Reseña de Crowdestate: hasta un 22% en crowdfunding inmobiliario

En este artículo vamos a hablar de Crowdestate, una plataforma de crowdfunding inmobiliario que ofrece una rentabilidad casi sin igual. Anuncian un retorno del 22% con un nivel de riesgo proporcionalmente bajo. Desde luego se trata de una inversión alternativa extremadamente interesante para cualquier tipo de inversor que busque obtener ingresos pasivos mensuales así como importantes plusvalías.

Introducción

El crowdfunding inmobiliario (conocido como «real estate crowdfunding» en inglés) consiste en la financiación colectiva de proyectos inmobiliarios. El crowdfunding inmobiliario es una excelente manera de invertir en inmobiliario puesto que:

• Ofrece un muy elevado retorno (por lo general superior al 10%).
• Permite generar ingresos realmente pasivos todo los meses (puesto que los inversores no tienen que gestionar absolutamente nada respecto al bien inmueble) así como una importante plusvalía al finalizar la inversión
• La inversión mínima es realmente baja (50€ en la mayoría de plataformas). Esto hace que sea muy sencillo diversificar nuestra cartera invirtiendo en numerosos proyectos diferentes.

En ocasiones anteriores hemos hablado de Housers (puedes leer la reseña completa pinchando aquí) y de EstateGuru (puedes leer la reseña completa pinchando aquí), dos muy buenas plataformas para invertir en crowdfunding inmobiliario. En este artículo traemos la reseña completa de Crowdestate. Vamos a explicar, paso a paso, cómo invertir en Crowdestate para obtener una rentabilidad que puede llegar hasta el 22%.

Por qué invertir en crowdfunding inmobiliario a través de Crowdestate

Crowdestate es una plataforma estonia de crowdfunding inmobiliario que conecta promotores de proyectos inmobiliarios con inversores de todo el mundo (excepto de Estados Unidos). También ofrecen corporate finance así como hipotecas.

La plataforma fue creada en enero de 2014 y el primer proyecto se financió tres meses después, en mayo 2014. Actualmente (julio 2018) cuentan con más de 19.300 inversores y ya han financiado 80 proyectos por un valor de más de 36,5 millones de euros. La rentabilidad media que ha ofrecido la plataforma desde sus inicios es del 22,23%, la cual es realmente elevada.

A continuación vamos a explicar brevemente las ventajas y los inconvenientes de invertir en crowdfunding inmobilario a través de Crowdestate, aunque ya adelantamos que las ventajas parecen superar a los inconvenientes.

Ventajas de invertir a través de Crowdestate

Los motivos que nos llevan a considerar que la plataforma Crowdestate es una excelente opción para invertir en crowdfunding inmobiliario son los siguientes:

• Rápido crecimiento: es una de las plataformas europeas de crowdfunding inmobiliario que más rápido están creciendo en términos de inversores registrados, lo cual muestra que se trata de una plataforma que los inversores consideran fiable y muy atractiva.
• Elevada rentabilidad: la mayoría de proyectos en los que se puede invertir ofrecen, cómo mínimo, un 13% de rentabilidad, aunque hay numerosos proyectos que superan el 20%. De hecho, la rentabilidad media histórica de todos los inversores se sitúa en 22,23% (aunque hay que saber que los proyectos iniciales ofrecían un retorno muy superior al de los proyectos que están disponibles en actualmente). Es muy difícil encontrar una rentabilidad similar en inversiones inmobiliarias clásicas.
• Importe mínimo de inversión insignificante: el importe mínimo de inversión es tan sólo de 100 euros. Por lo tanto, Crowdestate es una plataforma que permite invertir en inmobiliario a cualquier inversor, incluso a aquellos que disponen de un capital de partida muy pequeño. De hecho, gracias a este tipo de inversión que ofrece un alto retorno y permite que los intereses compuestos surtan su efecto mágico, dichos inversores podrán hacer crecer su capital rápidamente y pronto tendrán un capital más importante.
• Inversión a corto y medio plazo: a diferencia de lo que se podría esperar, dicha rentabilidad se ofrece para proyectos inmobiliarios a corto y medio plazo. Por lo general se trata de préstamos con una fecha de vencimiento de un año, pudiendo llegar a 18-24 meses. Esto es impensable con inversiones inmobiliarias clásicas donde los gastos fijos de compra hacen que se tenga que mantener el bien durante largos periodos de tiempo para obtener una buena rentabilidad (con la excepción de las inversiones donde lo que se pretende es obtener una elevada plusvalía renovando un inmueble).
• Plataforma fácil de usar: la plataforma de Crowdestate es muy sencilla de utilizar, por lo que es totalmente manejable, incluso para las personas que no tengan experiencia invirtiendo en crowdfunding inmobiliario.
• Herramienta de auto-inversión: Crowdestate dispone de una herramienta que invierte automáticamente por nosotros en los proyectos que cumplan los criterios previamente establecidos por nosotros (plazo de inversión máximo, retorno mínimo deseado, tipo de proyecto, etc.) en cuanto hay capital disponible en la cuenta. Esto hace que sea muy sencillo invertir pues simplemente tenemos que programar una única vez la herramienta y la plataforma invertirá automáticamente por nosotros.
• Riesgo de impago muy bajo: como vamos a ver más abajo en las desventajas, los préstamos disponibles en Crowdestate no conllevan garantía de recompra. Sin embargo, el riesgo de impago es realmente bajo puesto que Crowdestate lleva a cabo una due diligence muy exhaustiva de todos los proyectos que ofrecen en su plataforma.
• Posibilidad de vender las participaciones en un mercado secundario: esto quiere decir que si deseamos deshacernos de un préstamos antes de su fecha de vencimiento (porque, por ejemplo necesitamos liquidez) podemos ponerlo a la venta en el mercado secundario a la espera de que otro inversor nos lo recompre. Esto añade una capa de flexibilidad a la inversión, aunque no se puede contar con que vamos a lograr revender nuestra inversión en caso de necesidad puesto que dependerá de si encontramos o no un comprador que acepte nuestros términos (y del estado del mercado en ese momento).
• La plataforma está disponible en castellano, por lo que el idioma no será un barrera para poder invertir en esta plataforma.

En definitiva, Crowdestate permite invertir en proyectos inmobiliarios a corto y medio plazo que ofrecen un retorno sobre inversión (RoI) muy elevado.

Inconvenientes de invertir a través de Crowdestate

Como de costumbre, en El Club de Inversión no sólo hablamos de las ventajas de los productos o plataformas que recomendamos, sino también de los inconvenientes que les vemos (de hecho, a veces a raíz de nuestros contactos con dicha plataformas éstas acaban corrigiendo algunos puntos que les mencionamos, por lo que se convierten en aun más interesantes). En el caso de Crowdestate, los principales inconvenientes que vemos son los siguientes:

• Los préstamos no están garantizados: en realidad esto es un inconveniente presente en la gran mayoría de plataformas de crowdfunding inmobiliario y no sólo a Crowdestate. Las plataformas de crowdlending tales como Mintos ofrecen retornos similares a las de crowdfunding inmobilario, pero además añaden una capa adicional de seguridad puesto que ofrecen una garantía de recompra en caso de retraso en el pago de la deuda por parte del prestamista. Tal cosa no ocurre en plataformas como Crowdestate, pero aun así hay maneras de reducir el riesgo, tal y como hemos explicado más arriba respecto a la due diligence.
• Existencia de pocos préstamos en los que invertir: desde mayo de 2014 se han financiado 80 préstamos mediante Crowdestate, lo cual implica que, de media, tan sólo hay 1,5 préstamos en los que invertir cada mes. Idealmente quisiéramos invertir en plataformas que ofrecen más préstamos para diversificar al máximo nuestra cartera de proyectos. Dicho esto, dado que los préstamos que se presentan en Crowdestate son de excelente calidad, esto compensa parcialmente la falta de préstamos nuevos.

Dicho esto, si bien existen riesgos como con toda inversión, consideramos que las ventajas de invertir en Crowdestate compensan con creces los inconvenientes que la plataforma presenta actualmente pero que tienen previsto ser corregidos en el futuro próximo. Por lo tanto, consideramos que Crowdestate es una excelente plataforma para invertir en crowdfunding inmobiliario y obtener un retorno realmente elevado.

Cómo invertir en crowdfunding inmobiliario a través de Crowdestate

A continuación explicamos, paso a paso, cómo invertir en crowdfunding inmobiliario a través de Crowdestate.

#1. Abrir una cuenta en Crowdestate

Para invertir en crowdfunding inmobiliario a través de Crowdestate, lo primero que hay que hacer es abrir una cuenta. Abrir la cuenta es muy rápido y sencillo. De hecho, si abres tu cuenta utilizando tu cuenta de Facebook o Google te llevará tan sólo un par de clics.

Si te registras utilizando tu e-mail habrá algunos pasos intermedios adicionales, pero será también muy sencillo. Simplemente tienen que rellenar los campos solicitados (nombre, apellido, e-mail y contraseña) y seguir los pasos que contendrá el correo de confirmación que te llegará por e-mail inmediatamente después.

#2. Depositar fondos

En cuanto hayas abierto la cuenta, ya podrás depositar fondos.

Para ello tienes que pinchar en «add funds» y seguir las instrucciones para realizar la transferencia hacia tu cuenta en Crowdestate.

Todos los proyectos están denominados en euros. Por lo tanto, si tienes una cuenta bancaria en un país de la Zona Euro, la transferencia debería de ser gratuita y se tramitará muy rápidamente. En cambio, si no tienes una cuenta en euros, te recomendamos que utilices una plataforma online de pagos y de cambio de divisas. Existen muchas y muy buenas, siendo nuestras preferidas las dos siguientes:

• CurrencyFair: es particularmente interesante para convertir los dólares en euros. Además, al abrir tu cuenta con el enlace anterior  y realizar tu primera transferencia recibirás como regalo de bienvenida 30€.
• Transferwise: es particularmente interesante para convertir los pesos en euros. Además, al abrir tu cuenta con nuestro enlace recibirás como regalo de bienvenida una transferencia internacional gratuita.

Cuando hayan llegado los fondos a tu cuenta recibirás una notificación por e-mail. Será el momento de empezar a elegir los proyectos en los que deseas invertir.

#3. Elección de los préstamos en los que invertir

Existen dos maneras de elegir los proyectos en los que invertir:

• Invirtiendo en préstamos disponibles en el mercado principal.
• Invirtiendo en préstamos disponibles en el mercado secundario.

A continuación vamos a examinar cada una de estas dos posibilidades brevemente.

3.1. Inversión en el mercado principal

En este caso nos referimos a inversiones en los distintos proyectos invirtiendo bajo las condiciones originales determinadas por el promotor del proyecto.

Dentro de esta categoría de inversión, existen dos maneras de elegir los proyectos en los que invertir: manual y automática.

La inversión automática tiene prioridad sobre la inversión manual. Por lo tanto, dado que la demanda de proyectos (es decir, el número de personas que desean invertir en los proyectos de Crowdestate) es muy superior a la oferta (número de proyectos disponibles para invertir), en la práctica sólo se puede invertir si se tiene programada la herramienta de auto-inversión.

Así pues, a continuación sólo vamos a explicar cómo invertir en Crowdestate utilizando la herramienta de auto-inversión. Para poder activar la herramienta de auto-inversión lo primero que hay que hacer es pinchar en overview > autoinvest > create new autoinvest. En la siguiente imagen se ven más claramente los diferentes sitios donde hay que pinchar.

Vemos entonces la pantalla que aparece en la siguiente imagen. En ese caso, a modo de ejemplo hemos escogido todos los tipos de oportunidades (proyectos inmobiliarios, corporate finance e hipotecas). Además, hemos indicado que queremos invertir un mínimo de 100€ por proyecto y un máximo de 500€, y que deseamos invertir únicamente en proyectos con un retorno esperado superior al 13%. Por ultimo, hemos indicado que deseamos invertir en proyectos de menos de 2 años.

Si deseas especificar más elementos (tales como país, tipo de proyecto inmobiliario, etc.) no tienes más que pinchar en «show more settings» e indicar los que más te convengan.

Como es de esperar, a mayor duración de los préstamos mayor es por lo general la rentabilidad esperada, aunque esto no siempre tiene por qué ser el caso.

Dicho esto, no olvides que es importante diversificar entre varios proyectos para minimizar el riesgo de la inversión. Por lo tanto, en la cuantía máxima por proyecto no indiques una cantidad que sea excesivamente elevada respecto al capital total que deseas invertir a través de Crowdestate. De este modo podrás invertir en muchos más proyectos.

En relación con el punto anterior es interesante saber que a diferencia de lo que ocurre en otras plataformas de crowdfunding inmobiliario, en Crowdestate hay exceso de demanda frente a la oferta puesto que los proyectos suelen ser todos muy atractivos. La solución que Crowdestate ha encontrado es instaurar un sistema de «pre-reserva». Esto significa que es posible que aunque indiques que la inversión máxima por proyecto será de 500€ como en el ejemplo anterior, al final sólo puedas invertir 400€ (por poner un ejemplo). El motivo es que Crowdestate prorratea las cantidades disponibles para invertir entre todos los inversores que han mostrado interés mediante la «pre-reserva») para que todo el mundo tenga una oportunidad de invertir en cada proyecto  (para saber más al respecto pincha aquí).

3.2. Invertir en el mercado secundario

Hay ciertos inversores que compran grandes cantidades de participaciones en los préstamos disponibles en le mercado principal y a continuación venden pequeños paquetes de participaciones en el mercado secundario, esperando obtener un beneficio. También puede ocurrir que los inversores deseen deshacerse de los proyectos en los que han invertido porque, por ejemplo, necesitan liquidez rápidamente, a cambio de lo cual están dispuestos a ofrecerlos por un precio inferior al que ellos invirtieron.

En definitiva, si invertimos en el mercado secundario lo haremos bajo las condiciones fijadas por otros inversores.

A continuación mostramos el aspecto que tiene el mercado secundario por si alguien desea invertir en proyectos anunciados en él.

Dicho esto, nuestra recomendación (y es lo que hacemos nosotros) es invertir únicamente en préstamos del mercado principal. Así es mucho más fácil invertir y tienes la certeza de que el precio de las participaciones en el proyecto reflejan las características del proyecto (tipo de proyecto, plazo de inversión, retorno esperado, etc.).

La única excepción a dicha recomendación sería tal vez si encuentras proyectos que ofrecen un retorno muy superior al que ofrecen los proyectos actualmente disponibles en el mercado principal. Por ejemplo, en la imagen anterior vemos que actualmente hay un proyecto que ofrece un 21,23% de retorno esperado, lo cual puede llegar a ser interesante si, tras un análisis minucioso, constatamos que es un proyecto interesante. 

#4. Esperar a que los préstamos devenguen intereses

Ya sólo queda esperar a que los préstamos vayan devengando intereses con el paso del tiempo. Para maximizar tu inversión recomendamos reinvertir el capital e intereses a medida que los vamos recibiendo.

Puedes ver el estado de tu cartera (saldo de la cuenta, fondos disponible, ingresos, etc.) en todo momento y de un sólo vistazo en «overview». La siguiente imagen muestra cómo se ve el estado de la cartera (al tratarse de nuestra propia cartera, hemos suprimido las cuantías por motivos de confidencialidad).

Un elemento muy interesante es que podemos ver cuándo se nos van a realizar los próximos pagos así como la cuantía de los mismos, lo cual nos permite darnos una buena idea de la evolución de nuestra cartera.

Cuando pinchamos en «portfolio» podemos ver la evolución de nuestra cartera. La línea azul muestra el retorno esperado en los próximos meses. En cambio, la línea verde muestra el retorno real. Ello nos permite comparar ambas líneas y ver que, frecuentemente, el retorno real excede el retorno esperado.

Por último, también podemos ver los proyectos en los que hemos invertido pinchando en «active investments». Podemos ver el retorno medio esperado (en nuestro caso del 13,38%), el retorno esperado por proyecto, el plazo de inversión, el capital e intereses que aun debemos recibir, etc.

Con estas explicaciones ya deberías poder empezar a invertir en proyectos inmobiliarios de manera rentable y segura a través de Crowdestate. Pero si deseas saber más acerca de Crowdestate y cómo invertir en dicha plataforma, puedes consultar los FAQ de Crowdestate que son muy completos y útiles.

Conclusión

Esperamos que te haya resultado interesante este artículo donde hemos hablado de Crowdestate, una plataforma de crowdfunding inmobiliario fiable y fácil de usar que además ofrece una rentabilidad que puede llegar hasta el 22% con un nivel de riesgo relativamente bajo. Desde luego se trata de una inversión alternativa extremadamente interesante para cualquier tipo de inversor que desee obtener tanto ingresos pasivos todos los meses como una importante plusvalía al finalizar la inversión.

Si tienes cualquier duda respecto a invertir en crowdfunding inmobiliario a través de Crowdestate o ya has invertido en esta plataforma y quieres compartir tu experiencia con los demás lectores, no dudes en dejar un comentario más abajo.

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