Tokenización Inmobiliaria: Utilidad REAL y… ¿Es el futuro del crowdfunding?

Aunque todavía esté poco extendida entre el gran público, la tokenización inmobiliaria es una forma muy interesante de generar ingresos pasivos, evitando muchos de los inconvenientes de la tradicional inversión «en ladrillo».

En este artículo te explico en qué consiste esta forma de invertir, cuáles son sus ventajas e inconvenientes y qué plataformas existen en el mercado.

¿Será este el futuro del crowdfunding inmobiliario?

✅ ¿Qué significa tokenizar?

Tokenizar es el proceso de convertir un activo (ya sea físico o intangible) en una o varias unidades de valor o representaciones digitales únicas, que se denominan tokens.

Estos tokens se almacenan y gestionan en la llamada blockchain o cadena de bloques, que, como sabrás, es la misma tecnología que se utiliza en las criptomonedas.

Básicamente, la blockchain es un conjunto de bloques de datos donde se registran operaciones, que se van encadenando entre sí mediante herramientas criptográficas. Esto hace que no pueda alterarse ningún dato de la cadena, garantizándose así la seguridad, transparencia e inmutabilidad de las transacciones.

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✅ ¿Por qué tokenizar activos?

Tokenizar activos, en particular del mundo físico, facilita la inversión en dichos activos al hacerlos más accesibles, baratos, líquidos y fáciles de negociar, entre otras ventajas.

Al mismo tiempo, para los propietarios originales, este traslado al mundo digital les permite acceder a financiación o vender su propiedad de una forma más sencilla que la tradicional. En este sentido, la tokenización comparte muchas características del crowdfunding inmobiliario o del crowdlending.

Te cuento más detalles en el apartado que dedico a explicar las ventajas específicas de la tokenización de inmuebles.

✅ Cómo funciona la tokenización inmobiliaria: ¿qué es un inmueble tokenizado?

En la práctica, la tokenización de inmuebles se lleva a cabo mediante una plataforma intermediaria que se ocupa de:

• Adquirir el inmueble en cuestión (o construirlo, en su caso).
• Constituir una operación de préstamo con la que se financia el inmueble o, en algunos supuestos, una sociedad o empresa ad hoc que será la propietaria del activo.
• Dividir el préstamo (o la propiedad de la sociedad constituida) en un número determinado de participaciones.
• Convertir esas participaciones en activos digitales únicos (tokens), registrados en la blockchain.
• Poner esos tokens a disposición del público, que puede adquirirlos a través de una plataforma online específica.
• Alquilar el inmueble o, bien, venderlo.
• Distribuir los rendimientos obtenidos entre los propietarios de los tokens, en proporción a su grado de participación.

Por tanto, un inmueble tokenizado es aquel que se ha trasladado al mundo digital a través de la blockchain, y sobre el que tienen derechos económicos los poseedores de los tokens emitidos.

Debes tener muy claro que poseer los tokens no equivale a tener derechos de propiedad sobre el inmueble en cuestión (salvo que estemos hablando de otro tipo de tokenización, como la que te explico en el siguiente apartado). En todo caso, te da derecho a participar en los rendimientos que se obtengan por su venta o explotación.

➡️ Otra forma de tokenizar activos inmobiliarios: los NFTs

El proceso de tokenización que te acabo de explicar se basa en el fraccionamiento de los derechos sobre un bien inmueble, derechos que se representan mediante tokens fungibles (todos son iguales, intercambiables y no tienen carácter único).

Sin embargo, en los activos inmobiliarios también pueden utilizarse los famosos NFTs o tokens no fungibles. Estos tokens se caracterizan por ser únicos: no hay dos iguales.

Así, en el caso de la tokenización inmobiliaria, se utilizaría un NFT para representar en el ámbito digital la propiedad única sobre un inmueble determinado. En este sentido, el NFT equivaldría a una especie de escritura notarial o anotación en el Registro de la Propiedad (salvando las distancias): acredita que una persona determinada es la propietaria única de un inmueble en concreto.

Por tanto, aquí no existe fraccionamiento ni financiación participativa, sino derechos de propiedad representados digitalmente.

✅ ¿Qué ventajas nos trae la tokenización de inmuebles?

Aunque ya he mencionado algunas, estas son las ventajas más importantes de tokenizar activos inmobiliarios:

➡️ #1. Democratización del acceso a la inversión inmobiliaria

La tradicional inversión en inmuebles físicos no está al alcance de todo el mundo, al requerir bastante capital inicial y un cierto conocimiento del mercado. Además, esto todavía se agrava más si pretendes diversificar tu cartera en varios inmuebles distintos.

Sin embargo, la tokenización te permite beneficiarte de los rendimientos de uno o varios activos inmobiliarios mediante una participación fraccionada, a la medida del capital que tengas disponible.

➡️ #2. Mayor liquidez

Los inmuebles se caracterizan por su elevada iliquidez. De este modo, si quieres deshacer tu inversión, tendrás que seguir un proceso que puede alargarse considerablemente en el tiempo: reforma o reparación si procede, toma de fotografías, acuerdos con inmobiliarias, búsqueda de comprador, trámites notariales, etc.

Sin embargo, los tokens inmobiliarios pueden negociarse fácilmente en el ámbito digital, pudiendo hacerse líquidos con un solo clic (siempre que haya un comprador dispuesto a adquirirlos, como es lógico).

➡️ #3. Eficiencia y transparencia

La tecnología blockchain permite automatizar procesos, reducir costes y aumentar la transparencia en las transacciones inmobiliarias tokenizadas.

Al funcionar de forma descentralizada y no requerir la intervención de agentes externos más que al inicio del proceso, se minimizan los trámites y pueden agilizarse las transacciones.

➡️ #4. Seguridad

En principio, siempre que se utilice una plataforma seria y se tomen las debidas precauciones, la tokenización inmobiliaria disfruta de la seguridad y fiabilidad que proporciona la tecnología blockchain.

Como te decía, la cadena de bloques garantiza la inmutabilidad de los registros que almacena. Cualquier intento de alteración de una operación anotada sería fácilmente detectable.

Por tanto, en el ámbito de la tokenización de inmuebles, los problemas podrían venir más bien por fraudes en las plataformas, hackeos de wallets, etc.

➡️ #5. Internacionalización

Diversificar geográficamente al invertir en inmuebles físicos no es nada fácil. Al desconocimiento de los mercados se unen las diferencias normativas (o, incluso, barreras legales), elevados costes de tramitación, necesidad de contratar intermediarios o representantes, etc.

Sin embargo, al invertir en inmuebles tokenizados, se eliminan todas estas limitaciones. Para el inversor, es indiferente la ubicación geográfica del inmueble, ya que la operativa con tokens se realiza íntegramente dentro del dominio digital.

✅ Riesgos e inconvenientes de la tokenización inmobiliaria

Las principales desventajas que pueden existir al invertir en inmuebles tokenizados son las siguientes:

• Riesgos de rentabilidad: como en cualquier otra inversión, los rendimientos esperados podrían no cumplirse, por diversas circunstancias (dificultades para alquilar el inmueble al precio previsto, impagos, etc.). Por tanto, es necesario «hacer los deberes» antes de comprar y tratar de seleccionar cuidadosamente los inmuebles en los que queremos invertir y las plataformas a través de las que invertimos.
• Fraudes, hackeos y estafas: como te decía, este es uno de los principales riesgos que existen al invertir en activos inmobiliarios tokenizados. Y es que, aunque la blockchain ofrezca un sistema seguro y a prueba de falsificaciones, el problema puede venir por fraudes, estafas o irregularidades de la plataforma intermediaria, o por un eventual hackeo de la cartera en la que almacenes los tokens.
• Marco legal: por su carácter novedoso, la tokenización puede no estar plenamente regulada en tu país o, incluso, verse sometida a cambios legislativos que cambien repentinamente las «reglas de juego».
• Desconocimiento: más que una desventaja propia de la tokenización, se trata de un factor relacionado con la persona que invierte. Si no entiendes qué estás comprando, cómo funcionan los tokens, cómo debes almacenarlos u operar con ellos, etc., podrías incurrir en graves errores. Esto es común a cualquier otra inversión, pero quizás se acentúa más por lo novedoso de esta tecnología y por una posible dificultad para comprender plenamente el concepto de token.

Como puedes ver, la mayoría de riesgos pueden controlarse adecuadamente con un trabajo previo de estudio, análisis e información.

✅ Plataformas para invertir en propiedades inmobiliarias tokenizadas

A continuación, te muestro algunas de las plataformas más conocidas para invertir en inmuebles tokenizados. Ten en cuenta que no se trata de una recomendación, por lo que deberías realizar tu propia investigación antes de empezar a invertir:

• Reental: siendo la plataforma más popular en España a día de hoy, tiene una amplia oferta de inmuebles tanto en territorio nacional como en EE. UU. y Latinoamérica. Técnicamente, la inversión se realiza a través de participaciones en un préstamo (en el caso de propiedades en España) o en una empresa LLC constituida ad hoc (para propiedades en EE. UU.).
• Equito: es otra plataforma de inversión inmobiliaria tokenizada con sede en Barcelona, que se caracteriza por su sencillez, posibilitando la inversión desde el propio teléfono móvil y a partir de una cantidad mínima muy comedida.
• Domoblock: otra compañía española que tokeniza la inversión inmobiliaria. Por el momento, tiene una cartera de inmuebles más restringida.
• RealT: es considerada, a nivel internacional, como la pionera en la inversión en inmuebles mediante la tokenización. Operan principalmente en Estados Unidos, aunque también ofrecen oportunidades inmobiliarias en otros países.

Ten en cuenta que este tipo de inversión es todavía bastante novedosa, por lo que seguramente irán surgiendo cada vez más plataformas dedicadas a comercializar, mientras que otras podrían desaparecer por falta de rentabilidad u otro tipo de problemas.

Por tanto, recuerda hacer tu propia investigación antes de confiar en cualquier plataforma de tokenización inmobiliaria.

✅ [Conclusión] ¿Es una buena idea invertir en la tokenización de inmuebles?

La inversión en inmuebles tokenizados puede ser una alternativa muy interesante para participar en la rentabilidad de este tipo de activos, sin necesidad de un gran capital y pudiendo diversificar de forma muy fácil y práctica.

En general, podría considerarse como una forma de crowdlending o crowdfunding inmobiliario íntegramente digital y soportada por la blockchain.

De todos modos, también es cierto que todavía existen pocas plataformas especializadas y, de momento, contamos con escasos datos para analizar la fiabilidad y seguridad de cada una de ellas. Por tanto, si te decides a invertir, analiza a fondo la documentación disponible y procura diversificar tu dinero en varias plataformas (y múltiples inmuebles).

En cualquier caso, me encantará leer en los comentarios tu opinión sobre esta inversión, así como tu experiencia invirtiendo en tokenización inmobiliaria, si ya te has lanzado a ello. ¿Crees que es una forma de generar ingresos con mucho potencial a futuro, o te inclinas a pensar que es una “moda pasajera”? ¡Te leo debajo!

Hasta el próximo artículo, ¡Te deseo unas muy felices inversiones!