errores inmobiliario

7 errores a evitar al invertir en inmobiliario

7 Errores a Evitar Para Invertir en Inmobiliario

En este artículo vamos a ver 7 errores a evitar para invertir en inmobiliario y generar ingresos pasivos de manera rápida pero sostenible a largo plazo.

7 errores a evitar para invertir en inmobiliario

Vídeo

Para aquellos que lo prefieran, pinchando en la siguiente imagen podrán ver el vídeo de YouTube donde explicamos los 7 errores a evitar para invertir en inmobiliario. La transcripción del vídeo se encuentra más abajo en forma de artículo.

Introducción

Es un hecho que a la gente le gusta opinar sobre todo, incluso sobre lo que no tienen la menor idea. Es por eso que se escuchan constantemente creencias populares acerca de lo nefastas que pueden llegar a ser las inversiones inmobiliarias. Pero lo curioso es que muchas veces estas creencias provienen de gente que no ha invertido nunca en el sector inmobiliario (más allá de la adquisición de su residencia principal) o, si lo ha hecho, no lo ha hecho de la manera adecuada y ello les ha llevado a perder dinero y considerar que el sector inmobiliario no es una buena inversión.

No hay que escuchar a la gente que no ha pasado a la acción o, si lo ha hecho, que lo ha hecho de una manera poco ortodoxa y ello les ha llevado a tener importantes pérdidas de dinero todos los meses. Al revés, hay que escuchar a la gente que sí ha tenido éxito con las inversiones inmobiliarias para aprender de ellos y poder replicar su modelo.

Dicho esto, sí es cierto que hay una serie de errores que se pueden cometer a la hora de invertir en el sector inmobiliario que nos pueden salir caros.

7 errores a evitar para invertir en inmobiliario

Obviamente existen muchos otros errores que se pueden llegar a cometer, pero estos son los 7 errores a evitar a toda costa al invertir en inmobiliario.

Error #1: Comprar deudas

A la hora de ver si una inversión es económicamente interesante, mucha gente se limita a comparar el alquiler que pueden obtener con la cuota del préstamo. Eso es un craso error puesto que hay muchos otros gastos que hemos de tener en cuenta para calcular la rentabilidad de nuestra inversión. Por lo tanto, si el alquiler es insuficiente para cubrir la cuota mensual así como todos los gastos inherentes a la inversión (cargas mensuales, reparaciones, impuestos, etc.), no será una buena inversión.

El motivo por el que esto es un error es porque la próxima vez que vayamos al banco a solicitar financiación para realizar otra inversión, es altamente probable que nos digan que no nos conceden un préstamo puesto que no sabemos generar ingresos con el inmobiliario ya que estamos incurriendo en pérdidas mensuales.

Así pues, si compras deudas verás no sólo como tu liquidez disminuye mes a mes hasta que el préstamo quede completamente amortizado, sino que además verás como tu potencial de inversión se verá rápidamente limitado a una única (la primera) inversión que sólo te aportará dinero en 20 años cuando hayas pagado completamente el préstamo.

Error #2: Pagar al contado

Lo que hace que realmente nos enriquezcamos con las inversiones inmobiliarias es que utilicemos el dinero de los demás para financiar nuestra adquisición. Y cuando decimos el dinero de los demás nos referimos al dinero del banco, mediante el efecto de apalancamiento.

Dicho esto, tal vez sea cierto que el inmobiliario tiene una rentabilidad inferior a otro tipo de inversiones tales como el crowdlending, el crowdfunding inmobilario o incluso el whisky, por citar algunos ejemplos de inversiones que ofrecen una elevada rentabilidad. Sin embargo, a diferencia de otros activos, puedes beneficiarte del efecto de apalancamiento al invertir en el sector inmobiliario, lo cual es una grandísima ventaja.

Por lo tanto, si pagamos al contado no podemos aprovechar el efecto de apalancamiento que hace que estas inversiones sean tan interesantes. Además la rentabilidad será inferior. Lo entenderás mejor con un ejemplo: si un piso de 100.000€ (incluyendo ya todos los gastos) se puede alquilar por 800€ al mes, nuestra rentabilidad bruta será de 9,6%. En cambio, si ese mismo piso lo compramos mediando un préstamo cuya cuota mensual es de 500€ y hemos puesto sólo 20.000€ de nuestro bolsillo, la rentabilidad bruta será de 18%, casi el doble.

Como contra-argumento hay gente que dirá que si se paga al contado no hay que pagar los intereses del préstamo, lo cual es cierto. Sin embargo, sabiendo que (i) los tipos de interés son actualmente ridículamente bajos y que (ii) en la mayoría de los países los intereses bancarios son deductibles de los ingresos generados por el bien inmueble, este argumento no es convincente.

EXCEPCIÓN: existe un cierto número de casos muy limitados donde el pagar al contado sí puede ser más interesante que adquirir el bien mediante un préstamo. Cuando se presenta una oportunidad de este estilo y se tiene el capital necesario disponible sí que conviene sopesar la posibilidad de pagar al contado. Más adelante explicaremos en otro artículo algún ejemplo donde pagar al contado sí puede ser interesante, pero recordemos que son casos muy excepcionales.

Error #3: Comprar la residencia principal antes de invertir

No es en realidad  un error como tal, pero sí que nos puede limitar a la hora de invertir en el sector inmobiliario y por lo tanto frenarnos a la hora de generar ingresos pasivos.

Como ya hemos comentado en otras ocasiones (por ejemplo en el resumen del libro «Padre Rico, Padre Pobre», de Robert Kiyosaki), la residencia principal no es un activo ya que no genera ingresos. Todo lo contrario, es un pasivo puesto que genera gastos todos los meses.

Así pues, si solicitamos un préstamo para nuestra residencia principal, va a agotar la cuantía que los bancos están dispuestos a prestarnos en función de nuestros ingresos (esto varía de un país a otro y de una persona a otra, pero el límite suele rondar el 33% de nuestros ingresos) y, por tanto, va a impedir que hagamos inversiones inmobiliarias hasta que no hayas amortizado por completo el préstamo de nuestra residencia principal.

En cambio, si lo hacemos al revés, la cosa cambia. Si tenemos uno o varios bienes que se autofinanzan, esto va a generar ingresos adicionales que el banco tendrá en cuenta a la hora de calcular el importe máximo que puede prestarnos. Por lo tanto, a pesar de que tengamos ya una importante cuota mensual en términos absolutos (€), en términos relativos (%) seguiremos por debajo del tope que el banco estará dispuesto a prestarnos. Si lo hacemos así podremos tener no sólo nuestra residencia principal sino que podremos además adquirir bienes inmuebles que generen ingresos pasivos.

En teoría, si conseguimos que todas nuestra inversiones se autofinancien, el banco no tendrá objeción en seguir financiando nuevos proyectos. Pero decimos bien en teoría puesto que en la práctica los bancos desean limitar el número de préstamos que conceden a una misma persona por si algo fallara.

Error #4: Hacer las obras uno mismo

Este es un error que comete sobre todo la gente que trabaja en el sector de la construcción o que simplemente son manitas. Piensan que pueden ahorrarse mucho dinero haciendo las obras ellos mismos.

Y sí, tienen razón, se ahorrarán dinero. Pero no será en absoluto suficiente para compensar la pérdida de ingresos sufrida por el hecho de haber tenido el bien «fuera del mercado» durante todo el tiempo que realizaban las obras.

Si contratamos una empresa realizarán las obras mucho más rápido de lo que lo podríamos hacer nosotros trabajando únicamente en nuestros ratos libres. Por no hablar de la calidad de los acabados, que seguramente sea mejor que si los hacemos nosotros mismos. Además, los gastos de obra y renovación son deducibles de los impuestos, lo cual es un elemento muy importante a tener en cuenta.

En definitiva, es preferible delegar las obras y trabajos de renovación a una empresa especializada puesto que aunque sea más costoso inicialmente, compensará rápidamente puesto que sacaremos antes partido a nuestro bien. Dicho eso, es siempre importante asegurarse de que la empresa lleva acabo las obras en el tiempo y presupuesto pactado para evitarse malas sorpresas.

Error #5: No presentarle un dosier adecuado al banco y no ser perseverante

La gente cree que para obtener un préstamo es suficiente con enseñarle al banco el anuncio y presentarle algunas fotos para obtener financiación.

Nada más lejos de la realidad. Si hacemos eso es altamente probable que el banco nos exija más información o, directamente, que nos diga que no financia la adquisición. Los bancos reciben cientos y cientos de solicitudes de financiación todos los días por lo que si no lo ven claro prefieren rechazar la solicitud y pasar a otro cliente.

Por lo tanto, para maximizar nuestras oportunidades de obtener financiación, hay que llevar al banco de la mano y explicarle por qué nuestro proyecto sí es una buena inversión. Es importante explicarle al banco cómo vas a generar dinero con tu proyecto tanto para ti como para el banco. En definitiva, hay que explicárselo lo más claramente posible. Y lo mejor de todos es que si sabes cómo hacerlo, verás que no es nada complicado. En otro artículo veremos cómo hacerlo.

Y si estás convencido de que has encontrado una buena oportunidad pero que tu banco no te apoya, no tires la toalla. Vete a ver a otros bancos (en realidad esto lo tendrías que hacer aunque tu banco sí que te apoye para obtener condiciones más favorables) y preséntales tu proyecto. Si tu proyecto es sólido y está bien presentado verás como alguno acaba concediéndote el préstamo.

Error #6: Confiar ciegamente en los intermediarios

Todos los intermediarios que intervienen en el proceso de compra tienen sus propios intereses, y muchas veces éstos están opuesto (o al menos no alineados) con los nuestros. Eso hace que, por desgracia, a menudo no nos den toda la información de la que dispongan o nos disimulen la realidad para aumentar su beneficio.

Por ejemplo, el banco no te dirá que el tipo de interés que te ofrecen es más elevado que el del banco de al lado. El agente inmobiliario probablemente no te dirá todo lo que sabe sobre los vendedores para que no intentes negociar un precio de compra inferior (échale un vistazo a la segunda regla de este otro artículo) puesto que eso supondría una comisión inferior para él. El empresario que haga el presupuesto de las obras puede que infle el presupuesto con la esperanza de que no sepas cuánto valen las cosas, etc.

Por lo tanto, cuando se invierte en el sector inmobiliario no hay que confiar ciegamente en todos los interlocutores. Tienes que hacer tus propias averiguaciones y gestiones para asegurarte de que lo que estás comprando en una buena oportunidad y no un nido de problemas. De lo contrario la operación te podrá salir muy cara, que es lo que por desgracia le pasa a mucha gente que confía plenamente en la buena fe de las personas.

No se trata de desconfiar de todo el mundo, sino simplemente de cerciorarse de que lo que dicen es plenamente verídico. En realidad se trata de tener sentido común e indagar cuando algo nos escame.

Error #7: No llevar acabo un estudio de mercado

A la hora de visitar bienes no sólo hay que asegurarse de que el bien está en buenas condiciones y que el precio es adecuado (o, idealmente, por debajo del precio de mercado). También hay que comprobar si hay demanda para ese tipo de bienes si lo queremos comprar para alquilar y, si la hay, ver qué precio estaría la gente dispuesta a ofrecer.

El estudio de mercado es decisivo porque si el bien potencial no tiene demanda, o si la tiene pero a un precio demasiado bajo, nos hará incurrir en pérdidas (error #1). Por lo tanto, si al llevar acabo el estudio de mercado vemos que no habría demanda suficiente, es preferible abandonar el proyecto y explorar otros. Próximamente veremos en otro artículo cómo llevar acabo dicho estudio de mercado.

Conclusión

Hay numerosos errores que nos pueden constar muy caro en inmobiliario. Hemos visto los 7 errores a evitar a toda costa al invertir en inmobiliario, pero existen muchos más. Dicho esto, si se hacen las cosas bien es posible obtener una rentabilidad muy interesante además de una importante apreciación del valor del bien con el tiempo. Por lo tanto, si bien hay que andarse con cautela, no debemos dejar que el miedo al error nos paralice puesto que podríamos estar dejando pasar unas excelentes oportunidades de inversión.

Si tienes cualquier duda al respecto o quieres compartir con los demás otros errores que te parezca importante evitar no dudes en dejar un comentario más abajo. ¡Muchas gracias por adelantado!

0 comentarios en “7 errores a evitar al invertir en inmobiliario”

    1. El Club de Inversión

      Hello Johny,

      Thanks for leaving a comment. We are very glad to hear that you are enjoying not only our content, but also the layout of our blog.

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      El Club de Inversión

  1. Buenos días,

    Muy interesante, en particular el error #3, quizás uno de los errores que cometen las personas con limitados conocimientos financieros, y me incluyo en esta categoría. ¿Podrías desarrollar (quizás en un artículo en el futuro) cómo remediar al error ya cometido? ¿Cómo mejor acercarse a los bancos para pedir otro préstamo si tenemos todavía la hipoteca sobre la residencia principal? Esta cuantía límite que mencionas, es algo negociable supongo, ¿tienes alguna pista sobre cómo pedir un préstamo ulterior para financiar obras, por ejemplo? ¿Mejor con el mismo banco (que conoce nuestros ingresos, que pagamos cada mes, etc.) o buscar mejores ofertas?. Muchas gracias por la respuesta y por el blog,
    Francesca

    1. El Club de Inversión

      Buenos días Francesca:

      Muchas gracias por tu interés en el blog y por tus preguntas, que son muy interesantes y de utilidad para muchos otros lectores.

      Sabiendo que hay interés sobre este punto, con mucho gusto escribiremos un artículo al respecto próximamente. Mientras tanto te contestamos brevemente a tus diferentes dudas.

      Para comenzar reiterar que no se trata de un error como tal, sino simplemente de una limitación en nuestra capacidad de inversión mediante el uso del apalancamiento financiero.

      Dicho esto, la manera de remediar a esta situación una vez que ya se ha adquirido la residencia principal es encontrar un bien que se autofinancie ampliamente para así tener un «cashflow» positivo todos los meses que el banco tendrá en cuenta para poder concederte un segundo préstamo.

      La mejor manera de obtener un segundo préstamo es presentándole el proyecto de inversión detallado a cuántos bancos te sea posible, y una vez tengas varias propuestas, inicies una segunda ronda de negociación para ver si alguno puede mejorar su oferta inicial. Si ninguno te ofrece financiación para tu inversión, siempre puedes jugar con el préstamo sobre tu residencia principal en función del capital que ya hayas amortizado.

      Respecto al límite del 33%, efectivamente es negociable. Además, si tienes un elevado salario (o al menos estás por encima de la media nacional), el % que los bancos estarán dispuestos a financiarte será superior puesto que cubrirás ampliamente tus necesidades básicas con un % menor de tu sueldo.

      En lo relativo a la financiación de las obras, esto dependerá de un país a otro. Mientras que en algunos países los bancos están dispuestos a financiarlas como parte del préstamo hipotecario, en otros sólo cabe la posibilidad de obtener un préstamo al consumo.

      Por último, en cualquier escenario, sea el tipo de préstamos que sea, te recomendamos que contactes con tantos bancos como te sea posibles, y que les hagas competir entre ellos en busca de la mejor oferta. Si no tienes tiempo de físicamente ir a negociar con los bancos, siempre puedes contactar con un corredor de préstamos que hará todo el trabajo por ti a cambio de una pequeña comisión.

      Esperamos haber contestado a tus preguntas, aunque haya sido de manera breve. Si tienes cualquier otra duda a la espera de que publiquemos el artículo que nos has sugerido, no dudes en volver a contactar con nosotros.

      Muchas gracias y un saludo,
      El Club de Inversión

  2. Con la segunda solo estoy de acuerdo si la deuda la tiene otro. Una empresa por ejemplo. Pero no un particular.
    Aunque uso dinero de otros siempre lo hago en negocios que ya soy rentable.
    Me parece un riesgo muy grande usar apalancamiento en un negocio en el que empezamos.
    Por otro lado como dices, hay momentos en los que es mejor usar el efectivo. Por ejemplo cuando un banco te vende un piso al 50% del valor siempre que se liquide en efectivo. Hasta los bancos necesitan el flujo de caja.

    1. El Club de Inversión

      Gracias por darnos tu opinión al respecto.
      El apalancamiento es, en nuestra opinión, na excelente manera de enriquecerse, pero sólo si se sabe cómo utilizarlo. De lo contrario puede ser efectivamente arriesgado. Es por eso que es tan importante hacer bien los cálculos de la rentabilidad esperada de la inversión inmobiliaria. Si el bien que etamos considerando adquirir no ofrece un retorno sobre inversión aceptable, entonces es mejor no invertir en él por mucho apalancamiento que podamos utilizar. Por lo tanto, estamos de acuerdo contigo que si no es una inversión rentable, es mejor no utilizar apalancamiento (y, de hecho, mejor no invertir en ella en primer lugar, ni siquiera con fondos propios).
      Efectivamente, se pueden encontrar excelentes oportunidades de inversión inmobiliario si se paga en efectivo. Es por eso que se dice ne inglés «cash en king». Sin embargo, las operaciones en efectivo no están siempre al alcance de todo el mundo.

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