Gestión inmobiliaria: ¿es mejor delegar o gestionarlo uno mismo?

¿Es mejor gestionar uno mismo sus inversiones inmobiliarias o delegar la gestión inmobiliaria a una agencia? En este artículo explico los puntos a favor de cada una de estas dos opciones y te cuento la opción que yo he escogido para mis propias inversiones inmobiliarias.

Introducción

Antes de lanzarte a invertir en el sector inmobiliario, es importante tener claro sí vas a gestionar tu mismo tus inversiones inmobiliarias o si, por el contrario, vas a delegar la gestión a una inmobiliaria.

Es importante que tomes una decisión al respecto antes de lanzarte a invertir pues tu decisión va a tener un impacto directo sobre la rentabilidad de tu inversión inmobiliaria. Y ya sabes que siempre recomiendo tener una visión clara de la rentabilidad de tu inversión antes de lanzarte a invertir.

Dicho esto, no es en absoluto una decisión irreversible por lo que si, pasado un tiempo, crees que la otra opción es más conveniente para ti, no debería haber problema por cambiar de tipo de gestión inmobiliaria.

Para ayudarte a tomar tu decisión, en este artículo voy a compartir contigo las que en mi opinión son las principales ventajas e inconvenientes de gestionar uno mismo la inversión inmobiliaria frente a delegar la gestión a una agencia inmobiliaria.

Para concluir te daré mi opinión al respecto y compartiré contigo mi experiencia y lo que yo hago con mis propias inversiones (verás que existe una alternativa intermedia que te puede interesar).

Gestión propia vs. delegación de la gestión

A continuación vamos a ver cuáles son las principales ventajas de gestionar tu propia inversión inmobiliaria frente a delegar la gestión y vice versa.

Ventajas de gestionar tu propia inversión inmobiliaria

Hay muchas ventajas de gestionar uno mismo su propia inversión inmobiliaria. Algunas de las más importantes son las siguientes:

• Nadie mejor que tu conoce tu bien y, por lo tanto, nadie podrá anunciarlo mejor que tú.
• Nadie enseñará el bien con más interés del que tú lo harás (te sorprendería el poco interés con el que algunas inmobiliarias enseñan los pisos).
• Mayor rentabilidad al no tener que pagar a una inmobiliaria. Y las comisiones pueden llegar a ser elevadas (por ejemplo, un mes de alquiler si se trata solo de alquilar, y hasta un 10% del alquiler todos los meses en caso de gestión continuada durante el tiempo).
• Mayor control sobre la inversión al estar al corriente de todo lo que ocurre.
• Elección del inquilino, lo cual  es muy importante de cara a la rentabilidad de tu inversión pues obtendrás una mayor rentabilidad si escoges un inquilino responsable que paga siempre a tiempo y es respetuoso con tu bien que si escoges a uno que paga siempre con retraso y no tiene ningún cuidado).

Ventajas de delegar la gestión a una agencia inmobiliaria

Por otro lado, también hay numerosas ventajas de delegar la gestión del bien. Las principales son las siguientes:

• Liberas mucho tiempo para dedicar a otras tareas más productivas y remuneradoras.
• Anuncios con fotos más profesionales (aunque, de mi experiencia, no siempre es el caso).
• Los inquilinos te contactan menos pues saben que tienen que pasar por un intermediario para llegar hasta ti.
• No te tienes que preocupar de llevar al día las cuentas, ni saber cuánto puedes subirle el alquiler al inquilino, etc.
• Te permite invertir en otras ciudades e incluso países más rentables que donde tu vives (como hago yo por ejemplo con mis inversiones inmobiliarias en EEUU de las que te hablaré un poco más adelante en el artículo).
• En caso de problemas, cuentan con un equipo de abogados que te pueden ayudar a solventar tus problemas.

Entonces, ¿es mejor gestionar uno mismo las inversiones inmobiliarias o delegar la gestión?

No existe una única respuesta, pues en algunos casos es más conveniente gestionar uno mismo sus propias inversiones y en otros casos es mejor delegar la gestión.

Depende de tí

Para decidir en tu caso concreto qué opción es más adecuada para ti, debes plantearte las siguientes preguntas:

• ¿Dónde voy a invertir?
•  ¿Cuánto tiempo quiero dedicarle a mi inversión?
• ¿Valoro más la rentabilidad ode la inversión o mi tiempo?
• ¿Cuántos bienes poseo ya?
• ¿Me importa estar en contacto con los inquilinos?
• ¿Podré gestionar las reparaciones?
• ¿Sé cómo y cuando se puede actualizar el alquilar?
• ¿Sé qué hacer en caso de retraso en el pago del alquiler?
• Etc.

Contestando a estas preguntas y otras similares que se te ocurran tendrás bastante claro qué tipo de gestión inmobiliaria es más adecuada para ti.

La solución intermedia: la gestión mixta

¿Y qué pasa si a pesar de haber contestado a todas las preguntas anteriores sigues sin tener claro qué opción es mejor para ti?

No te preocupes, pues existe una tercera solución intermedia. Esta consiste en delegar una parte de la gestión inmobiliaria, y encargarse de otra uno mismo.

Por ejemplo, si no quieres perder tiempo enseñando el piso y escogiendo a los inquilinos, puedes delegar esa parte a una inmobiliaria y seguir gestionando tú todos los demás aspectos administrativos de la gestión del bien.

Otra alternativa, si lo que no te gusta es el papeleo y tener que estar pendiente del calendario, es hacerlo al revés: encargarte tú de la selección del inquilino y de las posibles reparaciones y delegar toda la parte administrativa de la inversión.

Aquí tienes que ser creativo y pensar en lo que realmente más te conviene a ti. Una vez lo tengas claro, la agencia inmobiliaria de tu elección seguro que se amolda a tus necesidades pues saben que lo de «one size fits all» no siempre funciona en tema de inversiones inmobiliarias.

Mi experiencia en base a mis propias inversiones

Como tal vez sepas si me llevas siguiendo un tiempo, llevo invirtiendo en el sector inmobiliario desde hace más de 15 años. Durante este tiempo he podido experimentar los tres tipos de gestión que te he comentado anteriormente en el artículo, por lo que puedo hablar por experiencia.

A continuación voy a explicarte una situación en la que he utilizado cada tipo de gestión para que entiendas que cada bien inmueble tiene sus particularidades y que, por lo tanto, la solución que escojas probablemente depende de un caso a otro.

Gestión propia

Por definición, los bienes que están en la ciudad donde vivo los gestiono yo misma al 100%.

Los motivos son esencialmente los que ya te he presentado más arriba al tratar de las ventajas de gestionar uno mismo sus propias inversiones inmobiliarias. Sobre todo que me gusta poder escoger yo misma a las personas que van a vivir en mis bienes, y no me preocupa tener que lidiar con los eventuales problemas que surjan.

Porque, a diferencia de lo que mucha gente cree, los inquilinos por lo general no dan tanta guerra como se cree desde fuera. Al menos a mí nunca ningún inquilino me ha llamado a las 3 de la mañana para decirme que ha estallado una tubería y que el baño está inundado. Y, sin embargo, sé fehacientemente que ese es uno de los grandes temores de las personas que nunca han invertido en inmobiliario.

Gestión mixta

Por lo general, cuando invierto en bienes que están a menos de 300 kms de mi ciudad, opto por la gestión mixta.

En estos casos delego todo el proceso de selección del inquilino y posteriores reparaciones. En cambio, opto por seguir encargándome de todos los temas administrativos relativos a la inversión.

¿Por qué hacerlo así? Puesto que de esta manera no pierdo tiempo en desplazamientos innecesariamente y yo me encargo de los temas que se pueden gestionar a distancia por teléfono o a través de internet. Si es preciso me desplazo, pero la práctica ha demostrado que no es necesario desplazarse más que en muy contadas situaciones excepcionales (por ejemplo, una junta de vecinos donde se van a decidir los trabajos de renovación del edificio que se van a llevar a cabo en los siguientes 3 años).

Delegación total de la gestión

En situaciones muy puntuales delego el 100% de la gestión. Esto lo hago cuando la inversión está a varios miles de kilómetros de mi lugar de residencia y/o si el régimen jurídico y fiscal es demasiado complejo para saber manejarlo yo plenamente.

Es lo que ocurre, por ejemplo, con mis inversiones inmobiliarias en Estados Unidos. Hace ya más de 5 años opté por invertir en Estados Unidos porque se pueden obtener unas rentabilidades mucho más elevadas que en Europa por el alquiler de bienes inmuebles (estamos hablando de rentabilidades de hasta un 15-20% netas, descontando ya los gastos de gestión).

Como es lógico por la distancia, no puedo encargarme de la gestión de mis bienes, por lo que la delegación plenamente en un property manager. Éste se encarga de todo por mi:

• Búsqueda de inquilinos y firma de los contratos.
• Cobro del alquiler y envío de recordatorios en caso de retraso (también se encarga de la expulsión del inquilino en caso de impago).
• Aumento del alquiler una vez al año.
• Reparaciones (se suele acordar una cantidad por debajo de la cual ni siquiera consultan al propietario su opinión para no molestarle por cosas pequeñas; por ejemplo, si es preciso cambiar un canalón que se ha roto y que tan solo cuesta $50 reparar no me avisan, en cambio, si se ha estropeado el aire acondicionado y repararlo va a costar $300, entonces sí que piden mi consentimiento previo).
• Pasar todas las inspecciones que sean precisas en virtud de la legislación urbanística estadounidense.
• Pago de las facturas, incluido los impuestos sobre la propiedad.
• Solventar cualquier incidente que surja respecto al bien.
• Etc.

A cambio de todos estos servicios, tan sólo me cobran entre un 8 y un 10% del alquiler bruto del bien (el porcentaje exacto depende de un property manager a otro, pues trabajo con varios). De primeras te puede parecer un % muy elevado, pero cuando se ve la rentabilidad que generan estas inversiones, son unas comisiones más que razonables que hacen que la rentabilidad neta sea aun así muy elevado.

Es por eso que estoy dispuesta a pagarles varios cientos de dólares todos los meses a los property managers para que gestionen mis propiedades pues ello me permite a mi generar ingresos todos los meses de manera totalmente pasiva gracias a mis inversiones en EEUU. Prueba de ello son las siguientes capturas de imagen de algunos de mis extractos bancarios desde 2015.

IMPORTANTE: Aprovecho para informarte de que el próximo 29 de septiembre a las 18.00 (hora de Madrid, España) organizo una masterclass totalmente gratuita donde explico el funcionamiento de estas inversiones y cómo puedes tú también invertir en ellas a distancia. Pincha aquí para apuntarte a la masterclass.

Mientras tanto puedes saber más acerca de esta inversión a través del siguiente video.

Conclusión

Con todo esto ya tienes elementos suficientes para decidir si en tu caso concreto te conviene más gestionar tu mismo tu inversión inmobiliaria, delegar la gestión por completo o encontrar una solución intermedia que pase por la gestión mixta.

No dudes en decirme en la caja de comentarios más abajo si te gustaría recibir más información acerca de cualquiera de los puntos que he tratado en este artículo. Y si tú ya inviertes en el sector inmobiliario y quieres compartir con el resto de la comunidad tu opinión acerca de la gestión inmobiliaria, no dudes tampoco en dejar un comentario.

Hasta el próximo artículo te deseo unas muy felices inversiones.