Muy a menudo la gente se queja de los bancos. Ya sea porque les cobran comisiones por cualquier operación, porque los intereses con los que remuneran las cuentas de ahorro son irrisorios o porque no muestran ninguna sensibilidad cuando sus clientes pasan por momentos económicamente complicados.
Y hay que reconocer que la mayor parte de las veces las quejas están fundadas.
Sin embargo, con un poco de astucia, los bancos pueden llegar a ser nuestros mejores aliados para aumentar nuestra velocidad de enriquecimiento, puesto que gracias a su ayuda podemos aumentar nuestro patrimonio de manera mucho más rápida que si no contáramos con su apoyo.
Usar la garantía hipotecaria es una estrategia comúnmente utilizada por inversores y compradores de viviendas.
La clave está en el efecto de apalancamiento financiero.
En este artículo vamos a ver qué es el apalancamiento inmobiliario y cómo puede hacer que aumente nuestra rentabilidad y, por ende, nuestra velocidad de enriquecimiento.
Para aquellos que lo prefieran, pinchando en la siguiente imagen podrán ver el vídeo de Youtube del efecto de apalancamiento financiero aplicado al sector inmobiliario.
✅ ¿Qué es el efecto de apalancamiento inmobiliario?
Para entender en qué consiste este efecto, conviene recordar la famosa cita de Arquímedes:
“Dadme un punto de apoyo y moveré el mundo.”
De esta cita se puede deducir que cuanto más larga es la palanca, mayor es el peso que se puede levantar con un esfuerzo limitado.
¿Pero qué tiene que ver todo esto con las finanzas personales y la velocidad con la que podemos enriquecernos? Es sencillo: el efecto de apalancamiento financiero simplemente consiste en usar endeudamiento para financiar una inversión.
Es uno de los tres tipos de apalancamiento que existen, siendo los otros dos el operativo y el combinado, que no vamos a tratar aquí.
En otras palabras, al invertir con apalancamiento en vez de realizar una operación con fondos propios (es decir, la compra de inmuebles al contado), se realiza – en parte o totalmente – con un crédito.
Y el crédito es precisamente la palanca que nos permite aumentar significativamente la rentabilidad de nuestra inversión y, por ende, la velocidad con la que podemos enriquecernos al maximizar el potencial de retorno jugando con el capital propio y financiamiento. Esto convierte a los bienes inmuebles en objetivos de inversión muy rentables.
Cuanto más larga es la palanca (es decir, cuánto mayor es el crédito en % respecto al valor total del bien), mayor será el peso que podamos levantar (es decir, la rentabilidad y velocidad de enriquecimiento).
Convierto experiencias sin importancia en aprendizajes de gran utilidad
Y cada viernes, te comparto estas reflexiones más íntimas, que lograran hacerte ese “clic” para que tomes las riendas de tu futuro financiero.
Un contenido en audio, vídeo o texto, que disfrutarás en pocos minutos.
No se pueden recuperar las anteriores ediciones de I+R una vez las publicamos… Y por aquí empiezas a recibirlo:
Ver información de privacidad
➡️ ¿Qué es un inmueble apalancado?
Un inmueble apalancado es cuando compras una propiedad usando más dinero prestado que propio. Es como cuando te lanzas a comprar un departamento o una casa, pero en lugar de pagar todo en efectivo pides un préstamo, como una hipoteca, para cubrir la mayor parte del precio.
La idea es que, si el valor del inmueble sube, puedes ganar mucho más con tu inversión inicial pequeña. Es un juego de riesgo y recompensa: puedes multiplicar tus ganancias, pero también, si el valor baja o si no puedes pagar el préstamo, las pérdidas pueden ser considerables. Así que, en pocas palabras, es usar dinero de otros para intentar hacer crecer el tuyo, con sus respectivos riesgos y sus potenciales recompensas.
Es esencial que tengas muy en cuenta el riesgo al cual te expones siempre que te plantees cualquier inversión inmobiliaria utilizando apalancamiento. De todos modos, vamos a ver un ejemplo de apalancamiento financiero para que comprendas fácilmente su potencial:
✅ El efecto de apalancamiento financiero inmobiliario en la práctica
Si te sigue sin quedar claro y no sabes si es el momento de invertir en propiedades inmobiliarias usando este método, no te preocupes porque seguro que lo entenderás con el ejemplo de apalancamiento inmobiliario que viene a continuación.
Estel ejemplo simplifica mucho (tal vez demasiado) la realidad, pero nos bastará, puesto que simplemente necesitamos un ejemplo numérico para que entiendas bien el concepto de efecto de apalancamiento financiero y comprendas cuál es el secreto del apalancamiento en propiedades inmobiliarias.
Tenemos tres personas, comprando tres bienes idénticos que cuestan cada uno de ellos 100.000€ (todos los gastos incluidos). En los tres casos se trata de una inversión, puesto que las tres personas piensan alquilar el inmueble apalancado. Lo único que les diferencia es el modo en que financian su inversión al comprar un inmueble:
- Iván compra al contado. Es decir, paga los 100.000€ de su bolsillo.
- Alberto financia la adquisición al 50%. Pone 50.000€ de su bolsillo y para los 50.000€ restantes solicita un préstamo al banco por el cual paga un 2% de intereses (tipo fijo) durante 15 años.
- Laura financia la adquisición al 90%. Pone 10.000€ de su bolsillo y solicita un préstamo de 90.000€ al banco por 15 años, por el cual – al igual que Alberto – debe pagar un 2% de intereses.
En la siguiente tabla vemos lo que desembolsa cada uno por la adquisición del bien y, en su caso, por el préstamo. Vemos también la cuantía de alquiler que reciben, que es la misma para los tres puesto que los bienes son idénticos. Como decíamos anteriormente, hemos simplificado al máximo el ejemplo por lo que hemos omitido el efecto fiscal del préstamo que es un elemento adicional a favor del apalancamiento (en muchos países los intereses son deducibles de los impuestos que se han de pagar por los ingresos percibidos del alquiler de un bien inmueble).
Vemos que durante la duración del préstamo, Iván obtiene una rentabilidad anual neta (antes de impuesto) del 7,68%, Alberto del 3,82% y Laura del 0,74%.
Visto así me preguntarás, ¿eso no es precisamente lo contrario de lo que me estás diciendo sobre el efecto apalancamiento, que a mayor endeudamiento menor rentabilidad?
Y te contestaré que si bien los cálculos contenidos en la tabla anterior son generalmente correctos, hay uno – precisamente el más importante – que es deliberadamente incorrecto. Se trata precisamente de la rentabilidad neta y es lo que permite obtener un beneficio interesante.
Para calcular la rentabilidad neta de una inversión inmobiliaria, no hemos de dividir por el precio de adquisición (como hemos hecho en la tabla anterior), sino que hemos de dividir por la cuantía de fondos propios aportados para realizar la operación.
Teniendo en cuenta este punto importante, obtenemos las siguientes rentabilidades netas para cada uno de nuestros tres inversiones: 7,68% para Iván (nada cambia para él puesto que realizó la inversión al contado), 7,65% para Alberto y 7,39% para Laura.
En otras palabras, la rentabilidad neta anual es muy similar en los supuestos. Entonces me preguntarás, ¿y dónde está el beneficio del efecto del apalancamiento hipotecario en todo esto si los tres obtienen una rentabilidad final muy parecida de sus inmuebles apalancados?
Lo vas a ver muy claramente con lo que viene a continuación.
Piensa en la situación de los tres inversiones una vez que hayan pasado 15 años y Alberto y Laura hayan terminado de reembolsar sus respectivos préstamos. A partir de ese momento, los cálculos de rentabilidad neta sería los siguientes (de nuevo estamos simplificando puesto que lo normal es que en 15 años el alquiler, las cargas y el IBI hubieran aumentado, pero queremos simplificar al máximo el ejemplo).
En otras palabras, la renta anual de Alberto es el doble que la de Iván, y la de Laura es 10 veces la rentabilidad de este último.
Estos números son muy impresionantes, pero no son fruto de la casualidad, sino que tienen una explicación matemática. Alberto ha aportado la mitad de los fondos propios que Iván, por lo que – una vez reembolsado el préstamo por completo – se enriquecerá el doble de rápido que Iván. En el caso de Laura, como aportó un 10% de la cuantía aportada por Iván, es lógico que se enriquezca 10 veces más rápido que Iván.
Por eso el apalancamiento es una opción para muchas personas que buscan aumentar su patrimonio al realizar una inversión.
¿Quieres una cartera de inversión a prueba de tweets de Elon Musk?
Es decir, que tus inversiones no se tambaleen a la mínima, y que tu rentabilidad sea superior a la que obtiene la mayoría, que suele ser mediocre…
Mini-curso gratuito de 7 lecciones: una pequeña y potente (y divertida) lección al día, durante 1 semana.
Te apuntas aquí, y en un minuto ya estás leyendo la primera lección en tu email:
Ver información de privacidad
ARUALEX INTERNATIONAL SRL te informa que los datos de carácter personal que nos proporciones rellenando el presente formulario serán tratados por ARUALEX INTERNATIONAL SRL como responsable de esta web. La finalidad de la recogida y tratamiento de los datos personales que te solicitamos es para enviarte nuestras publicaciones, promociones de productos y/o servicios y recursos exclusivos. La legitimación se realiza a través del consentimiento del interesado. Te informamos que los datos que nos facilitas estarán ubicados en los servidores de ActiveCampaign (proveedor de email marketing) a través de su empresa ActiveCampaign, LLC., ubicada en EEUU y acogida al EU Privacy Shield. Ver política de privacidad de ActiveCampaign. El hecho de que no introduzcas los datos de carácter personal que aparecen en el formulario como obligatorios podrá tener como consecuencia que no pueda atender tu solicitud. Podrás ejercer tus derechos de acceso, rectificación, limitación y suprimir los datos en info@elclubdeinversion.com así como el derecho a presentar una reclamación ante una autoridad de control. Puedes consultar la información adicional y detallada sobre Protección de Datos en nuestra política de privacidad.
✅ Conclusión: ¿Es interesante para ti el apalancamiento en inversión inmobiliaria?
La conclusión es que el efecto de apalancamiento financiero aplicado a las inversiones inmobiliarias nos enseña que existe una relación inversamente proporcional entre la cuantía de fondos propios aportados para realizar la inversión y la rentabilidad neta obtenida. Dicho de otra manera, cuánto mayor sea el efecto de apalancamiento, mayor será nuestra rentabilidad y, por lo tanto, la velocidad de enriquecimiento.**
La gente se suele quejar de que el ladrillo está muy caro y por eso no se lanzan a invertir en una operación inmobiliaria. Pero sabiendo que cuando tienes un proyecto sólido (veremos cómo identificar y presentarle al banco un proyecto de esas características en otro artículo) no es tan difícil obtener financiación, como has visto en el ejemplo de apalancamiento financiero (de hecho, lo ideal es que la inversión se autofinancie, como te explicaré también en otro artículo), ya no tienes excusa para no invertir.
Así que ahora que sabes qué es invertir con apalancamiento, ¡manos a la obra que cuanto antes empieces antes lograrás la libertad financiera que tanto ansías, sobre todo si utilizas el efecto de apalancamiento financiero en conjunción con la magia de los intereses compuestos!
No dudes en decirnos en los comentarios de más abajo qué te ha parecido este artículo, qué ventajas del apalancamiento te atraen y qué planes tienes para pasar a la acción y hacer uso del efecto de apalancamiento cuanto antes. Y si crees que puede serle de utilidad a algún familiar o amigo, no dudes en compartirlo con ellos. ¡Muchas gracias por adelantado!
Hasta el próximo artículo, te deseo unas muy felices inversiones.
16 comentarios en “El efecto de apalancamiento inmobiliario”
MUY BUEN ANALISIS… EN EL CASO DE LAURA ME PARECE QUE LA PLUSVALIA ES LA QUE BENEFICIA, YA QUE SU INVERSION FUE DE SOLO EL 10%
Gracias por el artículo. Me ha aclarado el porqué del Apalancamiento financiero, pero …
Sigue sin convencerme algo. Y comento sin tener la más mínima idea de estos asuntos, de hecho es lo que me ha llevado a tu blog ;-).
Hasta pagar los préstamos, Alberto y Laura no obtienen beneficios y tras pagarlos, obtienen los mismos beneficios, todos 640 €. Vamos, que teniendo los 100.000 € ¿porqué no pagar el bien al contado? Desde el día 1 obtienes la máxima rentabilidad.
Entiendo que la Rentabilidad se refiere al hecho contable por el que es el % de ingreso frente a lo invertido.
Todo esto lo digo porque si se tienen esos 100.000 € en este caso ¿merece la pena meterse en una hipoteca?
A no ser que sea porque costando la hipoteca un 2% de intereses, puedes guardarte tu dinero e invertirlo para sacarle un interés mayor.
Perdona tanto texto, es por darle vueltas y MIL GRACIAS por este interesante blog.
Efectivamente Alberto, la idea es esa. Con una cantidad de 100,000 es más interesante invertir sólo una parte y pedir el resto al banco. La cantidad restante se puede utilizar en otras inversiones que irán dándonos un rendimiento. La idea es que el dinero se mueva muy rápido y no invertir todo en un activo. Ese es el gran beneficio del apalancamiento. Dicho esto, conviene indicar que un sobreapalancamiento puede llevarnos a la ruina. Ejemplo: utilizar 400,000 para la compra de 4 casas (100,000 cada una) e ir pagando los intereses con los alquileres. En caso de no poder alquilarlas sería muy complicado asumir sus gastos.
Requiero asesoramiento para una inversion que deseo hacer en la compra,de un terreno y edificacion de 8 departamentos .. con fondos propios y un credito bancario .. Gracias.
.
Además de todo esto, si el que tiene los 100.000€ financia el piso, seguiria teniendo 100.000€ con los que invertir y conseguir ingresos extra.
Muchas gracias por dejar tu comentario Jairo 🙂 nos alegra mucho que tengas tan claro el concepto del apalancamiento Un saludo.
Excelente artículo, como todos los demás del club de inversión. En lo personal no tengo muchos conocimientos financieros y su lectura es un gran tesoro.
¡Gracias por compartir sus artículos! Siempre me es muy grato leerlos.
¡Muchas gracias! Jesús 🙂 por tu valoración sobre el artículo publicado por parte de Andrea. Nos alegra mucho leer que sus artículos te están siendo de gran ayuda en tu aprendizaje. Nos alegra mucho tenerte entre nuestros suscriptores. Un saludo.
Muy bueno, cada dia descubro algo nuevo 🙂
¡Muchas gracias Manel! He publicado cientos de posts así que tienes lectura para rato 😉
Hay un concepto que no sé si se trata en el post o no estoy entendiendo. El que paga al contado, se tira con mayor rentabilidad desde el día uno, mientras que en los otros dos casos, para obtener la máxima, se han tenido que tirar 15 años… No habría que sumar al final el rendimiento acumulado a lo largo de los años? Gracias
En tal caso no se estará aplicando apalancamiento. La idea es justo lo contrario al pago al contado, para que puedas disponer de ese capital para otras inversiones y pedir una parte al banco para financiar la adquisición. De este modo estarás invirtiendo el dinero prestado por otros y seguirás contando con ese capital en efectivo aportando únicamente una parte. Esperamos haberte podido aclarar la diferencia. Un saludo.
Enhorabuena por tus artículos.
Mi pregunta es la siguiente, teniendo en cuenta el concepto de apalancamiento y rentabilidad. Si tengo un inmueble alquilado y me pagan casi la totalidad de mi cuota de hipoteca, ¿me compensa amortizarla? Gracias y un saludo
Hola Armando. Depende de la hipoteca que tengas y de tu estrategia de inversión. Por otra parte, depende de tu capital disponible y de si tienes otras oportunidades de inversión a la vista. Estar libre de deuda es bueno, pero depende de en qué posición te vaya a dejar esa liquidación. Muchas gracias por tu tiempo.
Ningún banco te financia mas del 80% del piso. A esos valores habría que sumarles ITP. Demasiado simplificado.
Muchas gracias por compartirnos tu opinión Pepe. Un abrazo.