Inversiones inmobiliarias en Estados Unidos

En este video te voy a hablar de inversiones inmobiliarias en Estados Unidos. Y, lo mejor de todo, es que te voy a hablar de mi propia experiencia invirtiendo en el sector inmobiliario estadounidesde desde 2014, así como de mi última adquisición hace apenas unas semanas.

En el siguiente video te explico en qué consiste la inversión de manera más concreta. Vamos a ver:

• El contexto histórico.
• La rentabilidad esperada.
• El procedimiento para invertir.
• Etc.

Para ver el video no tienes más que pinchar en la siguiente imagen.

Transcripción del video sobre inversiones inmobiliarias en Estados Unidos

Hola, mi nombre es Andrea y soy la fundadora de El Club de Inversión.

Como tal vez sepas si llevas siguiendo este canal algún tiempo, el principio de El Club de Inversión es hacer accesibles a un público lo más amplio posible oportunidades de inversión en las que yo misma invierto.

El sector inmobiliario es, por supuesto, una de las inversiones clásicas, pero no de cualquier forma ni en cualquier lugar si queremos obtener retornos interesantes que puedan competir con otras inversiones de las que hablo en El Club de Inversión.

Pues bien, desde el 2014 (es decir casi 5 años) invierto regularmente en el sector inmobiliario en EEUU, lo cual me permite generar unos interesantes ingresos pasivos todos los meses y una plusvalía latente importante con la apreciación de la vivienda.

Es, de hecho, una de mis inversiones más rentables.

Es un tema que pensaba plantear más adelante, pero a raíz de la encuesta que hice hace unas semanas, he visto que podría interesar a muchos de vosotros en estos momentos.

Así que en este video voy a explicar a grandes rasgos en qué consiste la inversión.

Vamos a comenzar hablando del contexto histórico. Te voy a explicar muy simplemente y sin entrar en detalles por qué existe esta oportunidad de inversión.

Durante la década de los 1990 y 2000, los bancos en Estados Unidos dieron préstamos a gente que no se lo podía permitir, ya que su credit scoring era bastante bajo. Las razones por las que los bancos hacían esto son de sobra conocidas: los bancos podían transferir el riesgo de esos préstamos a inversores a través de vehículos de inversión que empaquetaban préstamos. A continuación, esos vehículos vendían títulos de deuda a otros inversores con un rating que nada tenía que ver con el del préstamo original.

Cuando la economía americana comenzó a ralentizarse, estas personas dejaron de poder pagar sus hipotecas. Fue entonces cuando muchos bancos y los inversores que habían invertido en esos títulos tuvieron dificultades, y explotó la crisis de las sub-primes.

En EEUU existe la dación en pago, por lo que los bancos expulsaron a decenas de miles de familias de sus casas.

Los bancos tenían miles de propiedades en su balance que les costaban dinero mantener y les penalizaban desde el punto de vista de su solvencia. Las pusieron entones en venta por un precio bastante bajo para poder venderlas cuanto antes. Son lo que se conoce como foreclosure sale.

Muchas de estas viviendas estaban en mal estado puesto que no han sido habitadas (o lo han sido por okupas) durante meses o incluso años.

Los precios tocaron fondo en el 2012 y han ido subiendo desde entonces, en algunos Estados más que en otros.

Por lo tanto, aunque las mejores oportunidades ya han pasado, sigue habiendo excelentes oportunidades de inversión. De hecho, yo sigo invirtiendo en el sector inmobiliario estadounidense hoy en día, y lo hago de manera regular.

Ahora que ya te he explicado brevemente el contexto histórico de estas inversiones, vamos a ver cómo funciona concretamente la inversión de la que te estoy hablando.

Ciertas empresas compran gran cantidad de viviendas embargadas en mal estado y las renuevan por completo.

Las venden luego a inversores, por lo general extranjeros que tienen más apetito por este tipo de inversión que los inversores particulares americanos. Los inversores institucionales americanos se quedan al margen de estas operaciones, que son demasiado pequeñas para ellos.

Tu como inversor compras la casa ya renovada y, por lo general, ya con un inquilino dentro. No tienes que hacer nada más que firmar una serie de papeles para cerrar la operación y dar poder a una serie de personas para que actúen en tu nombre (contable, abogado, etc.).

Por lo tanto, no hace falta desplazarse a Estados Unidos para invertir en el sector inmobiliario. Todo se firma online y hay una empresa que se encarga de gestionar tu propiedad por ti.

Todos los meses recibes el alquiler, deduciendo las comisiones del gestor (que suelen ser de entre el 8 y el 10%) y los posibles gastos de mantenimiento. Lo más interesante de todo es que, es muchos casos, parte o incluso la totalidad del alquiler lo paga el Estado. A diferencia de lo que pensamos en Europa, EEUU sí se preocupa de los ciudadanos más desfavorecidos, al menos en términos de vivienda.

En paralelo, tu vivienda se va revalorizando con el paso del tiempo. Lo bueno del mercado inmobiliario estadounidense es que es muy transparente, y puedes seguir la evolución del precio estimado de tu propiedad mes a mes.

A estas alturas del video, probablemente te estés preguntando cuál es la rentabilidad estimada de esta inversión.

Lo cierto es que esto depende mucho del Estado donde inviertes y de cuándo lo haces.

Respecto a los ingresos pasivos que puedes esperar recibir todos los meses, de nada sirve que te hable del retorno que obtengo de las propiedades adquiridas en 2014 puesto que esa rentabilidad es muy superior a la que podrías obtener hoy en día en ese mismo Estado ya que los precios han incrementado significativamente desde entonces.

Por lo tanto, te voy a hablar de mi última adquisición, que ha tenido lugar a comienzos de 2019.

Esta propiedad va a generar unos ingresos brutos de algo más de $10.000 al año.

Una vez que descontamos seguros, gastos de gestión, impuestos y gastos para posibles reparaciones estimo que recibiré unos $8,200 al año. Esto equivale a unos 600€ al mes.

Esto equivale a una rentabilidad neta anual cercana al 20%. Yo personalmente no conozco ninguna otra inversión inmobiliaria que ofrezca un retorno tan alto.

Pero eso sólo es una parte de las ganancias, porque luego está la plusvalía latente. Si tomo como ejemplo mi primera propiedad, esta se ha apreciado un 160% en 4,5 años. O, lo que es lo mismo, un 13% anual.

Obviamente, el ritmo de crecimiento no va a ser el mismo en los próximos años, pero sí que se espera que las viviendas se sigan revalorizando.

En cualquier caso, es una inversión realmente atractiva. Pero, como puedes imaginarte, no es para todo el mundo. Los criterios mínimos que tienes que cumplir para poder comenzar a interesarte por este tipo de inversiones son los siguientes 3:

• Disponer de 25.000-30.000€ en efectivo. Al ser inversores extranjeros, es prácticamente imposible obtener un préstamo en EEUU, por lo que tendrás que realizar la operación en efectivo, a menos que consigas financiación en tu país de residencia.
• Tener conocimientos de inglés al menos medios por escrito, puesto que vas a tener que revisar la documentación para la adquisición de tu propiedad y, posteriormente, vas a tener que comunicarte con el gestor de tu propiedad, el contable que va a hacer tu declaración fiscal, etc.
• Tener un horizonte de inversión mínimo de entre 3 y 5 años.

Espero que hayas sacado buenos aprendizajes con este artículo.

Hasta el próximo, te deseo unas muy felices inversiones.