Si estás pensando en comprar un piso para alquilar, es muy recomendable que utilices una calculadora de rentabilidad de alquiler como la que te muestro a continuación.
Solo así podrás conocer el rendimiento neto que se espera de la operación y evitarás sorpresas desagradables. Y es que muchas personas se olvidan de incluir correctamente una serie de gastos, impuestos y otros factores que pueden condicionar el éxito o fracaso de su inversión.
Además, te daré algunos consejos para maximizar el rendimiento de tus alquileres y minimizar los problemas de impago.
✅ Calculadora de rentabilidad de alquiler
Calculadora de alquiler inmobiliario
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En el mundo de las inversiones, a mi modo de ver, existen distintos pilares, y el inmobiliario es sin duda uno de los más relevantes.
Con todo, no deberías pasar por alto el resto de pilares de inversión para que tu cartera esté bien diversificada y te ofrezca alta rentabilidad y riesgo muy controlado ante cualquier situación en los mercados.
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Es decir, que tus inversiones no se tambaleen a la mínima, y que tu rentabilidad sea superior a la que obtiene la mayoría, que suele ser mediocre…
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➡️ Cómo utilizar esta herramienta para calcular la rentabilidad por alquiler de un piso
Como puedes ver, esta calculadora de rentabilidad de inmuebles en alquiler es muy completa, pero también fácil de usar. Si vas siguiendo el formulario paso a paso, probablemente no necesitarás ninguna instrucción adicional.
De todos modos, aquí tienes una breve explicación de su funcionamiento.
Como ves, la calculadora está dividida en 4 grandes secciones, para que puedas introducir los datos de tu operación de forma ordenada:
1. Compra
En este primer apartado, debes indicar el precio de compra del inmueble, además de los principales gastos asociados a la operación: notaría, registro, impuestos, comisión del agente, etc.
Por supuesto, también puedes dejar algún campo a cero, si no existe ese gasto.
2. Alquiler
En la segunda sección de la calculadora, tendrás que introducir los datos del alquiler (ya sean reales o una estimación).
Por supuesto, no solo se deben contemplar los ingresos, sino también los gastos asociados al alquiler.
Como verás, en algunos campos encontrarás una «i» de «información». Si pasas el ratón por encima, tendrás información adicional sobre cómo rellenar ese recuadro. De todos modos, te aclaro brevemente las cuestiones más importantes:
- El campo de «IPC medio anual» te permite indicar una tasa de inflación anual estimada, conforme a la que se iría actualizando el precio del alquiler.
- En el recuadro de «Mantenimiento» puedes indicar un porcentaje del alquiler que quieras reservar para futuras derramas u otros gastos del inmueble. No tienes por qué hacerlo, pero lo más recomendable es reservar un 5% para esta finalidad.
- Finalmente, el campo de «Períodos vacantes» te permite reservar otro porcentaje para compensar aquellos períodos en los que el piso no esté alquilado. De nuevo, se recomienda un 5%.
3. Hipoteca
Si compras el inmueble mediante una hipoteca, la calculadora te permite incluir la información del préstamo hipotecario (a tipo fijo).
Para utilizar esta sección, tendrás que dejar marcada la casilla de «check» al inicio del bloque. Por el contrario, si no tienes hipoteca, debes desmarcarla.
Se incluye también un campo extra para que puedas indicar cualquier gasto asociado al préstamo hipotecario. Por ejemplo, el coste de una alarma o un seguro (muchas veces exigidos por el propio banco).
4. Impuestos
Por último, en esta sección puedes poner el tipo impositivo que te corresponda, para así calcular la rentabilidad después de impuestos.
5. Opción de «nueva simulación» para comparar escenarios
El botón de «nueva simulación» te permite realizar otro cálculo de rentabilidad distinto, con datos diferentes.
De este modo, te será muy fácil comparar la rentabilidad de dos inmuebles distintos o simular distintos escenarios de gastos, diferentes préstamos hipotecarios o, incluso, simular variantes «conservadora», «realista» y «optimista» de una misma operación.
La calculadora permite introducir hasta 3 cálculos distintos.
Finalmente, solo tienes que hacer clic en el botón de «calcular» para ver los resultados y así poder planificar mejor tu inversión inmobiliaria.
➡️ Calculadora de rentabilidad inmobiliaria: cómo interpretar los resultados
Como verás, la calculadora te proporciona la siguiente información de rentabilidad por alquiler de inmuebles:
- Rentabilidad bruta: simplemente compara el precio de compra (con gastos) y los ingresos anuales sin gastos.
- Rentabilidad neta antes de impuestos: tiene en cuenta todos los ingresos y gastos, salvo los impuestos.
- ROCE antes de impuestos: el Return On Capital Employed refleja la rentabilidad que obtienes por el dinero que realmente has invertido (de tu bolsillo). Por tanto, si no tienes hipoteca, el ROCE será igual que la rentabilidad neta.
- ROCE después de impuestos: es el resultado de deducir al ROCE los impuestos correspondientes.
- Cash Flow: es el dinero que ganas cada año con el alquiler.
Además, se genera un gráfico de barras en el que puedes comparar, de un solo vistazo, los ingresos y gastos anuales de la operación.
Si haces varias simulaciones, verás un gráfico comparativo de ROCEs antes de impuestos.
También encontrarás un breve resumen en el que se explican los resultados del cálculo de una forma muy sencilla.
Por último, dispones de la tabla de cash flow de todos los años de duración de la hipoteca, donde se recogen los ingresos y gastos de cada ejercicio, así como el neto que se va acumulando. Si no tienes hipoteca, se incluyen 30 años.
✅ ¿Qué es la rentabilidad de un alquiler y por qué es importante calcularla?
Sorprendentemente, mucha gente no se preocupa por utilizar una calculadora de rentabilidad de alquiler antes de comprar un inmueble que va a destinar a esa finalidad.
Y, en el caso de quienes sí hacen algún tipo de estimación de rendimiento, a menudo no tienen en cuenta ciertos factores que influyen en el resultado y que puede llevarlos a sobreestimar (o subestimar) la calidad de su inversión.
De ahí que sea tan importante tener claro el concepto de rentabilidad y aprender a calcularlo específicamente en el caso de los inmuebles para alquiler.
Pues bien, si te tuviera que dar una definición básica y fácil de entender, sería la siguiente:
La rentabilidad de un alquiler mide la capacidad de generar ingresos de un inmueble destinado al arrendamiento
Por tanto, nos va a indicar en qué medida es rentable alquilar una vivienda, respecto de la inversión inicialmente realizada.
Ahora bien, es importante tener claro que no es lo mismo la rentabilidad bruta del alquiler que la neta. De hecho, una inversión inmobiliaria para alquiler podría tener una rentabilidad bruta interesante, pero la rentabilidad neta podría ser incluso negativa.
De este modo, debemos tener en cuenta las siguientes definiciones:
- Rentabilidad bruta: es la relación porcentual entre los ingresos anuales generados por alquilar una vivienda y el coste de adquisición de dicho inmueble.
- Rentabilidad neta: a diferencia de la anterior, la rentabilidad neta incluye en el cálculo los gastos fijos y variables asociados a la inversión, ofreciendo una imagen más realista y precisa del rendimiento económico del inmueble.
De este modo, calcular correctamente la rentabilidad de un alquiler es de vital importancia para asegurarse de que una inversión merece la pena y que nos va a proporcionar una rentabilidad en línea con nuestros objetivos (horizonte temporal, diversificación de inversiones, momento vital, perfil de tolerancia al riesgo, etc.).
✅ Cómo se calcula la rentabilidad de un alquiler: fórmulas
Aunque con nuestra calculadora de rentabilidad de inmuebles en alquiler ya no tendrás que hacer tú los cálculos, aquí te dejo dos fórmulas sencillas para determinar la rentabilidad bruta y neta de un arrendamiento:
➡️ #1. Cómo calcular la rentabilidad de un alquiler en términos brutos
La fórmula para calcular la rentabilidad bruta de un alquiler sería la siguiente:
Rentabilidad bruta = (Importe anual del alquiler / Precio de compra de la vivienda) x 100
Así, por ejemplo, si compras una vivienda por 100.000 € y obtienes un ingreso anual de alquiler de 7.200 € (600 € al mes), la rentabilidad bruta de ese alquiler será la siguiente:
Rentabilidad bruta = (7.200 / 100.000) x 100 = 7,2%
➡️ #2. Cómo calcular la rentabilidad neta de un alquiler
La fórmula para calcular la rentabilidad neta de un alquiler es un poco más compleja, ya que tienes que tener en cuenta los gastos:
Rentabilidad neta = [(Ingreso anual por alquiler – Gastos anuales) / (Precio de compra + Gastos de inversión)] x 100
Siguiendo el ejemplo anterior, suponiendo que tienes unos gastos fijos anuales de 1.200 € (IBI, seguros, comunidad, etc.) y unos gastos de inversión iniciales de 10.000 € (impuestos, notaría, reformas), la rentabilidad neta del alquiler será la siguiente:
Rentabilidad neta = [(7.200 – 1.200) / (100.000 + 10.000)] x 100 = 5,45%
Además, si tienes hipoteca, también tendrías que considerarla para calcular tu rendimiento neto, por lo que la fórmula se complicaría.
De todos modos, en estos casos, es mejor utilizar una calculadora de rentabilidad de alquiler con hipoteca como la que incluimos en este artículo.
Con ella podrás calcular muy fácilmente el rendimiento neto para ese supuesto, a través del ROCE (Return On Capital Employed):
ROCE = (Beneficio neto anual / Capital invertido) x 100
Por tanto, apalancarte a través de una hipoteca puede hacer que consigas una rentabilidad mucho más alta por tu dinero. Aunque haya que incluir la cuota en los gastos, es el capital aportado por el préstamo lo que hace aumentar la rentabilidad.
De este modo, el inmueble puede irse «pagando solo» gracias a los ingresos del alquiler e, incluso, conseguir un cash flow positivo todos los meses.
➡️ ¿Qué sucede con los impuestos sobre la renta?
En sentido estricto, si quisiésemos calcular la rentabilidad neta final, también tendríamos que descontar los impuestos que hay que pagar por los rendimientos obtenidos por el alquiler.
Sin embargo, este es un parámetro que depende de muchos factores, como tu lugar de residencia y otras circunstancias personales y familiares.
Por tanto, no lo hemos incluido en la calculadora.
De todos modos, para que puedas hacerte una idea, te comento que en España las rentas de alquileres tributan en el apartado de «rendimientos del capital inmobiliario», a través del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF).
Como sabes, en este impuesto se tributa por tramos, en función del importe del rendimiento obtenido. Actualmente, los tramos vigentes son los siguientes:
- De 0 a 12.450 € = 19%
- De 12.451 € a 20.200 € = 24%
- De 20.201 € a 35.200 € = 30%
- De 35.201 € a 60.000 € = 37%
- De 60.001 a 300.000 = 45%
- Más de 300.000 € = 47%
No obstante, si el alquiler es para vivienda habitual (no turística), ten en cuenta que te puedes aplicar ciertas reducciones.
En este sentido, una calculadora de rentabilidad de alquiler vacacional tendría que tener en cuenta este aspecto si se quisiera determinar el rendimiento neto final (después de impuestos).
✅ ¿Qué gastos debo tener en cuenta para calcular la rentabilidad del alquiler?
Como acabamos de ver, para tener una aproximación lo más precisa posible a los rendimientos reales de tu inmueble, debes tener en cuenta los gastos totales implicados.
Estos son los más importantes:
➡️ #1. Gastos de inversión
Se trata de aquellos costes en los que vas a incurrir cuando compres el inmueble. Básicamente, serán los siguientes:
- Impuestos por la adquisición del inmueble: IVA (en viviendas nuevas), Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (en casas de segunda mano), Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, etc. Ten en cuenta que no son los mismos impuestos que se pagan al vender una casa.
- Gastos de notaría y registro: por la expedición de la escritura de compraventa y la inscripción de la operación en el Registro de la Propiedad correspondiente.
- Reformas o acondicionamiento inicial: si has de acometer alguna obra en el inmueble antes de ponerlo en alquiler, tendrás que considerar esos gastos para calcular la rentabilidad neta de la operación.
➡️ #2. Gastos recurrentes o de mantenimiento
En este segundo bloque, incluyo todos aquellos costes que se relacionan con la gestión y mantenimiento del inmueble durante el período de alquiler:
- IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles).
- Comunidad de propietarios (cuota mensual).
- Seguro del hogar y, si lo tienes, de alquiler.
- Mantenimiento general (reparaciones, pintura, etc.)
- Suministros (agua, luz, internet, tasa de basuras, etc.), en caso de estar incluidos en el alquiler. Lógicamente, no los tendrás en cuenta si van a cargo del inquilino de la vivienda en alquiler.
Como has podido ver en la calculadora, a efectos de determinar la rentabilidad, también se suele incluir un gasto equivalente al 5% del alquiler, para cubrir los períodos en los que el inmueble pueda estar desocupado.
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✅ ¿Qué rentabilidad por alquiler se considera interesante?
De acuerdo con un estudio del portal inmobiliario Idealista, la rentabilidad bruta por alquiler de vivienda en España se sitúa, de media, en el 7,2%.
Con carácter general, conseguir una rentabilidad neta en torno al 5% puede considerarse interesante. Aun así, los inversores inmobiliarios más capacitados pueden encontrar oportunidades con retornos más elevados.
De todos modos, esto tendrás que ponerlo en perspectiva dependiendo de la composición de tu patrimonio total y de tu perfil como inversor.
➡️ Estrategias para que tu alquiler sea más rentable
Si quieres conseguir una buena rentabilidad por el alquiler de tu inmueble, estas son algunas cuestiones que podrías tener en cuenta:
- Investiga a fondo antes de comprar: el mercado inmobiliario es muy complejo y, por supuesto, va a ser diferente en cada ciudad, barrio o, incluso, dependiendo de la zona dentro de cada barrio. Por tanto, el trabajo de investigación y análisis de inmuebles es imprescindible para encontrar buenas oportunidades.
- Negocia el precio de compra: como puedes ver en las fórmulas de rentabilidad que te comentaba y en las distintas calculadoras, cuanto menor sea tu precio de compra, mayor rentabilidad podrás conseguir con el alquiler. Por tanto, intenta negociar lo mejor posible el precio, antes de cerrar la operación de adquisición.
- Plantéate distintos tipos de inmuebles: en muchas ciudades, sale más rentable el alquiler de oficinas, locales comerciales o garajes, que el de inmuebles destinados a vivienda. Por tanto, no te limites a la opción más común y haz números si quieres encontrar las oportunidades más interesantes.
- Ajusta el precio del alquiler: dentro de los márgenes que te permita la normativa vigente, trata de ir actualizando el importe de la renta para mejorar (o, al menos, mantener) la rentabilidad de tu inversión. De lo contrario, la inflación hará que tu rentabilidad en términos reales vaya bajando con el paso del tiempo.
✅ [Conclusión] La importancia de usar una calculadora de rentabilidad inmobiliaria
Sin duda, utilizar una calculadora de rentabilidad inmobiliaria te facilita enormemente la comprobación de cuál puede ser el rendimiento real que puedes esperar de tu inversión.
Evidentemente, no va a ser una predicción exacta, ya que depende de muchos factores que no están perfectamente definidos a priori:
- Importe de la renta: solo podrás conocer el importe del alquiler una vez que consigas al inquilino y firméis el contrato. Lo demás son simples estimaciones que se hacen a la hora de calcular la rentabilidad más probable.
- Cambios normativos y fiscales: puede modificarse la forma de tributación de las rentas del alquiler o introducirse normas que limiten las subidas, etc.
- Impagos: como sabes, la posibilidad de impagos siempre está ahí cuando alquilas una vivienda. En este sentido, puede ser muy recomendable contar con un seguro de impago de alquiler que te permita recibir una compensación si se da esa eventualidad.
De todos modos, estas circunstancias no te deberían impedir «hacer los deberes» y estudiar a fondo cualquier operación de este tipo que te plantees realizar.
Al fin y al cabo, estudiar las distintas variables y hacer los cálculos que te comento en este artículo no te llevará demasiado tiempo y puede evitarte entrar en una operación destinada al fracaso. Por tanto, calcula la rentabilidad siempre que te plantees una inversión de este tipo.
Si, además, quieres ver cómo se acumula tu rentabilidad a medio y largo plazo, puedes utilizar una calculadora de interés compuesto como la que te ofrecemos gratuitamente en El Club de Inversión.
En cualquier caso y como siempre, me encantará leer tu opinión en los comentarios.
Hasta el próximo artículo, ¡te deseo unas muy felices inversiones!
✅ Preguntas frecuentes sobre la calculadora de rentabilidad de alquiler
Cuando usas financiación, parte de los ingresos del alquiler van a cubrir los costes del préstamo (intereses, seguros, comisión, etc.).
El rendimiento neto y, especialmente, el ROCE (Return On Capital Employed) se calcula respecto al capital propio invertido, no al total, por lo que la rentabilidad sobre tu dinero será distinta.
Si no tienes hipoteca, tu ROCE antes de impuestos coincide con la rentabilidad neta.
Porque te permite estimar de forma bastante precisa el rendimiento real que puedes obtener con tu inversión inmobiliaria.
Así, evitas sobreestimar beneficios al considerar todos los gastos e impuestos que afectan la rentabilidad final. Además, facilita la toma de decisiones informadas antes de comprar un inmueble para alquilar.
La rentabilidad bruta solo tiene en cuenta los ingresos anuales del alquiler en relación con el precio de compra del inmueble.
En cambio, la rentabilidad neta también considera todos los gastos asociados, como impuestos, comunidad, seguros y reformas.
Por ello, la rentabilidad neta ofrece una visión más realista del rendimiento económico de la inversión.
- Gastos de inversión inicial: impuestos de compra, notaría, registro, reformas iniciales.
- Gastos recurrentes: IBI, comunidad, seguros, mantenimiento, suministros si los paga el propietario, tasas de basura, etc.
- Períodos vacantes: cuando el inmueble no esté alquilado.
- Inflación aplicada a la renta, si vas a actualizar el alquiler.
- Costes de financiación: intereses de la hipoteca, comisiones, seguros asociados.
Una rentabilidad neta en torno al 5% o 6% suele considerarse interesante para un inmueble en alquiler. Este valor permite obtener un rendimiento razonable tras descontar todos los gastos asociados a la inversión.
Sin embargo, el nivel de rentabilidad ideal dependerá del perfil del inversor y de su estrategia patrimonial global.
