¿Qué impuestos se pagan al vender una casa? Tenlos todos presentes (y descubre cuáles te puedes deducir)

No son pocas las veces que me han hecho esta pregunta: «si vendo una vivienda, ¿qué impuestos tengo que pagar?».

Y es que tener claro qué impuestos se pagan al vender una casa y qué otros gastos implican estas operaciones, es de gran importancia para calcular la rentabilidad neta, planificar tus finanzas y evitar problemas con Hacienda.

Por ello, en este artículo te explicaré en detalle todo lo que necesitas saber sobre los impuestos por vender una casa en España. Además, aprenderás cómo optimizar el aspecto fiscal si reinviertes el dinero en una nueva vivienda.

Y es que, aunque Kiyosaki siempre decía que la vivienda es un pasivo y no un activo, con una buena venta puedes generar una ganancia patrimonial que te permita adquirir activos que te generen una interesante rentabilidad.

✅ ¿Qué impuestos se pagan al vender una casa en España?

En España, los impuestos al vender una vivienda se centran en los siguientes tributos:

➡️ #1. IRPF sobre la ganancia patrimonial: ¿cómo se calcula?

Uno de los impuestos que se pagan al vender una casa es el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF).

Lógicamente, solo se paga al vender una vivienda por un precio superior al de compra, ya que es entonces cuando se produce una ganancia patrimonial. De este modo, para calcular la ganancia patrimonial, basta con hallar la diferencia entre:

• El precio de adquisición, que es el precio de compra, más los siguientes gastos:
  • Gastos de notaría y registro de la propiedad, asociados a la operación de compra.
  • Gastos por mejoras realizadas en el inmueble (ten presente que solo se deducirán aquellas mejoras debidamente justificadas y documentadas).
• El precio de venta de tu casa.

Como sabes, el IRPF es un impuesto progresivo. Por tanto, se tributa por tramos, incrementándose el tipo aplicable cuanto mayor sea la ganancia patrimonial obtenida. Actualmente, estos son los tramos vigentes:

• Hasta 6.000 € de ganancia patrimonial: deberás pagar un tipo de impuesto del 19%.
• Entre 6.000 y 50.000 €: 21%.
• Entre 50.000 y 200.000 €: 23%.
• Entre 200.000 y 300.000 €: 27%.
• Más de 300.000 €: 28%.

Estos tramos son vigentes en 2025 según la normativa actual. Recuerda que es recomendable verificar las últimas modificaciones legales antes de realizar cualquier operación.

Aunque el sistema es sencillo, hay mucha gente que no lo entiende correctamente, creyendo que se tributa por toda la ganancia al porcentaje que corresponda a dicho tramo. Sin embargo, esto no es así.

Te lo explico con un sencillo ejemplo:

María vende su piso por 200.000 €, habiéndolo comprado hace unos años por 150.000 €. Por tanto, y simplificando mucho, ha obtenido una ganancia patrimonial de 50.000 €. A efectos del IRPF, esos 50.000 € tributarían del modo siguiente:

• Los primeros 6.000 €, al 19% (es decir, 1.140 €).
• Los restantes 44.000 €, al 21% (es decir, 9.240 €).

De este modo, esa plusvalía bruta de 50.000 € se quedaría en la cantidad de 39.620 €.

No obstante, como luego te explicaré, hay ciertas exenciones y beneficios fiscales en el IRPF que podrían ahorrarte mucho dinero en impuestos al vender una vivienda habitual o heredada.

Por supuesto, esta no es la única respuesta a la pregunta de qué impuestos se pagan al vender una casa en España.

Así, además del IRPF, existen otros impuestos al vender una vivienda. Veamos cuáles son. 

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➡️ #2. Plusvalía municipal: IIVTNU

El Impuesto sobre el Incremento de Valor de Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), más conocido como «Plusvalía municipal», es otro de los impuestos que hay que pagar al vender una casa.

Como su nombre indica, es un tributo de ámbito local, que tendrás que pagar ante el Ayuntamiento del lugar donde se ubique la vivienda vendida.

Para calcular la Plusvalía municipal, has de seguir las reglas que indica la normativa del impuesto. De forma muy simplificada, existen dos métodos de cálculo que se pueden aplicar:

• Método real: consiste en restar al precio de venta el valor de adquisición (precio de compra o valor declarado en el impuesto de sucesiones). Después, tendrás que multiplicar el resultado por el porcentaje del valor catastral que corresponda al terreno.
• Método objetivo: consiste en multiplicar el valor catastral del suelo en el momento de la venta, por un coeficiente que determina cada ayuntamiento. Este coeficiente está relacionado con el tiempo durante el cual hayas sido dueño de la vivienda en cuestión.

Tras recientes sentencias del Tribunal Supremo, si no se ha producido un incremento real en el valor del terreno entre la compra y la venta, la Plusvalía Municipal no deberá exigirse. Además, el contribuyente tiene derecho a elegir el método que resulte más favorable, siempre que se cumplan los requisitos establecidos.

Puedes utilizar un simulador de venta de vivienda para realizar un cálculo aproximado de este tributo municipal, aunque este tipo de herramientas no sean 100% precisas.

El plazo habitual para pagar el Impuesto sobre Incremento de Valor de Terrenos de Naturaleza Urbana es de 30 días hábiles desde la firma de la escritura. No obstante, esto puede variar dependiendo del Ayuntamiento de que se trate.

Ten en cuenta que, si vendo un piso para comprar otro, pago la plusvalía igualmente, ya que no existen exenciones en estos casos.

➡️ #3. Qué impuestos paga el vendedor de una vivienda: el IBI

El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) es también un impuesto municipal, como ya sabrás. Aunque no se devenga con motivo de la venta de una casa, sí hay que tenerlo en cuenta en ese momento.

Así, se trata de un impuesto que grava al propietario de una vivienda y tiene carácter anual.

Por tanto, salvo que vendieses tu casa el 31 de diciembre, puede prorratearse el IBI entre el comprador y el vendedor, dependiendo de los días que correspondan a cada propietario.

De todos modos, ten en cuenta que esto es algo que habría que pactar expresamente entre vendedor y comprador, ya que, legalmente, el IBI es un impuesto que debe pagar quien sea propietario a fecha 1 de enero. Por eso es bastante habitual que el vendedor asuma el pago completo en el año de venta del inmueble.

➡️ #4. ¿Tengo que pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) al vender una casa?

El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) se aplica cuando se vende un terreno o inmueble de naturaleza urbana.

Sin embargo, es uno de los impuestos por vender una vivienda que corresponde íntegramente al comprador, y no al vendedor.

Su cuantía depende de la comunidad autónoma, aunque suele oscilar entre el 6 y el 10% en la mayoría de casos.

Complementariamente al ITP, también existe un tributo denominado Actos Jurídicos Documentados (AJD), que se abona por determinados trámites documentales que se requieren en las compraventas de viviendas.

No obstante, al igual que el anterior, el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados es responsabilidad del comprador.

Una vez visto qué impuestos se pagan al vender una casa, analicemos los demás gastos a los que se tiene que hacer frente.

✅ Otros gastos al vender una vivienda en España

Además de los impuestos por vender una vivienda, también hay otros gastos que pueden ser significativos y condicionar la rentabilidad inmobiliaria neta real de la operación de compraventa.

En este sentido, destacaría los siguientes gastos al vender una vivienda:

➡️ #1. Gastos notariales y de gestoría

En España, tal y como indica el Código Civil, los gastos de otorgamiento de escrituras correrán a cargo del vendedor del inmueble, aunque en la práctica la distribución de estos gastos es negociable entre comprador y vendedor.

El importe de los gastos notariales está regulado mediante tarifa, y se vincula principalmente con el precio de la vivienda y su ubicación.

Aproximadamente, suelen oscilar entre los 600 y los 900 € en la mayoría de casos.

Por otra parte, si no quieres preocuparte de realizar personalmente todos estos trámites de liquidación y pago de impuestos, podrías contratar los servicios de una gestoría que se encargue de todo.

En este caso, tendrás que añadir esto a los gastos que implica la venta de la vivienda. Aunque aquí no hay tarifas fijas, lo habitual es decir que se deben reservar unos 300 – 400 € para estos servicios de gestoría.

➡️ #2. Certificado de eficiencia energética

El certificado de eficiencia energética es un documento obligatorio para cualquier operación de venta de inmuebles. Es responsabilidad del vendedor obtener el certificado y ponerlo a disposición del comprador

Básicamente, este certificado clasifica la eficiencia energética de la vivienda en función de su consumo y emisiones.

Su coste depende del profesional que lo realice, pero suele oscilar entre los 100 y 300 €, dependiendo de los casos. Así, un precio estándar sería el de 1,50 € por metro cuadrado del inmueble.

De todos modos, si el piso tuviese ya un certificado vigente, no tendrás que pedir uno nuevo. La fecha de caducidad depende del grado de eficiencia del inmueble, pero lo más habitual es que duren 10 años.

➡️ #3. Gastos de cancelación de hipoteca

Si la vivienda que vendes estaba hipotecada, tienes que contemplar también los gastos de cancelación de dicha hipoteca, aparte de los impuestos por la venta de la casa.

Su importe depende de las condiciones que te ofrezca la entidad bancaria con la que firmaste la hipoteca.

Además, tendrás que solicitar la cancelación también en el Registro de la Propiedad, para que no conste ya esa carga sobre el piso.

Aproximadamente, este proceso puede suponerte en torno a 500 – 1.000 €.

✅ ¿Qué gastos son fiscalmente deducibles al vender una vivienda?

Aunque esto puede variar según la normativa vigente en cada momento, en general, suelen ser deducibles a efectos fiscales los siguientes tipos de gastos:

• Los impuestos que se pagan al vender una casa, según hemos visto.
• Gastos de notaría, registro y gestoría.
• Gastos de publicidad y similares en los que incurras para vender el piso.
• Comisiones de la agencia inmobiliaria.

De todos modos, consulta siempre con un asesor fiscal profesional, para asegurarte de aplicar correctamente estas deducciones al pagar impuestos cuando vendes una casa.

Es fundamental que todos estos gastos y mejoras estén debidamente justificados y documentados. Dado que la normativa fiscal puede presentar matices y requisitos específicos, es imprescindible consultar con un asesor fiscal profesional para asegurarte de aplicar correctamente estas deducciones en tu caso particular.

✅ Cómo pagar menos impuestos por vender una casa: exenciones

En la legislación española, existe la posibilidad de pagar menos impuestos por vender una casa, gracias a determinadas exenciones que existen en el IRPF.

Estos son los supuestos más destacados:

➡️ #1. Exención en el IRPF por reinversión en vivienda habitual

Si has vendido tu residencia habitual y dedicas el dinero a comprar una nueva vivienda habitual, quedarás exento del IRPF por la ganancia patrimonial obtenida con dicha venta.

Por tanto, vender y comprar casa al mismo tiempo puede suponer un enorme ahorro. De ahí que sea tan importante planear la operación de forma adecuada.

Así, por ejemplo, debes tener en cuenta que:

• Actualmente, el plazo que tienes para reinvertir el dinero es de 24 meses. No obstante, esto podría modificarse si cambiase la normativa del impuesto.
• Solo puedes destinar el dinero a comprar la que será tu nueva vivienda habitual. No disfrutarás de la exención si compras un inmueble para utilizarlo como segunda residencia. En general, la normativa considera que es tu vivienda habitual si has residido durante los 3 años inmediatamente anteriores, de forma ininterrumpida. No obstante, hay otros casos en los que puede considerarse como tal, aunque no se cumpla el plazo (motivos laborales, matrimonio, etc.). Respecto de la nueva vivienda, debes empezar a habitarla en un plazo máximo de 12 meses desde que la adquieras o finalices las obras necesarias.

Por supuesto, si se trata de la venta de una segunda vivienda para reinversión, tampoco tendrás derecho a la exención.

Ten en cuenta que esto solo se aplica al IRPF. De este modo, por ejemplo, si vendo un piso para comprar otro, pago la Plusvalía y el Impuesto de Bienes Inmuebles, sin que haya exenciones.

¿Qué impuestos tengo que pagar si vendo mi casa y no compro otra?

Si decides no reinvertir el importe obtenido con la venta en otra vivienda habitual, perderás el beneficio de la exención fiscal por reinversión y tendrás que tributar por la ganancia patrimonial completa en el IRPF.

Por tanto, es muy importante que planifiques cuidadosamente esta decisión, ya que implica una diferencia fiscal significativa.

Entre otras cuestiones, trata de calcular bien los plazos, ya que este tipo de operaciones suele llevar más tiempo del que inicialmente se piensa, sobre todo si necesitas pedir hipoteca para la nueva compra.

➡️ #2. Exenciones en el IRPF para mayores de 65 años

Si eres una persona mayor de 65 años y vendes tu vivienda habitual, también puedes disfrutar de una exención en el IRPF, aunque hayas obtenido una ganancia patrimonial.

Esta exención también se aplica a personas en situación de dependencia severa o de gran dependencia, incluso si son menores de dicha edad.

Sin embargo, no hay exención si se trata de una segunda vivienda, ya sean mayores de 65 años o personas en situación de dependencia severa, salvo que se trate del siguiente supuesto excepcional:

Así, de acuerdo con la normativa del IRPF, están exentas las ganancias patrimoniales derivadas de la transmisión de elementos patrimoniales por personas mayores de 65 años, «siempre que el importe total obtenido se destine en el plazo de seis meses a constituir una renta vitalicia asegurada a su favor».

Para que se dé este supuesto excepcional, el importe dedicado a constituir dicha renta no puede ser superior a los 240.000 €.

Por tanto, puede ser una muy buena forma de reducir cuánto se paga por vender una casa.

✅ ¿Qué impuestos se pagan al vender una casa heredada?

Responder a la pregunta de qué impuestos se pagan al vender una casa heredada es un poco más complejo, ya que se dan dos situaciones que generan el pago de impuestos:

• La herencia en sí.
• La operación de venta de la casa.

En cuanto a lo primero, tendrás que hacer frente al pago del Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD), que es un tributo que gestionan las distintas comunidades autónomas, salvo que renunciases a la herencia.

Ten en cuenta que el importe de este impuesto suele ser bastante elevado (aunque depende del grado de parentesco y otras circunstancias), por lo que tendrás que contar con recursos  en efectivo suficientes para afrontar el pago.

Además, hay muchas comunidades autónomas que aplican importantes bonificaciones en los impuestos a pagar al vender una casa heredada.

En lo que se refiere estrictamente a los impuestos por la venta de vivienda, son los mismos que ya hemos visto. Por tanto, tendrás que:

• Calcular si existe ganancia patrimonial por la venta de tu vivienda para pagar el IRPF.
• Calcular el impuesto de plusvalía municipal (IIVTNU).
• Abonar la parte proporcional del IBI, en su caso.
• Afrontar los demás gastos notariales y de gestoría, cuando procedan.

Quizás la única diferencia sustancial que existe en estos casos es que, como precio de adquisición del inmueble, tendrás que indicar el precio declarado de la propiedad en el momento de recibir la herencia. Ten en cuenta que si este valor es inferior al valor de mercado, Hacienda podría revisarlo y exigir ajustes en la tributación.

➡️ Exención de IRPF en la venta de vivienda heredada

En lo que se refiere a la posible exención de IRPF en la venta de vivienda heredada, se aplican las mismas reglas que ya hemos explicado.

Por tanto, solo procede en los casos de reinversión en vivienda habitual, para personas mayores de 65 años o dependientes, etc.

En los demás supuestos, se trataría igual que la venta de una segunda vivienda (para reinversión o no).

➡️ Ejemplo de declaración de renta para la venta de un piso heredado

Imaginemos un supuesto en el que se quiere vender una casa heredada por dos hermanos, al 50%.

En el momento de liquidar el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (cuyo cálculo es bastante complejo y depende de muchos factores), la vivienda se valora en 490.000 €.

Por tanto, este será el valor que se tome como precio de adquisición a efectos del IRPF.

Los hermanos consiguen, tiempo después, vender la casa por un precio de 630.000 €.

En consecuencia, se produjo una ganancia de 140.000 €. Dado que ambos hermanos son propietarios al 50%, le corresponde a cada uno 70.000 € en concepto de ganancia patrimonial en la venta del inmueble a efectos de IRPF.

Por tanto, veamos qué impuestos se pagan al vender una vivienda heredada por parte de cada hermano:

• Por los primeros 6.000 €, al 19%.
• Por los 50.000 € siguientes, al 21%.
• Finalmente, por los restantes 14.000 €, tributarán a un tipo impositivo del 23%.

Por tanto, vender una casa heredada por hermanos no supone ninguna diferencia respecto del caso común, a efectos del IRPF.

Lo mismo sucede en la Plusvalía municipal, IBI y demás impuestos aplicables. Como te decía, puedes utilizar un simulador de venta de vivienda para hacer cálculos aproximados.

Por último, sería interesante que valorases conocer tu perfil inversor antes de tomar decisiones de inversión con los bienes que puedas heredar.

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✅ [Conclusión] Planifica los impuestos a pagar al vender una casa

Ahora que ya hemos analizado en detalle el pago de impuestos por la venta de vivienda de segunda mano en España, seguro que  entenderás mejor todo lo que implican este tipo de operaciones.

En este sentido, yo siempre recomiendo contemplar los aspectos fiscales desde el primer momento. Esto te permite planificar de forma eficiente la operación y, por tanto:

• Evitar quedarte sin efectivo para afrontar las obligaciones fiscales o el pago de otros gastos derivados de la compraventa, evitando las posibles sanciones tributarias e intereses de demora.
• Optimizar el aspecto fiscal. Por ejemplo, aprovechando las exenciones que se aplican al vender y comprar casa al mismo tiempo.
• Calcular de forma más precisa la rentabilidad neta de la operación.

Finalmente, en caso de que no vayas a reinvertir en el sector inmobiliario, sería muy recomendable que destinases el dinero a hacer crecer tu cartera de inversión, de forma bien diversificada y a salvo de los efectos de la inflación.

En cualquier caso y como siempre, me encantará leer tu opinión en los comentarios.

Hasta el próximo artículo, ¡te deseo unas muy felices inversiones!

Recuerda que es muy recomendable que contactes con un asesor fiscal acreditado para resolver cualquier duda que puedas tener o plantearle tu caso concreto. Esta persona experta en la fiscalidad de tu región te asistirá basándose en tu propia situación y te podrá proporcionar un asesoramiento personalizado.

✅ Preguntas frecuentes sobre los impuestos que se pagan al vender una casa