Los 5 mejores criterios para invertir en crowdfunding inmobiliario

Introducción

En este artículo voy a contestar a la pregunta que uno de vosotros me habéis planteado recientemente: ¿qué criterios de selección debes tener en cuenta a la hora de escoger los proyectos de crowdfunding inmobiliario en los que invertir?

Si no sabes lo que es, decirte que el crowdfunding inmobiliario básicamente consiste en la financiación colectiva de inversiones inmobiliarias. De esta manera, puedes invertir en distintos proyectos inmobiliarios a pesar de tener un pequeño capital (la inversión mínima suele ser de tan sólo 100€ frente a las decenas de miles de euros que supone una inversión inmobiliaria tradicional donde eres el único comprador).

En mi opinión el business crowdinvesting (es decir, financiación colectiva de proyectos empresariales) sigue unas pautas muy similares al crowdfunding inmobiliario. Por lo tanto, lo que te voy a contar en este video puedes perfectamente aplicarlo al business crowdinvesting sin problema alguno.

Tras esta breve introducción, vamos allá con los criterios de selección para escoger proyectos de crowdfunding inmobiliario en los que invertir.

En mi opinión tienes que tener en cuenta 5 criterios:

• Seleccionar una plataforma adecuada.
• Retorno esperado.
• Horizonte de inversión.
• Tipo de inversión.
• Características del proyecto.

A continuación, te explico cada uno de estos criterios en mayor detalle

#1. Seleccionar una plataforma adecuada

El primer paso, que probablemente es el más obvio, es seleccionar la plataforma adecuada a través de la cual vas a poder invertir en crowdfunding inmobiliario.

De nada sirve invertir en un proyecto que tiene una pinta espectacular si resulta que la plataforma es una estafa y que lo único que pretende es atraer tu dinero para robartelo.

Por eso es muy importante invertir únicamente a través de plataformas probabas, estables, fiable, solventes y profesionales.

Las que yo he probado hasta le fecha y puedo atestiguar que funcionan bien son las siguientes (pinchando en cada uno de los enlaces accederás a la reseña completa que he hecho de cada una de las plataformas):

• Crowdestate
• EstateGuru
• Housers
• Reinvest24
• Crowdestor

A medida que vaya probando nuevas plataformas y que vea que me gusta su funcionamiento y la confianza que me transmiten, iré publicando reseñas completas en el canal así que asegúrate de estar suscrito al canal de El Club de Inversión para recibir la reseña cuando la publique.Aprovecho para recordarte que es importante que inviertas en varias plataformas. Al diversificar entre distintas plataformas reducirás el riesgo de la inversión.

#2. Retorno ofrecido

Una vez que ya sabes qué plataforma utilizar, ya puedes comenzar a filtrar entre distintos proyectos para poder invertir únicamente en los que cumplen tus criterios de selección.

El primer criterio de selección es el retorno esperado del proyecto.

Esto es algo muy subjetivo puesto que depende de cuál sea el coste de oportunidad de tu dinero. Por lo tanto, el retorno que para ti pueda ser aceptable, para mi puede ser demasiado bajo o, viceversa.

En mi caso sólo considero proyectos que ofrecen un retorno mínimo del 12% anual puesto que si el retorno es inferior, prefiero invertir en otro tipo de activos que conllevan menos riesgo.

Pero como digo, tal vez tú con un 10% estés satisfecho. Por lo tanto, debes plantearte que retorno mínimo estás dispuesta a aceptar al invertir en crowdfunding inmobiliario.

#3. Horizonte de inversión

El siguiente criterio que tienes que tener en cuenta a la hora de escoger proyectos en los que invertir en su horizonte de inversión.

En otras palabras, ¿cuánto tiempo va a durar la inversión?

En el caso del business crowdinvesting, el plazo está claramente definido. Por ejemplo, un proyecto puede tener un plazo de inversión de 9 meses y otro de 18 meses. Por lo generar, es raro ver proyectos de menos de 6 meses y de más de 24 meses.

En el caso del crowdfunding inmobiliario, el plazo va a depender mucho del tipo de proyecto de que se trate. Debes de tener en cuenta que las inversiones inmobiliarias suelen ser inversiones a medio y largo plazo, por lo que es frecuente ver proyectos de entre 24 y 36 meses (aunque hay por supuesto proyectos de tan sólo 12 meses también).

Es importante que entiendas que, salvo contadas excepciones como por ejemplo Housers, las plataformas de crowdfunding inmobiliario no suelen ofrecer un mercado secundario. Por lo tanto, no deberías de invertir en proyectos que excedan el plazo en el cual vayas a necesitas el dinero invertido. Por ejemplo, si sabes que dentro de 12 meses van a necesitar el dinero, pues no inviertan en proyectos de una duración de más de 9-10 meses para estar seguro.

Si crees que estas inversiones tienen un horizonte de inversión demasiado largo para ti, te recomiendo que consideres mejor invertir en crowdlending (préstamos entre particulares o a empresas), que tienen un horizonte de inversión muy inferior, de tan sólo 30 días en algunos casos. Actualmente mis plataformas preferidas de crowdlending son (pinchando en cada uno de los enlaces accederás a la reseña completa que he hecho de cada una de las plataformas): Mintos y Robocash.

#4. Tipos de proyectos

Como ya he mencionado antes, hay distintos tipos de proyectos dentro del crowfuding inmobiliario.

Esencialmente se pueden distinguir 3 grandes categorías:

• Compra para alquiler.
• Compra para renovación y posterior reventa con plusvalía.
• Préstamos a promotores.

En este artículo no voy a entrar en detalle en cada una de estas categorías puesto que eso podría dar para un artículo en sí mismo (de hecho, si te interesa que haga un artículo sobre eso dímelo por favor en los comentarios).

Lo que quiero que entiendas es que debes invertir en un tipo de proyecto u otro en función de cuáles sean tus aspiraciones.

Si lo que quieres es recibir ingresos pasivos todos los meses, entonces deberás invertir en proyectos que consistan en la compra y alquiler de la vivienda o en los préstamos a promotores.

En cambio, si lo que quieres es acumulación patrimonial, pues entonces deberás concentrarte en los proyectos de compra-venta con plusvalía.

En mi opinión lo mejor es combinar los distintos tipos de proyectos para tener una cartera bien diversificada, pero esto dependerá de la estrategia que aplique cada inversor.

#5. Características del proyecto

Este es, sin duda alguna, el criterio más amplio y subjetivo de todos.En mi opinión, los elementos que tienes que tener en cuenta a la hora de escoger los proyectos de crowdfunding inmobiliarios en los que invertir son los siguientes:

• Gestor: cada proyecto va a tener un gestor que se va a encargar de llevar todo el papeleo, obtener los permisos necesarios, encontrar inquilinos/compradores, etc. Por lo tanto, tienes que analizar la experiencia del gestor y los proyectos anteriores que ha realizado.
• Ubicación geográfica: además de considerar elementos obvios como el país y la ciudad en la que se ubica el proyecto, debes valorar si el bien inmueble está en un sitio céntrico. En caso negativo, debes considerar si al menos está en una zona con potencial de apreciación.
• Precio m2: lo ideal es invertir en proyectos cuyo precio de adquisición al m2 suela inferior a la media del mercado de la zona. Este es un dato que te suele indicar la propia plataforma en la página de descripción del proyecto.
• Planos: esto te permitirá darte una idea de la distribución del bien. Si crees que no está distribuido correctamente probablemente otras personas piensen lo mismo y no sea un bien muy popular cuando se vaya a poner en alquiler/venta
• Fotos/proyecciones: con esto vas a poder ver cómo está actualmente el bien o cómo se prevé que va a ser constrido. De nuevo, te podrás dar una idea de cómo quedará y de si crees que es algo que va a interesar a los potenciales inquilinos/compradores.
• Garantías: a diferencia de lo que ocurre con el crowdlending, en crowdfunding inmobilario no suele haber garantía de recompra en caso de retraso en el pago del préstamo. Por lo tanto, es importante que analices qué garantías ofrece el gestor/propotor del proyecto. Lo más frecuente es que haya una garantñia sobre el propio bien (como ocurre con las hipotecas y los bancos), pero también puede haber garantías reales o personales por parte de los gestores del proyecto.
• Números : echale un vistazo a todos los números del proyecto. Por ejmeplo, si hay financiación bancaria para parte del proyecto, la comunidad, el gasto energético del edificio, el IBI y demás impuestos, etc.

Conclusión

Con todos estos elementos ya deberías estar en medida de escoger buenos proyectos en los que invertir en crowdfunding inmobiliario.

Para recapitular, los 5 criterios de selección son:

• Seleccionar una plataforma adecuada.
• Retorno esperado.
• Horizonte de inversión.
• Tipo de inversión.
• Características del proyecto: gestor, ubicación, premio m2, planos, fotos, garantías y números.

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Te deseo unas muy felices inversiones.