5 cosas que debes saber antes de invertir en inmobiliario

5 cosas que tienes que tener claras antes de invertir en inmobiliario

En este artículo vamos a ver 5 cosas que tienes que tener claras antes de invertir en inmobiliario. Una vez que tengas clarar estas cinco consideraciones podrás plantearte invertir en el sector inmobiliario.

Introducción

Independientemente de dónde inviertas, los bienes inmuebles son de los activos más valiosos en los que invertirás en toda tu vida. Y el más mínimo error te puede costar decenas de miles de euros, por lo tanto, es importante evitarlos.

Es precisamente por eso que es tan importante tener el buen planteamiento ANTES de comenzar a invertir. Y por eso hoy voy a compartir contigo 5 cosas que tienes que tener claras antes de invertir.

Antes de eso aclarar que aquí me refiero a inversiones inmobiliarias que no sean tu residencia principal, aunque muchas de las cosas que menciono en el artículo también son extrapolables a la compra de tu vivienda.

Las 5 cosas que debes tener claras antes de invertir en inmobilario

Pues bien, aclarado este punto vamos allá con las 5 cosas que tienes que saber antes de invertir en inmobilario.

#1. Ten claro por qué quieres invertir en inmobiliario

Existen numerosas razones que justifican invertir en inmobiliario:

  • Generar ingresos pasivos todos los meses, en cuyo caso necesitarás invertir en un bien que alquiles, sea un alquiler tradicional o vacacional.
  • Apostar por la plusvalía del bien a medio-largo plazo, en cuyo caso lo que más te preocupará del bien será su potencial de apreciación.
  • Ganar grandes cantidades de dinero en un plazo corto de tiempo, en cuyo caso tendrás que centrarte en la renovación de bienes en mal estado para posteriormente revenderlos a precio de mercado o, idealmente, por encima del precio de mercado.
  • Diversificar tu patrimonio, en cuyo caso buscarás invertir en bienes que ofrecen una rentabilidad inferior a la de otras inversiones inmobiliarias (aunque superior a la inflación) pero que no corren el riesgo de devaluarse a pesar de que se produzca otra crisis importante del ladrillo. En este caso la ubicación del bien será primordial.
  • Para reducir tu carga fiscal, en cuyo caso tendrás que invertir en proyectos que estén sujetos a un régimen fiscal especial.
  • Etc.

En otras palabras,

Tienes que tener claro tu “por qué” quieres invertir, puesto que eso va a determinar el tipo de inversiones que tienes que realizar y va a condicionar una serie de elementos importantes tales como el tipo de préstamo que debes solicitar, la fiscalidad a la que estarás sujeto, el horizonte de inversión, etc.

No dudes en dejar tu por qué en la caja de comentarios más abajo, me resultará muy interesante saber por qué quieres invertir, y eso me ayudará además a hacer otros artículos que te ayuden a invertir en base a la estrategia que más te interese.

#2. Ten claro cuánto tiempo quieres dedicar a tu inversión

Una vez que tengas claro por qué quieres invertir en inmobiliario, tienes que plantearte cuánto tiempo quieres dedicarle a tu inversión.

Aunque existen excepciones como te explicaré más adelante,

Lo normal es que cuánto más activa sea la inversión (y, por lo tanto, más tiempo le dediques), mayor será la rentabilidad que obtengas.

Imagina que tienes un piso que alquilas por semanas donde hay que gestionar las entradas, las salidas, la limpieza, etc. Te pongo este ejemplo puesto que es una de las estrategias de inversión inmobiliarias que más tiempo exigen.

Básicamente tienes dos posibilidades. O lo gestionas tú todo (o al menos una parte importante), o lo delegas. Obviamente, si lo gestionas tú la rentabilidad que obtendrás será superior puesto que no tendrás que pagar las comisiones de la agencia que gestione las reservas, de la persona que realice la limpieza, etc.

Pero no debes olvidar que tu tiempo también tiene un valor que tienes que incluir en la ecuación. Por lo tanto, si actualmente tu tasa horaria es baja, probablemente te compense gestionar tú mismo el bien, pero si consigues aumentar tu tasa horaria, pues entonces tendrá sentido que delegues esas tareas y eso no tiene por qué tener un impacto en tu retorno “global”. puesto que tú podrás dedicar ese tiempo que has liberado para generar más ingresos a través de otras inversiones.

Por lo tanto, nunca subestimes el valor de tu tiempo, que es tu bien más escaso y precioso.

La cantidad de tiempo que desees dedicar a tu inversión también va a condicionar dónde vas a poder invertir. Por ejemplo, si quieres gestionarlo tú todo, entonces sólo vas a poder invertir en tu ciudad. En cambio, si estás dispuesto a delegar, podrás invertir en numerosas otras localidades que tal vez ofrezcan un retorno superior al que puedes obtener en tu ciudad.

Es por ejemplo lo que yo hago con mis inversiones inmobiliarias en EEUU, de las que ya te he hablado en otra ocasión (si no sabes a qué me refiero, échale un vistazo a este otro artículo. IMPORTANTE: si quieres ser alertado el primero en cuanto lance el curso sobre inversión inmobiliaria de alto rendimiento en EEUU date de alta en la lista de espera pinchando aquí).

Yo estoy muy contenta de dar el 10% de todos los alquileres que recibo a la empresa que gestiona mis bienes puesto que eso me permite por un lado invertir a miles de kilómetros en un mercado mucho más rentable que el merado de la ciudad en la que vivo y, por otro lado, es una inversión prácticamente pasiva puesto que únicamente me contactan para la toma de ciertas decisiones importantes tales como las reparaciones necesarias y si extender o no el contrato de alquiler al inquilino actual.

En definitiva, es muy importante que tengas claro cuánto tiempo quieres dedicar a tu inversión inmobiliaria puesto que como ya he explicado va a condicionar ciertos elementos importantes de la inversión.

#3. Tener una situación financiera estable

Antes de plantearte invertir en el sector inmobiliario tienes que saber exactamente cuánto cobras al mes, cuánto gastas, y cuánto ahorras.

Independientemente de que vayas o no a solicitar un préstamo para invertir en inmobiliario, tienes que tener una situación financiera mínimamente estable.

Si vas a pedir un préstamo, el banco te lo concederá con mucha mayor facilidad si tu situación financiera es estable y les muestras que tienes las cosas claras.

Si por el contrario no te hace falta financiación externa pues vas a utilizar tus ahorros, también te hará falta tener una situación financiera estable pues como voy a explicar un poco más delante, siempre pueden surgir imprevistos y gastos inesperados.

Es por eso que es tan importante tener un colchón de seguridad del que ya te he hablado en numerosos artículos anteriores. Depende de tu situación personal, pero como mínimo es aconsejable tener ahorrado el equivalente de entre 6 y 12 meses de gastos para poder lidiar con imprevistos tales como una enfermedad, un despido, el nacimiento de un hijo, etc.

Si te lo puedes permitir, lo ideal es que, además del colchón de seguridad que acabo de mencionar, tengas también un margen adicional ahorrado sobre lo que te va a costar la inversión. Imagina que quieres comprar un piso por 200.000€, entonces sería razonable tener un 5% adicional ahorrado, lo cual supondría unos 10.000€ para imprevistos directamente relacionados con tu inversión.

Imagina que de repente la junta decide que hay que cambiar el tejado del edificio y que eso va a costar 10.000€ por propietario, pues si no tienes el dinero probablemente tengas que malvender tu bien al necesitar el dinero rápidamente. Es precisamente lo que por desgracia le ocurrió a muchas familias hace no tanto tiempo a raíz de la última crisis.

En definitiva, tienes que plantearte si, para ti, ahora es el mejor momento para invertir en inmobiliario. Tienes que analizar si tu situación financiera es estable y si ya tienes el colchón de seguridad que te acabo de mencionar.

Si tu situación financiera ahora mismo no es estable, es preferible que te dediques a mejorarla y, solo después, te plantes invertir en inmobiliario. Siempre van a existir oportunidades, así que no te apresures y mejora antes tu situación financiera.

En el canal tengo varios videos en los que te digo cómo mejorar tu situación financiera (desde cómo hacer un presupuesto desde 0 y ahorrar más hasta cómo ganar más dinero), así que te animo a que te des una vuelta por el canal para aprender a mejorar tu situación financiera si estas en este caso.

#4. Saber la cantidad máxima hasta la que puedes invertir

Muy probablemente tendrás que pedir un préstamo al banco para poder invertir en inmobiliario.

Lo que voy a explicar a continuación depende de un país a otro, pero por lo general los bancos no suelen financiar más de un 70% del precio de compra del bien. Además, los bancos no suelen conceder préstamos donde la cuota mensual es superior a un tercio de tus ingresos. Te pongo un ejemplo para que lo entiendas mejor.

Si cobras 2.000€ netos al mes, podrás pedir un préstamo cuya cuota mensual sea de 666€. De eso tienes que descontar otras deudas que tengas. Por ejemplo, si compras tu coche a crédito (lo cual personalmente desaconsejo) y que todos los meses tienes que devolver 100€ de la letra del coche, pues entonces el préstamo máximo que te concederá el banco será de 566€.

Imagina que la cuota mensual máxima que tu banco está dispuesto a financiar es 600€ (para hacerlo más fácil no vamos a tener en cuenta el pago de intereses para este ejemplo). Simplificando los cálculos, esto querría decir que si la hipoteca es a 30 años, el banco te podría prestar hasta 216.000€ (repito que estos son unos cálculos muy simplificados).

Eso querría decir que la cantidad máxima hasta la que podrías invertir serían 308.000€ asumiendo que el banco sólo te financia un 70% de la inversión.

Por lo tanto, ya sabes que cualquier cosa que esté por encima de 340.000€ puedes descartarla. Por qué digo 340.000€ y no 308.000€? Pues porque siempre hay margen de negociación para reducir el precio de venta, pero eso lo veremos en otro video.

Así tendrás una buena idea de lo que te puedes permitir antes de comenzar a ver anuncios y no perderás tu tiempo en balde.

#5. Ser consciente de las cosas que pueden ir mal

Como toda inversión, las inversiones en bienes inmuebles conllevan riesgos.

Es por lo tanto importante que conozcas los riesgos a los que te puedes enfrentar antes de lanzarte a invertir.

Por lo tanto, tienes que hacer cálculos de rentabilidad conservadores.

Imagina que estás alquilando un bien a través de AirBnB y que obtienes una rentabilidad neta del 10%, estarás encantado. Pero imagina ahora que el Ayuntamiento de tu localidad prohíbe el alquiler vacacional, entonces tu rentabilidad va a caer en picado.

Imagina que ahora la rentabilidad neta anual es del 3%. Aunque sigue siendo positiva y superior a la inflación, probablemente no sea la mejor manera de invertir tu dinero ya que podrías invertir en otros activos (incluidos inmobiliarios) mucho más rentables.

También puede ocurrir que suba el IBI, o que haya importantes reformas en el edificio, que también la legislación fiscal y ciertos gastos que antes te podías deducir ya no lo puedas hacer y tengas que pagar más impuestos sobre la renta, etc.

Con esto no te quiero asustar ni disuadirte de invertir en el sector inmobiliario, puesto que si lo haces bien puedes obtener mucho dinero. Lo que quiero que entiendas es que hay que ser realista y, mejor aún, conservador a la hora de hacer los cálculos para determinar si una inversión merece o no la pena.

En un artículo anterior ya te he explicado cómo calcular la rentabilidad de una inversión inmobiliaria, por lo que no voy a entrar en ese tema. Aquí lo que quiero que entiendas es que es muy fácil pillarse los dedos si no calculas bien qué rentabilidad puedes obtener de tu inversión. Es por eso que es tan importante ser consciente de ello antes incluso de comenzar a buscar oportunidades de inversión.

Conclusión

Bueno, pues ahora ya sabes cuáles son las 5 cosas que tienes que tener claras antes de invertir en inmobiliario, pero vamos a repetirlas por si acaso:

  1. Ten claro por qué quieres invertir en inmobiliario.
  2. Ten claro cuánto tiempo quieres dedicar a tu inversión.
  3. Ten una situación financiera estable.
  4. Saber la cantidad máxima hasta la que puedes invertir.
  5. Ser consciente de las cosas que pueden ir mal.

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Si te ha gustado el artículo no dudes en compartirlo con otras personas a las que también les pueda interesar.

Hasta el próximo artículo te deseo unas muy felices inversiones.

4 comentarios en “5 cosas que tienes que tener claras antes de invertir en inmobiliario”

  1. Antonio Guillamon Saorin

    Me ha parecido muy interesante, también se puede comprar una vivienda para vivienda habitual siguiendo los mismos patrones de inversión.

  2. En mí país ( Ecuador ), hay una nueva modalidad en vez de hacer departamentos, hacen dormitorios individuales ( incluido baño particular ). Resultan más rentables para alquilarlos

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