) en una cesta de activos relacionados con un determinado índice o sector.
Para poder invertir en inmobiliario a través de un ETF es necesario un buen bróker. Si no sabes cuál elegir, te aconsejo que leas este artículo donde te hablo de los mejores brókeres para invertir a día de hoy.Si hacemos una búsqueda en plataformas como Morningstar o JustETF de los ETFs a nivel mundial que permiten invertir en inmobiliario, obtenemos una amplia variedad de posibilidades. Ordenando los resultados por total de patrimonio gestionado, algunos de los ETFs más importantes (que no más rentables) en los últimos 5 años son los siguientes:
Aquí puedes ver un tutorial para que sepas cómo funciona JustETF:
???? Ventajas de la inversión inmobiliaria con ETFs
Existen 3 grandes ventajas de invertir a través de este modelo de inversión inmobiliaria indirecta:
- Inversión sencilla de realizar: no es necesario llevar a cabo un análisis pormenorizado de cada una de las empresas en las que invierte el ETF.
- Permiten diversificar: al comprar un ETF, estás comprando diferentes participaciones de diferentes empresas del sector inmobiliario (e, incluso, según el tipo de ETF que compres, puedes estar adquiriendo empresas de diferentes países y en distintas divisas).
- Importe de entrada muy bajo: se puede invertir comprando una única participación (con un importe que puede ser de unas decenas de euros/dólares en la mayoría de casos). Por esta razón, la inversión es realmente asequible para cualquier bolsillo y merece la pena.
Por tanto, los ETFs son una excelente manera de invertir en propiedades con poco dinero y sin desventajas para la gente que no tenga unos excesivos conocimientos del sector inmobiliario, de los mercados financieros o que, teniendo uno u otro, no desea pasar demasiado tiempo analizando el activo en el que va a invertir.
Además, son mucho más económicos que los fondos de inversión especializados, cuyos gastos de gestión suelen ser bastante elevados.
➡️ #5. Tokenización inmobiliaria
La tokenización inmobiliaria es una innovadora forma de invertir en inmuebles con poco dinero.
Como sabrás, los tokens son unidades digitales que se basan en la tecnología de «cadena de bloques» o blockchain (la misma que da soporte a las criptomonedas).
Así, la tokenización inmobiliaria consiste en transformar un activo inmobiliario en un token que representa una parte proporcional de la propiedad u otro tipo de derecho sobre activos inmobiliarios.
En principio, esto otorga una mayor transparencia, accesibilidad y liquidez a la inversión inmobiliaria.
La compra y venta de este tipo de tokens se realiza a través de plataformas especializadas, como pueden ser Equito App o Domoblock.
Ten en cuenta que estos cuatro son solo ejemplos de las muchas plataformas disponibles y, en ningún caso, se trata de una recomendación. Si te interesa este tipo de activos, tendrás que hacer tus propias investigaciones para encontrar la más adecuada a tu perfil de inversor inmobiliario.
➡️ #6. Cómo invertir en inmobiliaria a través del Rent to Rent
El Rent to Rent («alquilar para alquilar») es una forma de invertir en bienes inmobiliarios sin necesidad de comprarlos.
Básicamente, consiste en conseguir en alquiler un inmueble para después, a su vez, realquilarlo por un importe mayor a otras personas por habitaciones.
Por tanto, es una buena opción para quienes no tienen recursos suficientes para adquirir los inmuebles de forma directa, pero sí pueden dedicar tiempo y esfuerzo a gestionar y administrar el piso.
En el mercado inmobiliario español, este uso de una vivienda para alquilar es lo que se denomina «subarriendo». Es algo perfectamente legal, siempre que se cuente con el consentimiento del propietario y se respeten las limitaciones que establece la normativa vigente (fundamentalmente, la Ley de Arrendamientos Urbanos).
Como en la mayoría de inversiones inmobiliarias, la clave radica en hacer una buena selección del inmueble y calcular adecuadamente la rentabilidad potencial de la operación.
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Es decir, que tus inversiones no se tambaleen a la mínima, y que tu rentabilidad sea superior a la que obtiene la mayoría, que suele ser mediocre…
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✅ Consejos y errores que debes tener en cuenta si quieres invertir en inmobiliario como un profesional
En este momento, ya conoces las distintas formas de invertir en «bienes raíces», bienes inmuebles o real estate.
Sin embargo, todavía te falta conocer algunos secretos (que pocos inversores inmobiliarios cuentan) para hacer de estas estrategias una inversión realmente rentable.
Te los desvelo a continuación:
➡️ Cómo invertir en inmuebles: 4 consejos que no deberías obviar
Estos cuatro consejos para invertir en inmuebles provienen de mi propia experiencia al invertir en pisos y otros activos, y es importante que los tengas en cuenta si quieres evitar cometer los típicos errores de principiante:
1. Los buenos negocios se hacen a la hora de la compra, no de la venta
Contrariamente a lo que la mayor parte de la gente cree, las buenas inversiones en inmuebles se consiguen en el momento de la compra.
Entender el porqué es muy sencillo.
En el momento de la compra sabemos exactamente el precio que vamos a pagar y podemos compararlo con el precio medio del mercado. En cambio, las condiciones de mercado en el futuro son absolutamente hipotéticas y nos son totalmente ajenas.
Por tanto, cuando te plantees invertir dinero en inmuebles, ten en cuenta que:
- Si compras a un precio por debajo del precio de mercado y el precio de mercado se mantiene como mínimo estable, lograrás una plusvalía a la hora de la venta.
- Si compras por encima del precio de mercado, si este se mantiene estable, no solo no conseguirás una ganancia a la hora de la reventa, sino que incluso podrás realizar una minusvalía. Por eso es tan importante no solo buscar bienes excepcionales, sino también negociar el precio de compra al máximo.
En conclusión, piensa siempre en el precio de compra y no en el de la posible venta, si quieres desarrollar una buena estrategia de inversión.
2. Hay que buscar no solo buenos bienes, sino también buenos vendedores
Por supuesto que hay que buscar bienes de calidad. Lo que no es tan obvio es que es casi tanto o más importante buscar buenos vendedores.
¿A qué nos referimos con buenos vendedores?
Los buenos vendedores son personas que quieren vender su bien, sea por el motivo que sea: porque necesitan el dinero, porque están cansados de gestionar el bien, porque quieren deshacerse de él, porque hay que hacer demasiadas reparaciones, etc.
¿Por qué es tan importante este punto?
Está claro: cuanto mayor interés y prisa tenga el vendedor por deshacerse del bien, mayor será su incentivo para rebajar el precio.
Por el contrario, si nos topamos con un vendedor que no tenga prisa en vender su bien, será casi imposible negociar el precio.
Cuanta más información tengamos al respecto, mayor será nuestro poder de negociación y, por ende, más fácil será lograr un precio de compra atractivo.
Por eso es esencial conocer el motivo por el que el vendedor desea desprenderse de su bien, para así tener claras las ventajas y desventajas que pueden implicar las distintas estrategias de negociación.
3. No hay que implicarse emocionalmente
Recordemos que se trata de realizar inversiones inmobiliarias con éxito, y no de comprar bienes bonitos ni en los que a nosotros nos gustaría vivir. Por eso es imprescindible no implicarse emocionalmente en el proceso de compra.
En otras palabras:
No hay que valorar si una inversión es o no interesante en función de la apariencia del bien, sino única y exclusivamente con base en los números.
Tenemos que analizar cuidadosamente todos los aspectos financieros de la inversión (valoración objetiva) y dejar de lado todos los aspectos estéticos o emocionales (valoración subjetiva).
Por muy bonito que sea un bien y por mucho que nos guste, si los números no salen, hay que descartar el bien.
Tal vez suene muy frío, pero es la única manera de asegurarse de que vamos a lograr realizar una inversión exitosa con una elevada rentabilidad.
4. Siempre es buen momento para invertir en inmuebles, si sabes buscar
Se suele decir que el mejor momento para invertir en inmobiliario fue hace años. Pero el segundo mejor, en mi opinión, es ahora.
El mercado es cíclico: hay etapas en las que invertir resulta más fácil (cuando los tipos son bajos y la financiación se vuelve accesible), y otras en las que es más complejo (con tipos altos, crédito restringido o precios del mercado inmobiliario disparados).
Aun así, las oportunidades no desaparecen. La clave está en saber buscarlas. Si analizas bien, filtras con criterio y negocias con paciencia, puedes encontrar propiedades rentables incluso en los momentos menos favorables.
Más que esperar al momento ideal, lo importante es saber detectar buenas oportunidades, sea cual sea el ciclo.
Es cierto que habrá muchas menos que en otros momentos, pero si buscamos concienzudamente (y negociamos el precio), encontraremos.
Por tanto, el último de estos consejos para invertir en inmuebles es, simplemente, armarse de paciencia hasta dar con el bien que ofrezca la rentabilidad esperada y que tenga un elevado potencial de apreciación.
➡️ Los 7 errores que debes evitar a toda costa en la inversión en propiedades
Pasemos ahora a ver qué errores no deberías cometer para que tus inversiones inmobiliarias resulten rentables de verdad:
1. Pagar al contado: ¿el peor error al invertir en inmuebles para alquilar o revender?
Lo que hace que realmente nos enriquezcamos con las inversiones inmobiliarias es que utilicemos el dinero de los demás para financiar nuestra adquisición.
Y cuando digo el dinero de los demás, me refiero al dinero del banco mediante el efecto de apalancamiento.
Si pagamos al contado, no podemos aprovechar el efecto de apalancamiento que hace que estas inversiones sean tan interesantes.
Además, la rentabilidad del capital invertido será inferior.
Por tanto, quizás este podría ser el peor error al invertir en inmuebles para alquilar.
Veámoslo con un ejemplo:
Si un piso de 100.000 € (incluyendo ya todos los gastos) se puede alquilar por 800 € al mes, nuestra rentabilidad bruta será de 9,6 %. En cambio, si ese mismo piso lo compramos mediando un préstamo cuya cuota mensual es de 500 € y hemos puesto solo 20.000 € de nuestro bolsillo, la rentabilidad bruta será del 18 %, casi el doble.
Como contraargumento hay gente que dirá que si se paga al contado no hay que pagar los intereses del préstamo, lo cual es cierto. Sin embargo, sabiendo que:
- Los tipos de interés, en algunos ciclos de la economía, pueden ser bastante bajos.
- En la mayoría de los países los intereses bancarios son deducibles de los ingresos generados por el bien inmueble.
Este argumento no es convincente.
>> EXCEPCIÓN: existe un cierto número de casos muy limitados donde el pagar al contado sí puede ser más interesante que adquirir el bien mediante un préstamo. Por tanto, cuando se presenta una oportunidad de este estilo y se tiene el capital necesario disponible sí que conviene sopesar la posibilidad de pagar al contado.
Así, un posible ejemplo sería cuando el vendedor tiene prisa por cerrar la operación y no te da tiempo a obtener financiación bancaria. De este modo, si tienes el efectivo, te va a dar prioridad a ti aunque le ofrezcas algo menos que otro que ofrece el precio solicitado, pero con la condición suspensiva de la obtención del correspondiente préstamo.
2. Comprar mediante préstamos ineficientes (o apalancarse de forma errónea)
A la hora de ver si una inversión es económicamente interesante, mucha gente se limita a comparar el alquiler que pueden obtener con la cuota del préstamo.
Eso es un craso error, puesto que hay muchos otros gastos que hemos de tener en cuenta para calcular la rentabilidad de nuestra inversión.
Si el alquiler es insuficiente para cubrir la cuota mensual de la hipoteca y todos los gastos inherentes a la inversión (cargas mensuales, reparaciones, impuestos, etc.), no será una buena inversión.
El motivo por el que esto es un error es porque la próxima vez que vayamos al banco a solicitar financiación para realizar otra inversión, es muy probable que el banquero nos deniegue la solicitud de préstamo, puesto que no sabemos generar ingresos con las inversiones inmobiliarias porque estamos incurriendo en pérdidas mensuales.
Así pues, si compras deudas no solo verás falta de liquidez mes a mes hasta que el préstamo quede completamente amortizado, sino que además verás cómo tu potencial de inversión se verá rápidamente limitado a una única (la primera) inversión que solo te aportará dinero en 20 años cuando hayas pagado completamente el préstamo.
3. Comprar la residencia principal antes de invertir
No es un error como tal, pero sí que nos puede limitar a la hora de invertir en el sector inmobiliario y, por lo tanto, frenarnos a la hora de generar ingresos pasivos.
Si solicitas un préstamo para tu residencia principal, vas a agotar la cuantía que los bancos están dispuestos a prestarte en función de tus ingresos (esto varía de un país a otro y de una persona a otra, pero el límite suele rondar el 33% de los ingresos de una persona).
Por tanto, va a impedir que hagas inversiones inmobiliarias hasta que no hayas amortizado por completo el préstamo de tu residencia principal.
En cambio, si lo haces al revés, la cosa cambia.
Si tienes uno o varios bienes que se autofinancian, esto va a generar ingresos adicionales que el banco tendrá en cuenta a la hora de calcular el importe máximo que puede prestarnos.
A pesar de que tengas ya una importante cuota mensual en términos absolutos (en euros), en términos relativos (%) seguirás por debajo del tope que el banco estará dispuesto a prestarte.
Si lo haces así podrás tener no solo tu residencia principal, sino además adquirir bienes inmuebles que te generarán ingresos pasivos todos los meses.
Si conseguimos que todas nuestras inversiones se autofinancien, en teoría, el banco no tendrá objeción en seguir financiando nuevos proyectos.
Pero decimos «en teoría», ya que en la práctica los bancos desean limitar el número de préstamos que conceden a una misma persona por si algo llegase a fallar.
Por tanto, si puedes, invierte en inmuebles primero, antes de comprar para ti.
4. Hacer las obras uno mismo
Este es un error que comete sobre todo la gente que trabaja en el sector de la construcción o que, simplemente, son manitas. Así, piensan que pueden ahorrarse mucho dinero haciendo las obras ellos mismos.
Y sí, tienen razón, se ahorrarán dinero.
Pero no será en absoluto suficiente para compensar la pérdida de ingresos sufrida por el hecho de haber tenido el bien «fuera del mercado» durante todo el tiempo en que realizaban las obras.
Si contratamos a una empresa, realizarán las obras mucho más rápido de lo que lo podríamos hacer nosotros trabajando únicamente en nuestros ratos libres.
Por no hablar de la calidad de los acabados, que seguramente sean mejores que si los hacemos nosotros mismos.
Además, los gastos de obra y renovación son deducibles de los impuestos, lo cual es un elemento muy importante a tener en cuenta.
En definitiva, y con carácter general:
Es preferible delegar las obras y trabajos de renovación a una empresa especializada, puesto que aunque sea más costoso inicialmente, compensará rápidamente, ya que podremos comenzar a rentabilizar nuestro bien mucho antes.
Dicho eso, es siempre importante asegurarse de que la empresa lleva a cabo las obras en el tiempo y presupuesto pactado para evitar malas sorpresas.
5. No presentar un dosier adecuado al banco (y no ser perseverante)
La gente cree que para obtener un préstamo es suficiente con enseñarle al banco el anuncio y presentarle algunas fotos para obtener financiación.
Nada más lejos de la realidad.
Si hacemos eso, es muy probable que el banco nos exija más información o, directamente, que nos diga que no financia la adquisición.
Los bancos reciben cientos y cientos de solicitudes de financiación todos los días, por lo que, si no lo ven claro, prefieren rechazar la solicitud y pasar a otro cliente.
Para maximizar nuestras oportunidades de obtener financiación, hay que llevar al banco de la mano y explicarle por qué nuestro proyecto sí es una buena inversión.
Es importante indicarle cómo vas a generar dinero con tu proyecto, tanto para ti como para el banco.
En definitiva, hay que explicárselo lo más claramente posible. Y, lo mejor de todo, es que si sabes cómo hacerlo, verás que no es nada complicado.
En este punto quiero darte un consejo.
Si estás convencido de que has encontrado una buena oportunidad, pero que tu banco no te apoya, no te rindas. Vete a ver a otros bancos (en realidad esto lo tendrías que hacer aunque tu banco sí te apoyase para obtener condiciones más favorables) y preséntales tu proyecto.
Si tu proyecto es sólido y está bien presentado, verás cómo algún banco acaba concediéndote el préstamo.
6. Confiar ciegamente en los intermediarios al invertir en inmobiliaria
Todos los intermediarios que intervienen en el proceso de compra tienen sus propios intereses, y muchas veces estos son opuestos (o al menos no están alineados) con los nuestros.
Eso hace que, por desgracia, a menudo no nos den toda la información de la que dispongan o nos disimulen la realidad para aumentar su beneficio.
Por ejemplo:
- El banco no te dirá que el tipo de interés que te ofrecen es más elevado que el del banco de al lado.
- El agente inmobiliario, probablemente, no te dirá todo lo que sabe sobre los vendedores para que no intentes negociar un precio de compra inferior, puesto que eso supondría una comisión inferior para él.
- El empresario que haga el presupuesto de las obras puede que infle el presupuesto con la esperanza de que no sepas cuánto valen las cosas, etc.
Por lo tanto, cuando se invierte en el sector inmobiliario, no hay que confiar ciegamente en todos los interlocutores.
Tienes que hacer tus propias averiguaciones y gestiones para asegurarte de que lo que estás comprando en una buena oportunidad y no un nido de problemas. De lo contrario, la operación te podrá salir muy cara, que es lo que por desgracia le pasa a mucha gente que confía plenamente en la buena fe de las personas.
Aunque, cuidado:
No se trata de desconfiar de todo el mundo, sino de cerciorarse de que lo que te dicen es plenamente verídico.
En realidad, se trata de tener sentido común e indagar cuando algo nos escame.
7. No llevar a cabo un estudio de mercado antes de invertir en propiedades
A la hora de visitar bienes no solo hay que asegurarse de que el bien está en buenas condiciones y que el precio es adecuado (o, idealmente, por debajo del precio de mercado).
Hay que comprobar si hay demanda para ese tipo de bienes si lo queremos comprar para alquilar y, si la hay, ver qué precio estaría la gente dispuesta a ofrecer.
El estudio de mercado es decisivo porque, si el bien no tiene demanda, o si la tiene, pero a un precio demasiado bajo, nos hará incurrir en pérdidas.
Por lo tanto, si al llevar a cabo el estudio de mercado vemos que no habría demanda suficiente, es preferible abandonar el proyecto y explorar otras opciones para invertir.
Además, recuerda que invertir en viviendas no es la única opción. Puedes hacerlo en oficinas, locales comerciales, garajes, naves industriales, etc.
Convierto experiencias sin importancia en aprendizajes de gran utilidad
Y cada viernes, te comparto estas reflexiones más íntimas, que lograran hacerte ese “clic” para que tomes las riendas de tu futuro financiero.
Un contenido en audio, vídeo o texto, que disfrutarás en pocos minutos.
No se pueden recuperar las anteriores ediciones de I+R una vez las publicamos… Y por aquí empiezas a recibirlo:
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✅ [Conclusión] Cómo hacer una buena inversión inmobiliaria: opinión personal
En este artículo te he mencionado muchas formas distintas de invertir en inmobiliario. Todas ellas pueden ser rentables, siempre y cuando realices la inversión con cabeza y estrategia.
Ahora bien, como siempre indico, el mejor consejo suele ser diversificar. Invierte en inmuebles, pero no pongas «todos los huevos en la misma cesta».
Por tanto, esto es lo que aplico yo a mi cartera de inversión inmobiliaria.
Así, invierto tanto de forma directa (adquiriendo los inmuebles), como indirectamente (crowdfunding, ETFs, REITs, etc.).
Espero que este artículo tan extenso, pero lleno de información extraída de mi propia experiencia sobre cómo invertir en vivienda, te haya resultado útil.
En cualquier caso, y como siempre, me encantará leer tu opinión en los comentarios.
Hasta el próximo artículo, ¡te deseo unas muy felices inversiones!
✅ Preguntas frecuentes sobre la inversión inmobiliaria
Si no tienes suficiente capital, puedes optar por alternativas como el crowdfunding inmobiliario, donde participas con pequeñas cantidades en proyectos colectivos, o invertir en REITs, SOCIMIs o mediante la tokenización inmobiliaria, adquiriendo derechos sobre bienes inmuebles sin necesidad de ser propietario. Hoy en día, es posible invertir en el sector inmobiliario con poco dinero.
Las formas más comunes incluyen alquilar el inmueble para generar ingresos pasivos, vender tras la revalorización a medio-largo plazo, o comprar, reformar y vender para obtener una plusvalía rápida. Cada estrategia tiene sus beneficios y dependerá de tu perfil inversor y objetivos financieros escoger la que mejor se adapte a tu caso concreto.
- Evita pagar al contado si puedes usar apalancamiento con sentido.
- No compres sin realizar un estudio de mercado.
- Desconfía de los intermediarios y realiza tus propias averiguaciones.
- No hagas tú mismo las reformas si eso retrasa la rentabilidad del inmueble.
- Y no presentes tu proyecto al banco sin una planificación detallada: un buen dosier es clave para obtener financiación.
Para maximizar la rentabilidad, es clave elegir bien la ubicación, negociar un buen precio de compra, y analizar los costos de adquisición y mantenimiento. Además, estrategias como el apalancamiento financiero o diversificar entre distintos tipos de inmuebles pueden mejorar el retorno de tu inversión.
No necesariamente. Aunque tener poca experiencia puede hacer que la inversión inmobiliaria parezca más compleja, existen estrategias adaptadas a principiantes.
Por ejemplo, puedes empezar con inversiones inmobiliarias indirectas como el crowdfunding, los REITs o SOCIMIs o los ETFs del sector inmobiliario (de hecho, esta es una forma de invertir en el sector de los bienes inmuebles a través de la bolsa).
Estas opciones requieren menos conocimientos técnicos y no implican una gestión activa del inmueble.
Además, permiten empezar con poco capital, lo cual es ideal para quienes se están iniciando.
Por tanto, si te interesa el inmobiliario, no necesitas descartarlo; solo debes elegir la estrategia más adecuada a tu nivel y perfil de inversor.
24 comentarios en “[Megaguía de inversión inmobiliaria] Qué estrategias existen para invertir en bienes inmuebles y cuáles te interesan más según tu situación (+ sección especial “consejos y errores”)”
Hola buenas, me gustaria empezar con la inversion en inmuebles pero me asaltan un monton de dudas: el objetivo es compra de un piso para alquilar.
-donde encuentro la informacion sobre la demanda de alquiler por ciudades en españa?
-una vez esto supongo que tendre que visitar inmobiliarias.
-en cuanto a lo del precio de compra, yo puedo tener mis objetivos (a la baja ) pero como saber si me estoy pasando.
-en caso de reforma, como calcular en un primer vistazo cuanto podrian costar algunas reformas basicas??
-seria de ayuda contratar un asesor, en caso positivo, como lo elijo.
agradeceria algun comentario al respecto.
Hola Juanjo, gracias por dejar tu comentario. Nuestro consejo es que acudas a un asesor inmobiliario en tu ciudad para poder ayudarte. Deberás mostrarle tu situación y el capital que estás dispuesto a invertir. Teniendo esos datos, será posible contestar a tus preguntas, pues todo dependerá de cada inversor. Esperamos haberte podido ayudar. Un saludo.
Hola Andrea, gracias por el artículo.
Dices que los gastos de obra y renovación son deducibles de los impuestos, puedes explicar un poco más o ponernos alguna referencia por ejemplo de alguna web, para tener más información? Tengo entendido que solo ciertas reformas son deductibles pero la mayoría no…. Quizá me equivoco, eso es precisamente uno de los puntos que no veo nada claros y me frenan…. Te hablo del mercado en España.
Gracias!!
Hola Sam, nos alegra mucho que te haya gustado el artículo publicado por Andrea. Si quieres saber más sobre las inversiones inmobiliarias que realiza Andrea, el próximo día 27 Andrea realizará una MasterClass gratuita sobre inversiones inmobiliarias en EEUU. En los próximos días haremos llegar más información a todos nuestros suscriptores. Un saludo 🙂
Felicidades por este pedazo de post Andrea
Bastante largo pero con información valiosa. Gracias por los consejos que das a la hora de meternos en este tipo de inversión (desconocía alguno de ellos) y gracias también por darnos tu punto de vista personal.
Tengo pensado hacer este tipo de inversión pronto y encuentro esta información con bastante valor
¡Muchas gracias! Javier 🙂 nos alegra mucho que te haya gustado la megaguía publicada por parte de Andrea. Un saludo
HOLA ANDREA, EXCELENTE ARTICULO. ES MUY IMPORTANTE PARA MI TENER ESTA INFORMACIÓN DE ALGUIEN QUE ESTA INVIRTIENDO HACE TIEMPO Y ABRIRNOS EL CAMINO, PARA REALIZAR BUENAS INVERSIONES. EN ESPECIAL POR QUE ESTOY INCURSIONANDO EN ESTE APASIONANTE MUNDO DE LAS INVERSIONES HACE POCO TIEMPO. MUCHAS GRACIAS!!! ÉXITOS!!! SALUDOS DESDE ARGENTINA.
Hola René, ¡muchas gracias! por tus palabras y por dejar tu comentario :-). Un saludo
Muy buenas
Excelente informacion,muy completa.
Quisiera algo de formacion en bolsa.
Gracias
¡Muchas gracias! Javier 🙂 tomamos nota de ello para un posible vídeo o artículo de Andrea. Un saludo
Hola Andrea,
Muchas gracias por este articulo muy revelador y orientador para los que desean iniciarse en inversiones inmobiliarias. Valoro mucho el trabajo que realizas para proveer información, conocimientos y experiencias a todos los que buscan la libertad financiera a través de la generación de ingresos pasivos.
¡Muchas gracias! Miguel Ángel 🙂 por la valoración que realizas sobre el artículo publicado por parte de Andrea. Te estamos muy agradecidos. Un saludo
La dificultad que veo para invertir tan lejos como estados unidos, lejos de españa, es que si hay impagos o algo sale mal, el intentar arreglarlo puede ser costoso y complicado. No digamos si hay que ir hasta allí para hacer gestiones, juicios, o intentar solucionarlo.
Un saludo.
Hola Juan :-), si te interesa saber más sobre la inversión en inmuebles en EEUU, te invitamos a suscribirte a este enlace https://www.elclubdeinversion.com/sp-lista-espera-inmo/contrario a lo que podría parecer, es algo sencillo, pues esos posibles problemas, los delegarías en un equipo de profesionales en EEUU sin que tuvieras en ningún momento que desplazarte. La ley ante impagos en EEUU, es mucho más contundente y rápida que en España Un saludo
Hola Andrea, ¿qué opinas de Urbanitae, ya que recomiendas no invertir ahora en Housers u otras? ¡Gracias!
https://youtu.be/uLD8F-8cvYI
Hola Carlos, no podemos darte opinión al respecto, puesto que no la hemos probado todavía. Si tenemos novedades os las haremos llegar por medio de nuevas publicaciones. No obstante, probablemente se incluya en la cartera muy pronto la plataforma de la que te dejo vídeo en este comentario, también de crowdfunding, pues está dando muy buenos resultados.
Hola Andrea ????
Que opinión te merece las siguientes inversiones inmobiliarias:
Inversión en inmuebles en Batumi Georgia
Inversión en apartamentos en complejo residencial lands off nomad en Naga Filipinas.
Inversión en inmuebles en Centroeuropa: Repúblicas Bálticas: Estonia/Letonia/lituania
Polonia
Chequia
Hungría
Rumanía
Ucrania…si finaliza guerra
Gracias.
Hola Eduardo. El mercado inmobiliario puede ser interesante y una muy buena inversión, pero hay que entrar a valor cada mercado de manera independiente así como cada oportunidad. Si son de tu interés, elige uno y te invito a que inicies tu propia investigación. Es una pregunta demasiado amplia como para dar respuesta por escrito en un blog.
Hola, que opinas de la plataforma civislend ?
Estoy pensando invertir con ellos
Hola Alberto. No tenemos la suficiente información como para darte una opinión de ellos, no obstante, nos lo apuntamos entre nuestras sugerencias para futuros contenidos. Un abrazo.
Hola Andrea. Soy alumno tuyo y he visto que hablas de invertir en bienes inmuebles en EEUU. Me encanta lo que explicas. Felicidades! Cómo puedo hacer para seguir tus pasos? Muchísimas gracias! Ojalá pueda aprender a hacerlo como tú!
Hola Fede. Escríbenos al correo con lo que estás buscando aprender y trataremos de orientarte. Muchas gracias por el feedback.
Hola, Andrea. Vaya pedazo de artículo. Llevo tiempo invirtiendo en inmuebles y tenemos la misma visión en la mayoría de los puntos que has tratado. Un saludo!
Hola Carlos. Gracias por tus comentarios tan positivos. Esperamos que te haya servido. Saludos