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El Efecto de Apalancamiento Financiero Aplicado al Sector Inmobiliario

En este artículo vamos a ver qué es el efecto de apalancamiento financiero aplicado al sector inmobiliario y cómo puede hacer que aumente nuestra rentabilidad y, por ende, nuestra velocidad de enriquecimiento.

efecto de apalancamiento financiero

Vídeo

Para aquellos que lo prefieran, pinchando en la siguiente imagen podrán ver el vídeo de Youtube del efecto de apalancamiento financiero aplicado al sector inmobiliario. La transcripción del vídeo se encuentra más abajo en forma de artículo.

Artículo

Muy a menudo la gente se queja de los bancos. Ya sea porque les cobran comisiones por cualquier operación, porque los intereses con los que remuneran las cuentas de ahorro son irrisorios o porque no muestran ninguna sensibilidad cuando sus clientes pasan por momentos económicamente complicados. Y  hay que reconocer que la mayor parte de las veces las quejas están fundadas.

Sin embargo, con un poco de astucia los bancos pueden llegar a ser nuestros mejores aliados para aumentar nuestra velocidad de enriquecimiento puesto que gracias a su ayuda podemos aumentar nuestro patrimonio de manera mucho más rápida que si no contáramos con su apoyo.

La clave está en el efecto de apalancamiento financiero.

¿Qué es el efecto de apalancamiento financiero?

Para entender en qué consiste este efecto, conviene recordar la famosa cita de Arquímedes:

«Dadme un punto de apoyo y moveré el mundo.»

De esta cita se puede deducir que cuanto más larga es la palanca, mayor es el peso que se puede levantar con un esfuerzo limitado.

¿Pero qué tiene que ver todo esto con las finanzas personales y la velocidad con la que podemos enriquecernos? Es sencillo: el efecto de apalancamiento financiero simplemente consiste en usar endeudamiento para financiar una inversión

En otras palabras, en vez de realizar una operación con fondos propios (es decir, comprar al contado), se realiza – en parte o totalmente – con un crédito. Y el crédito es precisamente la palanca que nos permite aumentar significativamente la rentabilidad de nuestra inversión y, por ende, la velocidad con la que podemos enriquecernos.

Cuanto más larga es la palanca (es decir, cuánto mayor es el crédito en % respecto al valor total del bien), mayor será el peso que podamos levantar (es decir, la rentabilidad y velocidad de enriquecimiento).

El efecto de apalancamiento financiero en la práctica

Si te sigue sin quedar claro no te preocupes porque seguro que lo entenderás con el ejemplo que viene a continuación. Admitimos que el ejemplo simplifica mucho (tal vez demasiado) la realidad pero nos bastará puesto que simplemente necesitamos un ejemplo numérico para que entiendas bien el concepto de efecto de apalancamiento financiero.

Tenemos tres personas, comprando tres bienes idénticos que cuestan cada uno de ellos 100.000€ (todos los gastos incluidos). En los tres casos se trata de una inversión puesto que las tres personas piensan alquilar el bien. Lo único que les diferencia es el modo en que financian su inversión:

  • Iván compra al contado. Es decir, paga los 100.000€ de su bolsillo.
  • Alberto financia la adquisición al 50%. Pone 50.000€ de su bolsillo y para los 50.000€ restantes solicita un préstamo al banco por el cual paga un 2% de intereses (tipo fijo) durante 15 años.
  • Laura financia la adquisición al 90%. Pone 10.000€ de su bolsillo y solicita un préstamo de 90.000€ al banco por 15 años, por el cual – al igual que Alberto – debe pagar un 2% de intereses.

En la siguiente tabla vemos lo que desembolsa cada uno por la adquisición del bien y, en su caso, por el préstamo. Vemos también la cuantía de alquiler que reciben, que es la misma para los tres puesto que los bienes son idénticos. Como decíamos anteriormente, hemos simplificado al máximo el ejemplo por lo que hemos omitido el efecto fiscal del préstamo que es un elemento adicional a favor del apalancamiento (en muchos países los intereses son deducibles de los impuestos que se han de pagar por los ingresos percibidos del alquiler de un bien inmueble).

Vemos que durante la duración del préstamo, Iván obtiene una rentabilidad anual neta (antes de impuesto) del 7,68%, Alberto del 3,82% y Laura del 0,74%.

Visto así me preguntarás, ¿eso no es precisamente lo contrario de lo que me estás diciendo, que a mayor endeudamiento menor rentabilidad?

Y te contestaré que si bien los calculos contenidos en la tabla anterior son generalmente correctos, hay uno – precisamente el más importante – que es deliberadamente incorrecto. Se trata precisamente de la rentabilidad neta.

Para calcular la rentabilidad neta de una inversión inmobiliaria, no hemos de dividir por el precio de adquisición (como hemos hecho en la tabla anterior), sino que hemos de dividir por la cuantía de fondos propios aportados para realizar la operación.

Teniendo en cuenta este punto importante, obtenemos las siguientes rentabilidades netas para cada uno de nuestros tres inversiones: 7,68% para Iván (nada cambia para él puesto que realizó la inversión al contado), 7,65% para Alberto y 7,39% para Laura.

En otras palabras, la rentabilidad neta anual es muy similar en los supuestos. Entonces me preguntarás, ¿y dónde está el beneficio del efecto de apalancamiento en todo esto si los tres obtienen una rentabilidad muy parecida?

Lo vas a ver muy claramente con lo que viene a continuación.

Piensa en la situación de los tres inversiones una vez que hayan pasado 15 años y Alberto y Laura hayan terminado de reembolsar sus respectivos préstamos. A partir de ese momento, los cálculos de rentabilidad neta sería los siguientes (de nuevo estamos simplificando puesto que lo normal es que en 15 años el alquiler, las cargas y el IBI hubieran aumentado, pero queremos simplificar al máximo el ejemplo).

En otras palabras, la rentabilidad neta anual de Alberto es el doble que la de Iván, y la de Laura es 10 veces la rentabilidad de éste último. Estos números son muy impresionantes pero no son fruto de la casualidad, sino que tienen una explicación matemática. Alberto ha aportado la mitad de fondos propios que Iván por lo que – una vez reembolsado el préstamo por completo – se enriquecerá el doble de rápido que Iván. En el caso de Laura, como aportó un 10% de la cuantía aportada por Iván, es lógico que se enriquezca 10 veces más rápido que Iván.

Conclusión

La conclusión es que el efecto de apalancamiento financiero aplicado a las inversiones inmobiliarias nos enseña que existe una relación inversamente proporcional entre la cuantía de fondos propios aportados para realizar la inversión y la rentabilidad neta obtenida. Dicho de otra manera, cuánto mayor sea el efecto de apalancamiento, mayor será nuestra rentabilidad y, por lo tanto, la velocidad de enriquecimiento.**

La gente se suele quejar de que el ladrillo está muy caro y por eso no se lanzan a invertir. Pero sabiendo que cuando tienes un proyecto sólido (veremos cómo identificar y presentarle al banco un proyecto de esas características en otro artículo) no es tan difícil obtener financiación (de hecho, lo ideal es que la inversión se autofinancie, como te explicaré también en otro artículo), ya no tienes excusa para no invertir. Así que ya sabes, ¡manos a la obra que cuanto antes empieces antes lograrás la libertad financiera que tanto ansías, sobre todo si utilizas el efecto de apalancamiento financiero en conjunción con la magia de los intereses compuestos!

No dudes en decirnos en los comentarios de más abajo qué te ha parecido este artículo y qué planes tienes para pasar a la acción y hacer uso del efecto de apalancamiento cuanto antes. Y si crees que puede serle de utilidad a algún familiar o amigo, no dudes en compartirlo con ellos. ¡Muchas gracias por adelantado!

** Dicho esto, existe un número muy limitado de casos en los que resulta más interesante comprar al contado, por una serie de razones que veremos en otro artículo.

3 comentarios en “El Efecto de Apalancamiento Financiero Aplicado al Sector Inmobiliario”

  1. Gracias por el artículo. Me ha aclarado el porqué del Apalancamiento financiero, pero …
    Sigue sin convencerme algo. Y comento sin tener la más mínima idea de estos asuntos, de hecho es lo que me ha llevado a tu blog ;-).
    Hasta pagar los préstamos, Alberto y Laura no obtienen beneficios y tras pagarlos, obtienen los mismos beneficios, todos 640 €. Vamos, que teniendo los 100.000 € ¿porqué no pagar el bien al contado? Desde el día 1 obtienes la máxima rentabilidad.
    Entiendo que la Rentabilidad se refiere al hecho contable por el que es el % de ingreso frente a lo invertido.
    Todo esto lo digo porque si se tienen esos 100.000 € en este caso ¿merece la pena meterse en una hipoteca?
    A no ser que sea porque costando la hipoteca un 2% de intereses, puedes guardarte tu dinero e invertirlo para sacarle un interés mayor.
    Perdona tanto texto, es por darle vueltas y MIL GRACIAS por este interesante blog.

    1. Efectivamente Alberto, la idea es esa. Con una cantidad de 100,000 es más interesante invertir sólo una parte y pedir el resto al banco. La cantidad restante se puede utilizar en otras inversiones que irán dándonos un rendimiento. La idea es que el dinero se mueva muy rápido y no invertir todo en un activo. Ese es el gran beneficio del apalancamiento. Dicho esto, conviene indicar que un sobreapalancamiento puede llevarnos a la ruina. Ejemplo: utilizar 400,000 para la compra de 4 casas (100,000 cada una) e ir pagando los intereses con los alquileres. En caso de no poder alquilarlas sería muy complicado asumir sus gastos.

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