¿Es rentable comprar un piso para alquilar? Errores y recomendaciones

En este artículo te explicaré en qué consiste el proceso de comprar piso para alquilar, cuáles son las ventajas y desventajas de este tipo de inversión, y qué errores se suelen cometer en estos casos.

Y es que, si estudias bien la situación y tomas ciertas precauciones, se trata de un tipo de activo que puede aportar grandes beneficios a tu cartera.

Te explico todos los detalles a continuación.

✅ ¿Merece la pena comprar un piso para alquilar?

Sin duda, comprar un piso para alquilar sigue siendo una de las inversiones más interesantes a día de hoy, siempre que se enfoque de modo adecuado.

Además, se trata de una de las mejores formas de diversificar en tu cartera, si está exclusivamente centrada en bolsa o en criptomonedas.

Sin embargo, todavía existen ciertas ideas erróneas y algunos prejuicios que pueden lastrar el éxito y la rentabilidad de estas operaciones, que te explicaré más en detalle a lo largo de este artículo.

De media, la rentabilidad aproximada de esta estrategia de inversión puede rondar el 7,9% bruto, según un estudio del Banco de España.

No obstante, la cifra real puede variar mucho en función de la ciudad de la que se trate y de las características del inmueble. Por tanto, puede ser una magnífica inversión si sabes cómo plantearla.

Si quieres calcular fácilmente la rentabilidad neta esperada, debes aplicar la siguiente fórmula:

(Ingresos brutos anuales – costes de mantenimiento) / valor de compra del inmueble x 100.

Recuerda que en el blog publico regularmente artículos sobre este tema, por lo que te recomiendo suscribirte a mi newsletter gratuita si quieres estar al día de todas las novedades.

✅ Ventajas e inconvenientes de invertir en un piso para alquilar

A continuación, te explico cuáles son las principales ventajas e inconvenientes de comprar un piso y alquilarlo:

➡️ #1. Ventajas

Los mayores beneficios que tiene este tipo de inversión son los siguientes:

• Ingresos regulares: poder cobrar un alquiler mensual de forma casi pasiva y con total regularidad (salvo eventuales impagos) es algo muy atractivo para cualquier inversor. De hecho, es una herramienta de eficacia probada para alcanzar la independencia financiera.
• Rentabilidad interesante: siempre que se haga un buen trabajo seleccionando el inmueble, es posible obtener rentabilidades bastante atractivas, como te contaba en el apartado anterior.
• Valor del activo: las casas o pisos suelen mantener o (muy a menudo) incrementar su valor a medio o largo plazo. Por tanto, aparte de los ingresos regulares que recibas del alquiler, es posible que tu activo se revalorice con el simple paso del tiempo.
• Variedad de opciones: como luego veremos, no solo puedes comprar un piso para alquilar. También es posible conseguir buenas rentabilidades arrendando trasteros, garajes, terrenos o, incluso, pisos por habitaciones. En cuanto al formato o plazo del alquiler, también son interesantes los alquileres turísticos o de temporada, el alquiler a estudiantes, etc.
• Posibilidad de apalancamiento: como sabes, no es necesario contar con todo el dinero para la compra del inmueble, siempre que puedas acceder a una hipoteca. Esto te permite «apalancarte», es decir, acceder a una inversión de mayor valor que el que tienes que aportar en el presente. Por tanto, incluso podrías invertir en varios inmuebles con el dinero que te costaría adquirir uno solo al contado. No obstante, hay que saber controlar el riesgo y no excederse en este tipo de estrategias de apalancamiento financiero.

Como ves, las ventajas son muchas y muy convincentes. Sin embargo, no todo es positivo.

➡️ #2. Inconvenientes de comprar piso para alquilar

Efectivamente, comprar un piso para alquilar también puede tener ciertas desventajas:

• Capital inicial elevado: a pesar de que es posible invertir vía hipoteca, indudablemente, necesitarás un cierto capital inicial para la entrada, los gastos de notaría y registro, impuestos, etc. No obstante, también es posible invertir en inmobiliario a través de crowdfunding, SOCIMIs o REITs, entre otras opciones, como luego te explicaré.
• Dificultad para elegir inmuebles adecuados: todo tipo de inversión conlleva un proceso de selección de activos que requiere cierta experiencia y conocimientos, además de dedicarle el suficiente tiempo de búsqueda. En este caso, los errores pueden resultar incluso más costosos que en otro tipo de estrategias.
• Menor liquidez que otras inversiones: aunque todo depende de la situación del mercado, es indudable que deshacer una inversión inmobiliaria suele requerir un cierto tiempo. De este modo, no es tan inmediato como vender tus acciones en bolsa con un solo clic.
• Gastos fijos: estas inversiones conllevan una serie de gastos recurrentes que no debes olvidar a la hora de calcular tu rentabilidad neta. Entre otros: comunidad, IBI, tasa de basura, etc.
• Posibles derramas: si se realiza alguna obra en elementos comunes del edificio, deberás contribuir con tu parte proporcional. Aunque no es algo tan habitual, puede ser relativamente frecuente en los edificios más antiguos.
• Requiere dedicación: a diferencia de otras inversiones, gestionar un piso en alquiler requiere tiempo para gestionar la búsqueda de inquilino, posibles reparaciones mientras dure el contrato, reclamaciones de pago, etc. Obviamente, siempre existe la posibilidad de delegar.
• Posibilidad de impagos: sin duda, este es uno de los riesgos más conocidos del alquiler de inmuebles. De todos modos, es posible contratar un seguro de impago por un importe que suele oscilar entre el 3 y el 5% de la renta anual.
• Riesgo de «okupación»: aunque quizás exista demasiada alarma social con este tema, es indudable que es un riesgo inherente a la inversión en inmuebles para alquilar. Es posible reducirlo a través de unas adecuadas medidas de seguridad en el piso, así como en la selección de arrendatarios.

A pesar de estas desventajas, considero que comprar pisos para alquilar es rentable, siempre que se haga de forma meditada y correcta.

✅ Alternativas para ganar dinero con el alquiler de inmuebles

No hay una única opción para invertir en inmuebles, aunque algunas de ellas no sean exactamente «comprar un piso para alquilar».

Te explico brevemente las opciones que me parecen más interesantes, además de la principal:

➡️ #1. Comprar una vivienda para alquilar

Como veíamos, esta es la opción más obvia y directa, aunque también la más costosa. Puede utilizarse en distintas modalidades o variantes:

• A largo o medio plazo: se trata del alquiler convencional en el que todos pensamos al plantearnos una inversión de este tipo.
• Alquileres para estudiantes: suelen limitarse a la duración del curso escolar.
• Alquiler turístico o de temporada: es habitual gestionarlo a través de Airbnb o plataformas similares. Una buena opción es combinarlo con el alquiler a estudiantes, para rentabilizar también la temporada de verano.
• Alquiler por habitaciones: es una opción interesante si vives solo y quieres obtener unos ingresos extra con aquellas habitaciones que no utilices.

Como puedes imaginar, este primer grupo de opciones suele ser la modalidad que requiere una inversión más alta.

➡️ #2. Garajes, trasteros y otras posibilidades

Además de la inversión en viviendas, es posible adquirir otros inmuebles, como naves industriales, terrenos, trasteros o garajes.

La ventaja es que suelen ser activos mucho más asequibles y, en determinados casos, pueden llegar a ser incluso más rentables (como los parkings en determinadas ciudades).

➡️ #3. Crowdfunding inmobiliario

Como te contaba en este artículo sobre crowdfunding inmobiliario, esta opción consiste en participar como inversor particular en un proyecto inmobiliario colectivo.

De este modo, a cambio de una participación que puede ser muy modesta, recibirías la parte proporcional de los ingresos mensuales que produjese el inmueble en cuestión.

➡️ #4. REITs y SOCIMIs

Ambas figuras son sociedades que se dedican a la compra, promoción y rehabilitación de activos inmobiliarios para después obtener ingresos a través del alquiler o los intereses.

REIT significa Real Estate Investment Trust, y son sociedades de inversión del sector inmobiliario que cotizan en bolsa en Estados Unidos. Las SOCIMIs (Sociedad Cotizada Anónima de Inversión en el Mercado Inmobiliario) son el equivalente de los REITs en España.

Puedes invertir en estas entidades por muy poco dinero, como si compraras cualquier otro tipo de acción en bolsa.

Tienes más información en el artículo que dediqué específicamente a analizar REITs y SOCIMIs.

✅ Cómo comprar un piso para alquilar: proceso paso a paso

En los siguientes cinco apartados, te explico brevemente en qué consiste el proceso:

➡️ #1. Evalúa tu situación y estudia las distintas opciones

Entre otros aspectos, deberías analizar a fondo las siguientes cuestiones:

• Cuánto puedes invertir: como hemos visto, hay opciones para todos los presupuestos.
• A qué plazo quieres invertir: en general, invertir directamente en inmuebles suele ser una estrategia a medio o largo plazo.
• Cuáles son las posibles ubicaciones del inmueble: las rentabilidades potenciales son muy distintas en función de dónde esté localizado el piso (país, ciudad, barrio o zona).
• Estado del inmueble: si es a reformar o no, el grado de reforma necesaria, etc.
• Tamaño: a pesar de lo que a veces se piensa, los tamaños pequeños pueden llegar a ser más rentables en algunas ciudades.
• Situación del mercado: precio medio de la vivienda, oferta de inmuebles en alquiler, importe medio de las rentas por arrendamiento, etc.

Para ampliar información, te recomiendo leer el artículo que escribí acerca de las 5 cosas que tienes que tener claras antes de invertir en inmobiliario.

➡️ #2. Pide asesoramiento si lo necesitas

Como en cualquier otro campo, existen empresas y personas especializadas en la inversión en inmuebles para alquilar, así como en el proceso de compra de pisos en general.

Por tanto, si tienes dudas acerca de posibles costes y rentabilidades, situación urbanística, reformas, etc., es posible buscar asesoramiento, así como delegar muchos trámites.

➡️ #3. Consigue financiación

Si te decides por financiar la compra mediante hipoteca, tendrás que estudiar tu situación financiera, así como la oferta hipotecaria de distintas entidades bancarias.

Nunca te quedes con la primera opción sin haber analizado a fondo el mercado.

➡️ #4. Prepara el inmueble

Salvo que el piso esté impecable, es probable que tengas que acometer alguna reforma (de mayor o menor calado), o al menos pintarlo y adecentarlo.

Además, si quieres alquilarlo amueblado, también tendrás que ocuparte de ese proceso.

En general, suele merecer la pena dedicar bastante atención a este paso. Y es que, por relativamente poco dinero y con un poco de buen gusto, es posible incrementar la rentabilidad del piso de forma más que notable.

➡️ #5. Busca arrendatario y firma el contrato

Puedes publicar directamente el anuncio en portales como Idealista, FotoCasa y similares, o bien delegar el proceso en alguna inmobiliaria, a cambio de una comisión.

Aunque no hay regulación al respecto, lo más habitual en España es que dicha comisión sea de un mes íntegro de alquiler, o bien se sitúe entre el 8 y el 10% de la renta anual.

No obstante, hay agencias que llegan a cobrar hasta dos mensualidades completas.

En cualquier caso, es recomendable que busques asesoramiento para redactar el contrato y realizar todos los trámites de alquiler conforme a la ley vigente.

✅ Principales errores al comprar vivienda para alquilar

Los errores más habituales a la hora de comprar un piso para alquilar son los siguientes:

• Errores de cálculo: en particular, muchas personas fallan al calcular los costes de la operación de compra o los gastos recurrentes de mantener el inmueble. Esto conlleva también una incorrecta estimación de la rentabilidad neta del arrendamiento. Por tanto, procura ser realista y estudia detenidamente todos los costes que implica esta estrategia.
• Precipitarse al comprar la vivienda: dedica algunos meses a estudiar el mercado, visita muchos pisos y así podrás hacerte una idea más acertada de qué es lo que debes buscar.
• Pensar como si la vivienda fuera para uno mismo: no te «enamores» del piso. No se trata de encontrar la casa de tus sueños, sino un inmueble adecuado para el tipo de inquilino que te interesa, y que ofrezca una buena relación coste – rendimiento.
• Creer que solo puedes invertir en tu país: es perfectamente posible invertir en inmobiliario en otros países desde tu lugar de residencia, a través de empresas especializadas o de intermediarios.
• No tener un «colchón» financiero suficiente: de nuevo, procura calcular bien a cuánto asciende la entrada que debes aportar con la compra, cuál será la cuota de la hipoteca, los gastos de mantenimiento y, por supuesto, todos los costes que supone la operación de adquisición (notaría, registro, impuestos, etc.).
• No asegurarse frente al impago: como te decía, los seguros de alquiler son relativamente asequibles y, pueden llegar a merecer la pena para «curarse en salud». No obstante, cada persona debe valorar si le conviene o no contratarlos, según las circunstancias del caso.
• Paralizarse y no actuar: finalmente, trata de no caer en lo que se llama «parálisis por análisis». Por tanto, una vez hayas estudiado a fondo la situación, tienes que actuar si encuentras un piso que realmente te convenza.

Si consigues evitar estos errores básicos, tienes muchas probabilidades de que la operación resulte exitosa y consigas buenas rentabilidades con tus inmuebles.

✅ [Conclusión] ¿Es buena idea comprar un piso para alquilar?

Para mí, comprar un piso para alquilar (o las otras opciones de inversión en inmuebles que te he explicado) es una muy buena forma de diversificar tu cartera y conseguir ingresos pasivos con gran regularidad.

De hecho, yo cuento con varios inmuebles en cartera y pienso seguir apostando por este tipo de activos en el futuro.

Ahora bien, como cualquier otra estrategia, no tiene por qué resultar adecuada para todo el mundo. Por tanto, haz tus propios cálculos y estudia tu situación personal con la mayor objetividad posible, antes de lanzarte a comprar.

Si no quieres invertir directamente en una casa o un piso, recuerda que siempre tienes las opciones del crowdfunding, los REITs y las SOCIMIs.

En definitiva, aunque considero que comprar un piso para alquilar es rentable, cada persona tiene sus propias circunstancias en cuanto a patrimonio, plazo previsto de inversión, nivel de riesgo y objetivo de rentabilidad.

De todos modos, como siempre, me encantará leer tu opinión en los comentarios.

Hasta el próximo artículo, ¡te deseo unas muy felices inversiones!